不動產(chǎn)登記為何沒提強制登記 專家:遵循自愿原則

    22日，國務(wù)院發(fā)布《不動產(chǎn)登記暫行條例》(下稱《條例》)。從2015年3月1日起，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記將正式實施。記者注意到，《條例》并沒有要求對不動產(chǎn)權(quán)利進行強制登記，但如果權(quán)利人不登記，其不動產(chǎn)交易安全將受到嚴重影響。這意味著，如果你不去登記，也不會被強行要求，但容易出現(xiàn)糾紛。

    至于現(xiàn)有房產(chǎn)證是否因《條例》的施行而重新登記？雖然此前國土資源部透露，不動產(chǎn)登記統(tǒng)一簿冊證樣式已設(shè)計完成，但昨日國土資源部官員在回應(yīng)媒體查詢時表示，手中的各種房產(chǎn)證、權(quán)屬證書也將按照“不變不換”的原則執(zhí)行。

    為何不強制登記

    為何不動產(chǎn)登記不采取行政強制措施？國土資源部政策法規(guī)司副司長魏莉華解釋稱，不動產(chǎn)登記是服務(wù)于不動產(chǎn)交易，以保護不動產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利、維護不動產(chǎn)交易安全、提高不動產(chǎn)交易效率為目的的市場經(jīng)濟的基礎(chǔ)性制度。不動產(chǎn)交易屬于民事活動，民事活動應(yīng)遵循的基本原則就是意思自治，即自愿原則。我國《民法通則》第4條明確規(guī)定，民事活動應(yīng)遵循自愿原則?！逗贤ā返?條也規(guī)定：“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)。”

    清華大學(xué)法學(xué)院副教授程嘯表示，在不動產(chǎn)登記上，申請原則包括以下幾層涵義：首先，除非法律另有規(guī)定或者依據(jù)有關(guān)國家機關(guān)的囑托，否則不動產(chǎn)登記機構(gòu)只能依據(jù)當(dāng)事人的申請進行登記。當(dāng)事人不申請，登記機構(gòu)不能主動登記。即申請是啟動登記程序的原因。

    其次，當(dāng)事人是否申請登記以及何時申請登記，應(yīng)由其自行決定。登記機構(gòu)不能隨意為當(dāng)事人的申請確定期限，或?qū)Τ^期限的申請不予登記或施加處罰。

    再次，當(dāng)事人的登記申請界定了不動產(chǎn)登記機構(gòu)的活動范圍，登記機構(gòu)不得超越該登記申請范圍從事活動。也就是說，如果當(dāng)事人申請的是抵押權(quán)登記，登記機構(gòu)不能辦理所有權(quán)登記；當(dāng)事人申請的是轉(zhuǎn)移登記，登記機構(gòu)不能辦理注銷登記。

    最后，只要登記尚未完成，即沒有記載于不動產(chǎn)登記簿，申請人就可以單獨或共同向登記機構(gòu)申請撤回登記申請。

    不去登記易出現(xiàn)糾紛

    既然不動產(chǎn)登記應(yīng)遵循自愿原則，那么如果當(dāng)事人都不來申請登記，國家建立登記制度的目的豈不打折扣？或許正是基于這種擔(dān)心，一些人才提出需要對不登記或不及時登記的當(dāng)事人給予處罰。

    “事實上，這種擔(dān)心是完全沒有必要的。因為我國法律對不動產(chǎn)交易原則上采取的是‘登記生效要件主義’。程嘯表示，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，不登記就無法發(fā)生當(dāng)事人預(yù)期的物權(quán)變動的效果(如所有權(quán)不轉(zhuǎn)移、抵押權(quán)沒有產(chǎn)生等)。比如，張三將一套房屋賣給李四，兩人簽訂了房屋買賣合同并且張三將房屋交付給了李四，李四也搬進去住了一段時間。但是，兩人如果沒有到不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，雖然在法律上張三與李四簽訂的房屋買賣合同是合法有效的，但是，因未辦理登記，故此房屋的所有權(quán)仍然是張三而非李四的。在法律上，李四只是債權(quán)人而已。張三作為房屋的所有權(quán)人依然可以將房屋出售給王五或抵押給銀行。當(dāng)張三因拖欠他人債務(wù)而被起訴時，該房屋也可以被法院查封。顯然，不辦理登記，李四就無法得到房屋的所有權(quán)，勢必要承受巨大的法律上的風(fēng)險。

    原有房產(chǎn)證不會作廢

    根據(jù)《條例》，在不動產(chǎn)登記的類型方面，分為首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記等8大類。根據(jù)規(guī)定，原有的登記證書不會作廢。

    國土資源部地籍司(不動產(chǎn)登記局)司長(局長)王廣華表示，為了讓老百姓盡量適應(yīng)這種變化，手中的各種房產(chǎn)證、權(quán)屬證書也將按照“不變不換”的原則執(zhí)行。即已經(jīng)依法發(fā)放的證書繼續(xù)有效。若是產(chǎn)權(quán)人在新證書頒布前就已經(jīng)申請了登記，將會繼續(xù)發(fā)放舊版證書；新的證書頒布后申請登記的，發(fā)放新版證書。

    ●當(dāng)事人不申請，登記機構(gòu)不能主動登記。

    ●登記機構(gòu)不能隨意為當(dāng)事人的申請確定期限。

    ●登記機構(gòu)不得超越該登記申請范圍從事活動。

    ●對尚未完成的登記申請人可撤回申請。

    不動產(chǎn)登記申請涵義

    【上哪登記】

    廣東不動產(chǎn)登記局

    接受申請

    廣東已由省國土資源廳設(shè)立正處級不動產(chǎn)登記局。接下來，全省各市(州)縣(區(qū))將陸續(xù)成立不動產(chǎn)登記機構(gòu)。根據(jù)國務(wù)院要求，機構(gòu)設(shè)置必須在明年3月1日前完成。

    【如何登記】

    個人提出申請后30天辦結(jié) 　

    省國土資源廳人士表示，為不增加納稅人的負擔(dān)，不會強制要求重新登記。如果權(quán)利人主動要求重新登記，可以申請辦理新證，而且免費。

    但是，明年3月1日起，不動產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等，都將采用統(tǒng)一登記。

    登記不動產(chǎn)，首先需由登記人提出申請、提交資料，不動產(chǎn)登記機構(gòu)審查材料或?qū)嵉夭榭春?，?0個工作日內(nèi)辦結(jié)(法律另有規(guī)定的除外)。這一流程，與辦理房產(chǎn)證基本一致。