不動(dòng)產(chǎn)登記拉開(kāi)帷幕并未提到要“強(qiáng)制登記”

    辭舊迎新，政策先行。在2014年12月22日，中國(guó)政府網(wǎng)正式公布，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》自2015年3月1日起施行。根據(jù)《條例》，國(guó)土部將牽頭建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)，以確保國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息實(shí)時(shí)共享。新規(guī)迎新年，“不動(dòng)產(chǎn)登記”究竟有何影響？也將成為2015年頭一個(gè)被市場(chǎng)關(guān)注的話題。

　　時(shí)間表

　　2018年前登記體系基本形成

　　事實(shí)上，全國(guó)省級(jí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前期工作已全面拉開(kāi)帷幕。國(guó)土資源部網(wǎng)站信息顯示，截至今年4月25日，全國(guó)已有17個(gè)省(區(qū)、市)明確由國(guó)土資源部門(mén)牽頭負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)整合工作。其中，河北、黑龍江、山東、湖北、江西5個(gè)省已經(jīng)正式建立不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)席會(huì)議制度，北京、遼寧、黑龍江、廣東、四川5省(市)已在國(guó)土資源廳(局)內(nèi)成立了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記領(lǐng)導(dǎo)小組，啟動(dòng)了相關(guān)工作。

　　從不動(dòng)產(chǎn)登記工作計(jì)劃來(lái)看，今年4月份國(guó)家就公布了時(shí)間表，即2014年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，2015年推進(jìn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施過(guò)渡，2016年全面實(shí)施統(tǒng)一登記制度，2018年前，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)投入運(yùn)行，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。對(duì)于此前備受關(guān)注的“以人查房”能否實(shí)現(xiàn)，條例中的規(guī)定是，不是誰(shuí)都能查，只有有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)和權(quán)利人、利害關(guān)系人才可以依法查詢，特別強(qiáng)調(diào)要保密。“查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料的單位、個(gè)人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)說(shuō)明查詢目的，不得將查詢獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料用于其他目的；未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。”條例第二十八條規(guī)定。

　　意義

　　樓市調(diào)控手段面臨轉(zhuǎn)向

　　不動(dòng)產(chǎn)登記工作的推進(jìn)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控來(lái)講有哪些意義？同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從樓市的調(diào)控來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)登記其實(shí)就是指全國(guó)個(gè)人住房信息登記聯(lián)網(wǎng)。盡管個(gè)人住房信息登記聯(lián)網(wǎng)只是不動(dòng)產(chǎn)登記的一小部分，但是，個(gè)人住房信息系統(tǒng)的逐步建立對(duì)于以稅費(fèi)調(diào)控為主的技術(shù)條件的建立、以“差別化”措施對(duì)樓市進(jìn)行分類(lèi)調(diào)控、調(diào)節(jié)存量房城市供求關(guān)系、樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制建立等調(diào)控手段的轉(zhuǎn)向具有積極的意義。

　　具體說(shuō)，房地產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅）、交易環(huán)節(jié)的增值稅等稅費(fèi)調(diào)控手段的試點(diǎn)及擴(kuò)圍，需要家庭房產(chǎn)的詳細(xì)數(shù)據(jù)作為依托。同樣，通過(guò)通聯(lián)的個(gè)人住房信息系統(tǒng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)資金流向的變化，尤其是針對(duì)部分城市或區(qū)域異地購(gòu)房、不合理的樓市投資投機(jī)現(xiàn)象，可有針對(duì)性的出臺(tái)差別化措施進(jìn)行分類(lèi)調(diào)控。不動(dòng)產(chǎn)登記后，可在此基礎(chǔ)對(duì)各個(gè)城市存量“空置房”做出判斷，可據(jù)此對(duì)存量“空置房”采取差別化“空置稅”措施。

　　張宏偉表示，未來(lái)幾年內(nèi)，關(guān)于房地產(chǎn)方面的稅制改革頂層設(shè)計(jì)勢(shì)必會(huì)逐步推出。最終，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的稅費(fèi)經(jīng)濟(jì)手段會(huì)更加突出，以稅費(fèi)手段改變市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持“去投資化”，使市場(chǎng)回歸自住屬性，促使樓市長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制逐步形成。

　　實(shí)施

　　未提“強(qiáng)制登記”

　　對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記意味著什么？對(duì)此，高策機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)、總裁陶紅兵認(rèn)為，不應(yīng)過(guò)度解讀不動(dòng)產(chǎn)登記條例。“既不要拔高它，也不要認(rèn)為它不重要。實(shí)際上是通過(guò)登記更好地保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)，對(duì)各種不動(dòng)產(chǎn)有個(gè)統(tǒng)一平臺(tái)，國(guó)家通過(guò)這個(gè)平臺(tái)更好地掌握不動(dòng)產(chǎn)總體的狀況。”

　　陶紅兵表示，不動(dòng)產(chǎn)登記條例并不會(huì)馬上帶來(lái)房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅，它只是給兩稅的出臺(tái)提供一些條件，不動(dòng)產(chǎn)登記是從2018年才開(kāi)始正式進(jìn)入操作實(shí)施層面的。“并不是說(shuō)今天有了這個(gè)條件，明天房產(chǎn)稅要出臺(tái)，我認(rèn)為房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅的真正出臺(tái)還早，到2018年有了這樣的基礎(chǔ)以后，我們?cè)賮?lái)看房產(chǎn)稅什么時(shí)候推出。”根據(jù)條例規(guī)定，登記不動(dòng)產(chǎn)首先需由登記人提出申請(qǐng)、提交資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審查材料或?qū)嵉夭榭春螅?0個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)（法律另有規(guī)定的除外）。而這一流程，與辦理房產(chǎn)證基本一致。

　　陶紅兵認(rèn)為，根據(jù)條例的內(nèi)容，登記需由申請(qǐng)人提出申請(qǐng)，并不是強(qiáng)制登記。只是在涉及到交易、轉(zhuǎn)讓、抵押等發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移的時(shí)候才需要登記，如果不登記權(quán)利就無(wú)法實(shí)施，但并不代表買(mǎi)房合同和房產(chǎn)證就無(wú)效。“很多人買(mǎi)了很多房子只要不轉(zhuǎn)賣(mài)不需要登記，可以到賣(mài)的時(shí)候再登記。”陶紅兵表示。