明年樓市整體向好 龍頭房企估值仍有提升空間

    自房貸新政以及央行降息后，房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，今年8月以來，上市房企整體銷售量價連續(xù)4個月出現(xiàn)了較大幅度增長。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，明年樓市調(diào)控政策和貨幣政策會持續(xù)寬松，庫存周期及新增供應(yīng)相對減少，樓市將持續(xù)企穩(wěn)回升。

　　相比成熟市場，A股市場房地產(chǎn)公司估值偏低。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)的需求仍然較大，房企的業(yè)績?nèi)钥梢员３种懈咚僭鲩L趨勢。這或許意味著上市房企的估值仍有提升空間。明年房企轉(zhuǎn)型以及國企改革將會成為行業(yè)主題。

　　明年樓市整體向好

　　今年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，多家房企業(yè)績出現(xiàn)下滑趨勢。但9月份以來，隨著地方政府放開限購、央行發(fā)布房貸新政以及降息等利好不斷，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)成交量放大局面，特別是一二線城市表現(xiàn)明顯。

　　事實(shí)上，自8月起，房企整體銷售量價連續(xù)4個月出現(xiàn)了較大幅度的增長。從鏈家地產(chǎn)監(jiān)測的萬科、保利、招商、恒大等31家大型上市房企前11個月銷售數(shù)據(jù)來看，31家房企8月總銷售額為1167.5億元，環(huán)比上升20.9%，同比增加9.7%。這也是今年以來首次正增長；9月總銷售額為1481.9億元，環(huán)比上升25.2%，同比增加9.5%；10月總銷售額為1688.3億元，環(huán)比上升13.9%，同比增加16.5%；11月的總銷售額為1610.9億元，環(huán)比下降4.6%，但同比大幅上漲26.6%。

　　上市房企的銷售均價也連續(xù)4個月同比上漲。根據(jù)鏈家地產(chǎn)對21家有可比數(shù)據(jù)的房企監(jiān)測數(shù)據(jù)，8月銷售均價為10517元/平方米，環(huán)比上漲5.6%，同比微漲0.5%；9月銷售均價為11419元/平方米，環(huán)比上漲8.1%，同比上漲3.2%；10月銷售均價為11557元/平方米，環(huán)比上漲1.2%，同比上漲13.1%；11月銷售均價為11437元/平方米，環(huán)比微降1%，同比上漲9.2%。

　　專家認(rèn)為，從大型房企8月-11月連續(xù)4個月的銷售數(shù)據(jù)和部分城市的成交量來看，一線城市和少數(shù)二線城市開始復(fù)蘇，樓市開始企穩(wěn)。

　　展望明年，前華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)、住建部政策研究中心主任秦虹等業(yè)內(nèi)專家都認(rèn)為明年樓市會企穩(wěn)回升，多家大型券商策略報告也均看好明年樓市。

　　申銀萬國策略報告指出，從政策面來看，為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)增長，明年樓市調(diào)控政策和貨幣政策會持續(xù)寬松，降息降準(zhǔn)將是大概率事件；從基本面來看，隨著過去一年拿地速度下降，地產(chǎn)行業(yè)未來潛在供應(yīng)正在減少，庫存周期也隨之縮短，這是價格企穩(wěn)的重要前提。

　　國泰君安策略報告認(rèn)為，對于房價走勢，明年上半年將保持平穩(wěn)，下半年會有所上漲。主要邏輯是，2014年四季度政策放松促進(jìn)了一二線城市的樓市成交量持續(xù)回暖，但大部分城市的去庫存周期仍然較長，市場觀望情緒仍未完全消除，明年上半年房價會保持相對穩(wěn)定。但到了下半年，隨著庫存減少及新增供應(yīng)相對減少，房價會出現(xiàn)上漲趨勢。一線城市房價最先筑底回升。

    龍頭房企估值低于海外同行

　　國泰君安研報指出，2014年地產(chǎn)股估值得到了一定程度的修復(fù)，但仍處于相對低位。目前，房地產(chǎn)板塊PE為9.7倍，PB為1.97倍，均處在相對低位。而香港地區(qū)、日本、美國等地股票市場上過去15年的房地產(chǎn)板塊的平均PE分別為12、33、37，都高于A股市場。

　　且與中國內(nèi)地相比，香港地區(qū)、日本、美國都是城鎮(zhèn)化進(jìn)程已基本結(jié)束的市場，中國內(nèi)地的城鎮(zhèn)化率僅為53.4%，至少未來十年城鎮(zhèn)化發(fā)展仍具有很大潛力，房地產(chǎn)業(yè)需求仍然較大，房企的業(yè)績?nèi)钥梢员３种懈咚僭鲩L趨勢。上市房企的估值仍有提升空間。

　　此外，房企的競爭分化趨勢正在不斷加劇，行業(yè)“馬太效應(yīng)”更加明顯，行業(yè)集中度將進(jìn)一步上升。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從已公布11月銷售業(yè)績的21家上市房企情況來看，恒大、綠城兩家房企已經(jīng)提前完成年度任務(wù)，萬科、富力、融創(chuàng)、越秀4家房企完成率超過九成，剩余15家公司的完成率低于90%，年底銷售目標(biāo)難以完成。相對而言，全國性大型房企或者區(qū)域龍頭房企完成情況較好。

　　北京一家上市房企中層人士認(rèn)為，只要市場環(huán)境不出現(xiàn)大幅逆轉(zhuǎn)，大型房企能通過提高市場占有率繼續(xù)擴(kuò)大銷售規(guī)模，加上降息、降準(zhǔn)等金融政策影響，商業(yè)銀行會更重視資產(chǎn)質(zhì)量，信貸資源更傾向于財務(wù)狀況良好的大型房企，房地產(chǎn)行業(yè)的市場集中度將保持加速提高的勢頭。

　　數(shù)據(jù)顯示，我國四大上市龍頭房企(招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科、金地集團(tuán))銷售面積占比從2008年的1.47%上升至2014年上半年的3.26%。

　　聚焦細(xì)分領(lǐng)域成趨勢

　　在大部分三四線城市房屋過剩、我國人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化、城鎮(zhèn)化發(fā)展有新內(nèi)涵的大背景下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型將是一個持續(xù)的過程。今年以來，A股市場多家房企開始尋找轉(zhuǎn)型之路。記者梳理發(fā)現(xiàn)，房企轉(zhuǎn)型大概有兩類：一類是“大而全”轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化、精細(xì)化的細(xì)分領(lǐng)域。如新華聯(lián)專注文化旅游地產(chǎn)；一類是徹底轉(zhuǎn)型，通過收購、定增等方式置入醫(yī)療、影視等熱門行業(yè)的資產(chǎn)，如蘇寧環(huán)球收購影視公司。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，明年房企轉(zhuǎn)型依然是行業(yè)主題。海通證券認(rèn)為，未來房地產(chǎn)行業(yè)會分化出很多細(xì)分領(lǐng)域，比如商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)代理服務(wù)商等。事實(shí)上，隨著白銀時代到來，房企必須更加注重市場變化，增加專業(yè)能力才能不被淘汰。

　　目前，A股房地產(chǎn)公司中，房地產(chǎn)代理服務(wù)領(lǐng)域的世聯(lián)行、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的華夏幸福、旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的華僑城等公司，都在其細(xì)分市場成為了龍頭。“這具有標(biāo)桿意義，未來可能會有更多房企向細(xì)分市場轉(zhuǎn)型。”中原地產(chǎn)分析師張大偉說。

　　此外，房地產(chǎn)行業(yè)的國企改革也會成為一大亮點(diǎn)。國泰君安研報分析稱，國企改革將加快房企資源整合，比如天?；?、中華企業(yè)、深振業(yè)A等公司或有資產(chǎn)重組預(yù)期；另一方面，國企改革將完善激勵機(jī)制。國有房企本身擁有優(yōu)質(zhì)資源，若有更多激勵措施，將會提升公司的經(jīng)營和業(yè)績，如格力地產(chǎn)、魯商置業(yè)、華發(fā)股份等。