北京二手房成交量大跌36% 房價翹尾致全年均價上漲

    有市場人士認為，“量跌價漲”是2014年北京二手房市場的主旋律，但年度漲幅為近六年新低

　　2014年樓市馬上收官，備受關(guān)注的北京二手房市場經(jīng)過幾番起落后，“量跌價漲”成為其主要走勢。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，截至12月25日，北京市二手房網(wǎng)簽量為100874套，預計全年約為10.4萬套，比去年大幅回落35.9%；成交均價為29963元/平方米，雖然同比增長了4%，但年度漲幅為近六年來新低。

　　成交量大跌近四成

    從成交量方面看，據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，北京二手住宅網(wǎng)簽量一直徘徊在1萬套以下，僅9月份超過9000套；而2013年全年，有9個月單月網(wǎng)簽量超過1萬套，甚至單月最高網(wǎng)簽量高達4.3萬套以上。

　　對此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，“量跌”是由多方因素造成的。在經(jīng)過了2013年16.2萬套的成交釋放后，在價格門檻逐步走高的同時，市場有效需求出現(xiàn)階段性斷檔；此外，受宏觀樓市下行因素的影響，北京樓市需求在前三季度觀望情緒持續(xù)較為濃厚，入市節(jié)奏比往年顯著放緩。

　　胡景暉還表示，2014年年初，銀行信貸收緊，樓市需求的購買力支持力度相對不足也影響了購房人群的有效入市。盡管在5月份，央行、銀監(jiān)會先后喊話支持首次自住型人群置業(yè)，但效果始終有限，直至“930”房貸新政發(fā)布之后才逐步有所改觀。

　　成交價年度漲幅為近六年新低

　　而從價格方面來看，從今年3月份后，北京樓市價格就已經(jīng)進入了下降通道，月度成交量也在6月份觸底。在“930新政”之后，四季度二手房價開始反彈。進入9月份之后，二手房成交均價跌幅明顯收窄，大部分區(qū)域出現(xiàn)止跌現(xiàn)象。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年10月份成交均價為2.9萬元∕平方米，環(huán)比上漲了1%；從11月份的表現(xiàn)來看，價格再次有輕微上漲，成交均價達到了2.96萬元∕平方米。而從全年來看，成交均價直逼3萬元∕平方米。

　　對此，胡景暉認為，“930”新政后，改善型需求被釋放，該類人群多在成交單價較高區(qū)域購房，從而拉高了全年的實際成交價格。

　　事實上，“930”新政和降息確實加速了改善型需求入市。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，降息后四周的鏈家平均成交量較降息前三周高12%，成交均價較降息前有0.06%的累計漲幅。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，從目前的情況來看，未來北京市二手房市場將不會出現(xiàn)大幅振蕩的局面，年底前價格將會持續(xù)穩(wěn)定。

　　而對于未來一年北京市二手房市場的走向，胡景暉認為，2015年北京樓市成交量整體上將好于2014年，但價格顯著上漲的可能性不大。

　　胡景暉稱，受各類政策影響以及2014年的市場調(diào)整后，具備一定資金實力且有相對迫切居住需求的改善型人群已經(jīng)占據(jù)了市場主體，但由于此類需求的規(guī)模相對有限，難以再度促成成交均價的大幅度上漲。

　　此外，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、房產(chǎn)稅以及自住房等舉措的不斷推進下，樓市發(fā)展預期已經(jīng)產(chǎn)生變化。

　　鑒于此，胡景暉預計，明年北京二手房市場整體或?qū)⒈憩F(xiàn)為“量增價穩(wěn)”。