南京公積金貸款收緊背后：前9月倒掛47億元

    據(jù)第一財經(jīng)日報報道，10月9日，南京市住房公積金管理中心召開媒體通氣會，正式公布收緊公積金貸款的一系列辦法。對所購房屋建筑面積為144平方米以上的，以及夫妻雙方任何一方曾經(jīng)辦理過公積金貸款，全部結清后二次申貸的，其貸款額度為可貸額度的50%，即從原來的30萬元降至15萬元。

    同時將個人還貸能力系數(shù)由0.45調整為0.3。所謂還貸能力系數(shù)，就是反映職工公積金貸款本金與職工當月收入的占比情況。還貸能力系數(shù)的計算公式為：公積金最高可貸金額＝貸款職工公積金月繳存額/繳存比例×個人還貸能力系數(shù)×12個月×實際可貸年限（距離法定退休的年齡，不超過30年，男性的法定退休年齡為60歲、女性為55歲）。

    南京市住房公積金管理中心負責人稱，此項調整是為了促進公積金事業(yè)科學發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展。今年1~9月，南京全市歸集住房公積金50.69億元，同比增長16.64%。但今年以來由于南京住房銷售量大幅走高，公積金貸款量劇增。截至9月30日，今年已發(fā)放公積金貸款97.80億元，比去年同期增長224.49%。南京住房公積金個貸率(貸款余額/歸集余額)已達96.16%。目前每月資金缺口在10億元左右，如不進行合理控制，極易出現(xiàn)提兌危機、貸款困難，從而引發(fā)社會穩(wěn)定問題。

    這是南京市使用公積金杠桿刺激住房消費一年后首度收緊，也是房地產(chǎn)市場過熱、公積金放貸近乎失控、一次近乎衰竭性的自我調整。“實際上七八月份就在考慮拿方案了，一直想再看看，但到了9月份，96.16%住房公積金存貸率已經(jīng)出現(xiàn)流動性困難，并且還以每周1個百分點的速度遞增。如果再不調整，要出大問題。”據(jù)接近南京市公積中心的一位人士說。

    2008年，南京市對公積金市場放了“兩把火”，2月18日，春節(jié)后一上班，南京市將公積金還貸能力系數(shù)由0.2上調到0.45。南京市民購房貸公積金個人可貸額度提高至20萬元。同時首次對“萬元樓盤”和“二次貸款”的限制性政策予以解禁。2008年11月，在房地產(chǎn)市場大面積“冰封”，各級地方政府出臺救市舉措時，南京市再次出手，個人住房公積金貸款最高額度大幅提高，個人最高可貸30萬元，即夫妻雙方可貸60萬元。在今年二季度以后房地產(chǎn)市場的燎原之勢中，寬松的貨幣政策下，公積金等低成本資金因為太“便宜”，只要符合條件的家庭都想把60萬的額度上限用足，于是公積金加商業(yè)貸款并行，助推市場一路走高。

    實際上，近來江蘇多個地方已經(jīng)出現(xiàn)公積金告急的情況，常州8月在市區(qū)范圍內啟動了“公轉商補息貸款”業(yè)務，“公轉商”即在住房公積金貸款資金緊張時，經(jīng)公積金中心審批同意，職工按批準的額度和年限到指定銀行辦理“公轉商補息貸款”，由指定銀行向借款人發(fā)放商業(yè)性住房貸款，執(zhí)行商貸利率，兩者的月利息差由公積金中心逐月補貼給借款人。9月初，泰州市公積金中心公告稱公積金貸款需要按申請時間排隊辦理。宿遷市8月份取消“又提又貸”政策，同時主城公積金貸款實行輪候排隊制。鹽城出臺“公轉商”政策的同時還降低了貸款最高額度，將正常繳存住房公積金的雙職工申請公積金貸款的最高限額，由40萬元下調到30萬元，單職工貸款最高限額由30萬元調整為15萬元。

    在樓市成交持續(xù)下滑、市場處境微妙之際，南京市帶頭打響公積金政策收緊的第一槍，備受市場矚目。在公積金貸款被消耗殆盡時，記者了解到，江蘇各大銀行的商業(yè)貸款也在迭創(chuàng)新高。數(shù)據(jù)顯示，江蘇建行今年前八個月新增個人房貸已超過2007年全年百億的水平，而一個蘇州建行（單列，不在建行江蘇分行的統(tǒng)計報表內）今年新增貸款的一半在房貸上，1~9月達到82.5億元；蘇州中行今年以來新增400億的貸款中，房貸也占到100億元?？h級市中，僅昆山建行房貸余額就逼近百億，無論增量還是存量都創(chuàng)造了歷史天量。