千億保險(xiǎn)資金可入樓市

    10月，備受關(guān)注的保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)管理辦法出臺進(jìn)入倒計(jì)時。

　　10月1日，修訂后的《中華人民共和國保險(xiǎn)法》開始實(shí)施，其中新增了“投資不動產(chǎn)”這一新的保險(xiǎn)資金運(yùn)用形式，意味著保險(xiǎn)資金可以進(jìn)入房地產(chǎn)市場，具體細(xì)則將于近期出臺。

　　此前，保監(jiān)會相關(guān)人士稱，保監(jiān)會正在抓緊制定保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)和未上市股權(quán)的管理辦法并廣泛征求意見，兩個辦法爭取今年10月1日新保險(xiǎn)法正式實(shí)施之前出臺，最遲不晚于10月份公布。

　　經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期的強(qiáng)化，作為機(jī)構(gòu)投資者的保險(xiǎn)資金投向易受關(guān)注，尤其在新《保險(xiǎn)法》實(shí)施的背景之下。

　　昨日，泰康資產(chǎn)投資部一人士認(rèn)為，保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)更多還是增加了投資渠道，而對地產(chǎn)而言則是拓寬資金來源，不過，受制各種客觀因素，在短期內(nèi)難以對地產(chǎn)產(chǎn)生明顯的效應(yīng)。

　　長期限匹配項(xiàng)目不多

　　由于保險(xiǎn)資金負(fù)債性比較強(qiáng)，期限亦以長期為主，因此在尋找和配置不動產(chǎn)項(xiàng)目時，可與之匹配的項(xiàng)目并不多。

　　上述人士亦稱，開發(fā)貸款周期短，一般在三年左右，且相對來說風(fēng)險(xiǎn)大。另外，從性質(zhì)上來界定，保險(xiǎn)公司也不應(yīng)該介入開發(fā)環(huán)節(jié)，如此，與開發(fā)商的角色難以區(qū)別，對保險(xiǎn)公司而言并非上策。

　　而根據(jù)此前媒體披露的《保險(xiǎn)公司投資不動產(chǎn)投資試點(diǎn)管理辦法》(討論稿)來看，在“投資規(guī)范”一欄，“一級土地開發(fā)”及“住宅類商品房的開發(fā)和銷售”兩大領(lǐng)域是明文限制保險(xiǎn)資金進(jìn)入的投資領(lǐng)域。

　　因此，該人士認(rèn)為，日后保險(xiǎn)資金集中投向的目標(biāo)可能是遍布大中城市的商業(yè)租賃項(xiàng)目，在產(chǎn)品方面reits亦是其中選擇。

　　不久前，中國平安通過旗下的平安信托與金地集團(tuán)和綠城集團(tuán)先后簽署合作投資戰(zhàn)略框架協(xié)議，平安信托將對金地和綠城負(fù)責(zé)開發(fā)的項(xiàng)目展開投資，投資將達(dá)百億規(guī)模。除此之外，中國人壽也通過旗下公司涉足房地產(chǎn)行業(yè)。

　　10月10日，中金公司分析師白宏煒亦稱，房地產(chǎn)投資渠道方面，由于保險(xiǎn)資金更看重投資安全性以及長期回報(bào)的匹配，因而商業(yè)地產(chǎn)市場，特別是高檔寫字樓市場，將是保險(xiǎn)資金的最佳選擇。

　　初始上限比例5%

　　截止到2009年6月末，中國保險(xiǎn)行業(yè)總資產(chǎn)為3.71萬億元人民幣。在保險(xiǎn)資金投資結(jié)構(gòu)中，一向以債券、存款和股票為主。在6月末的統(tǒng)計(jì)中，國內(nèi)保險(xiǎn)資產(chǎn)比例中，債券、存款和股票的比例分別為50.2%、31%和9.8%。

　　白宏煒認(rèn)為，假設(shè)保險(xiǎn)資金在不動產(chǎn)投資的初始上限比例為5%，且保險(xiǎn)資金總投資規(guī)模年增速保持在10%~15%，初步估計(jì)保險(xiǎn)資金入市將帶來不動產(chǎn)投資資金約1500億~1800億元，以及今后每年新增資金量約150億~200億元。

　　不過，對于保險(xiǎn)資金的規(guī)模，上述泰康資產(chǎn)人士表示，如果按照可投資總額的基數(shù)來計(jì)算，比例假設(shè)在5%，那么，保險(xiǎn)資金可投金額會小一些。

　　按照保監(jiān)會公布數(shù)據(jù)，1-8月保險(xiǎn)公司投資總額為2.34萬億，那么能投入樓市的保險(xiǎn)資金約在1200億。

　　而白宏煒分析，2009年1至6月，保險(xiǎn)資金投資收益率為3.44%，其中權(quán)益類資產(chǎn)投資收益率在10%左右，因而預(yù)計(jì)險(xiǎn)資投資不動產(chǎn)要求的年化收益率會在6% -10%的區(qū)間內(nèi)。

　　不過，如果投資不動產(chǎn)的比例界定在5%左右，其對整體保險(xiǎn)資金的投資收益影響并不明顯。

　　上述中金公司報(bào)告認(rèn)為，保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場應(yīng)該是個長期過程。不動產(chǎn)投資過程較為復(fù)雜且周期較長，由于目前利率水平較低，流動性較為充裕，優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)比較稀缺，短期內(nèi)增持大量商業(yè)物業(yè)可行性較差，而同時持有商業(yè)物業(yè)還涉及到流動性較差和對管理的要求較高，所以也難短期內(nèi)一蹴而就；此外，受經(jīng)濟(jì)低迷影響，商業(yè)物業(yè)租金收益率仍處于下降之中，也阻礙了保險(xiǎn)資金短期介入的積極性.