置業(yè)指南:眼下投資如何挑房子 不宜貪低總價

    央行發(fā)布的《2009年第3季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查綜述》顯示，有投資意愿的居民比例達(dá)到41.6%，為連續(xù)第三個季度攀升，這一比例已接近2007年3季度44.3%的歷史高點(diǎn)。由此證明，人們對通脹預(yù)期依然憂心重重，雖然當(dāng)前存款是正利率，好于2008年上半年的負(fù)利率，但居民還是不愿把錢放在銀行里“睡大覺”。

　　對于絕大部分中國居民而言，現(xiàn)實中投資的渠道只有兩個：股市和樓市。7、8月的數(shù)據(jù)顯示，居民存款正在搬家，這與今年以來股市與樓市的繁榮密切相關(guān)。雖然8月股市暴跌二成，居民投資股票和基金的熱情有所減退，卻遠(yuǎn)未熄滅。樓市的投資投機(jī)需求，自今年4月開始持續(xù)增加，7月以來受到“二套房貸政策”嚴(yán)格執(zhí)行的負(fù)面影響，有所觀望。

　　對于長線投資者來說，樓市的風(fēng)險度遠(yuǎn)小于股市。2007年夏天，第一次進(jìn)入股市的辦公室白領(lǐng)們，絕大部分至今仍被深套，而那時迎著高房價勇敢前進(jìn)的人，會發(fā)現(xiàn)目前房價已趕上或超過2007年。股市和樓市同樣經(jīng)歷了2008年的下調(diào)，可目前的結(jié)局卻迥然不同。因此，雖然目前我國部分城市的樓市成交量持續(xù)三個月下跌，但仍然阻擋不住部分投資者入市。

　　由于房產(chǎn)不是電視、飲料這樣的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，不同的房屋在區(qū)位、產(chǎn)品類別、戶型、朝向、樓層等諸多方面，都不相同，并且因此形成了不同的性價比、保值增值性能。在這里，筆者想要談的是兩點(diǎn)：從產(chǎn)品類別和地理位置上，甄別升值潛力較大的房屋。

　　首先，分析一下不同類別房屋的回報率。房產(chǎn)主要分為住宅、辦公樓、商業(yè)用房、廠房，一般投資者只買住宅，少數(shù)人會涉及辦公樓和商鋪，廠房的投資者多是機(jī)構(gòu)。

　　1998至2007年10年間，我國寫字樓與商業(yè)用房實際年均復(fù)合投資回報率大致相同，在10%左右，高出住宅1.5個百分點(diǎn)左右。從結(jié)構(gòu)分析，其中，住宅年均復(fù)合增值率為4.51%，明顯高于商業(yè)用房及寫字樓，但其租金回報率卻要低寫字樓及商業(yè)用房許多，這使得住宅投資回報率反而低于寫字樓及商業(yè)用房。由此可以認(rèn)為，短期來看，投資住宅回報率更高，長期而言，投資商辦物業(yè)更劃算。

　　接下來，分別從租金回報率和房價上漲的角度，觀察近些年不同物業(yè)種類的演變情況。1998至2007年，我國寫字樓及商業(yè)用房租金回報率一路下降，10年累計下降幅度分別為25.8%、20.6%；住宅租金回報率先升后降，其中公房租金改革是1998年至2003年住宅租金回報率回升的主要原因，2004年至2007年住宅租金回報率累計下降21.2%。租金回報率持續(xù)下滑，說明我國房價增幅偏大，尤其是一線城市，房價可能在積累泡沫。

　　從房價漲幅，也即物業(yè)增值率分析，根據(jù)國家統(tǒng)計局的相關(guān)數(shù)據(jù)，1998至2007年，我國住宅、寫字樓、商業(yè)用房增值率呈現(xiàn)趨升態(tài)勢，分別由-0.1%、-0.5%、0.5%提高到8.2%、7.6%、6.0%。其中2005、2006兩年有過較大幅度的下降，而隨著2007年樓市的火爆，增值率重新上調(diào)。近十年，房價只漲不跌，投資者自然趨之若鶩。

　　其次，簡要談?wù)劮慨a(chǎn)投資的區(qū)域選擇問題。房地產(chǎn)與其它商品最大的不同，在于其不動產(chǎn)的屬性，這就決定了不同地點(diǎn)的房產(chǎn)，價格相錯甚遠(yuǎn)，而且未來升值的空間也大小不同。所以，在房地產(chǎn)投資經(jīng)驗論中，有“地段、地段、還是地段”的金科玉律。

　　筆者建議可關(guān)注兩點(diǎn)，一是看城市規(guī)劃。重大的城市規(guī)劃利好，意味著幾年后區(qū)域地價大幅上漲，從而推高房價。房價上漲，實質(zhì)是地價上漲，而地價上漲來自于政府與民間在單位土地投資量的多少，而投資金額的高低與產(chǎn)業(yè)布局和城市規(guī)劃有關(guān)。比如，浦東開發(fā)成就了小陸家嘴的摩天樓群與高房價，如今虹橋商務(wù)區(qū)的規(guī)劃，也必將使這一區(qū)域的房價未來上漲空間很大。

　　不妨結(jié)合上海情況，以實證法分析。今年3月底，溫州投資客最先開始在在臨港新城看盤、購房，因為南匯并入浦東的消息最早就是那時由媒體傳出的，當(dāng)時只是小道消息，上海尚未宣布此事，直到一個月后才正式宣布；此后，南匯成為投資投機(jī)者最青睞的區(qū)域。測算后發(fā)現(xiàn)：今年5-8月上海新建商品住宅成交均價為15760元/平米，1-4月為13181元/平米，前者較后者上漲20%。同樣是這兩組數(shù)據(jù)，南匯上漲38%，是上海各區(qū)縣中房價漲幅最大的。

　　對于很多投資者來說，重大的城市利好可遇不可求，有時候下手晚了，房價已被推高。實際上任何時候，都可以退而求其次，在市中心黃金地段購房。今年7、8月份，主要城市豪宅熱銷，甚至8月8月開盤的上海星河灣一天熱賣40億元，其中投資客占據(jù)相當(dāng)高的比例。為何高端投資客偏受豪宅？

　　原因很簡單，好地段的房子比較地段的升值空間大。以上海五個環(huán)線組成的區(qū)域分析，拿今年1-8月商品住宅的成交均價，與2004年相較，可以發(fā)現(xiàn)：內(nèi)環(huán)內(nèi)上漲142%，內(nèi)中環(huán)上漲127%，中外環(huán)內(nèi)上漲109%，外郊環(huán)上漲92%，郊環(huán)外上漲104%。顯而易見，越是市中心，房價漲幅越大。

　　最后，略談一下投資住宅時的戶型選擇。還是以上海為例。從戶型面積供求結(jié)構(gòu)分析，近五年來，90平米以下小戶型明顯供大于求，這可與很多人的感覺不太一致，證明“90/70”政策并不適合上海；而90平米以上戶型，卻保持了供略大于求的良好形態(tài)，證明上海的改善與投資需求旺盛。一般而言，郊區(qū)的小戶型投資價值較低，而市中心區(qū)域由于租賃需求旺盛，租金收益可以彌補(bǔ)房屋升值空間的不足。所以，投資者不宜盲目貪低總價的小戶型。