北京樓市近7萬套庫存未消化 黃金周愿望落空

    2010年3~9月或許是樓市最為關(guān)鍵周期

　　李樂

　　“十一”黃金周過后，北京的地產(chǎn)商們不得不重新面對(duì)已經(jīng)在他們視野當(dāng)中消失了將近6個(gè)月的“庫存”問題，截至本報(bào)發(fā)稿的10月7日，北京樓市的存量仍在7萬套上下“拉鋸”。

　　盡管從2009年8月以來，北京樓市的庫存就已經(jīng)回升，但是在“金九銀十”的慣常思維之下，地產(chǎn)商們一度寄望黃金周能夠解決重新出現(xiàn)的存量問題，然而，北京樓市8天的表現(xiàn)尚不如年景最差的2008年——地產(chǎn)商們的寄望由此落空。

　　不過，相比于2008年的寒冷，如今的地產(chǎn)商在寬松的貨幣政策下手中“尚有余糧”，短期內(nèi)降價(jià)回籠資金的壓力不大，而不少開發(fā)商的真正擔(dān)心在于供應(yīng)可能驟增的2010年3~9月，這或許是擺在剛剛回暖不久的中國樓市面前的又一道“高檻”。

　　黃金周“落空” 存量“拉鋸”

　　“存量8月就有回升，但大家都覺得有‘金九銀十’撐著，再來一次快速消化問題不大，但現(xiàn)在‘十一’黃金周的銷售數(shù)據(jù)我們認(rèn)為幾乎比2008年還差，所以我們又得重新研究存量問題了。”10月7日晚，北京南三環(huán)沿線某住宅項(xiàng)目的銷售負(fù)責(zé)人對(duì)《中國經(jīng)營報(bào)》記者說。

　　讓他驟然感到緊張的是和他離得不遠(yuǎn)的住宅項(xiàng)目萬年花城，這個(gè)前幾個(gè)月還賣到15000元/平方米的項(xiàng)目，最近有幾套房源僅以不到7000元/平方米的價(jià)格售出，僅僅相當(dāng)于4.6折。如果說萬年花城的打折多少還有些疑問的話，一線房企遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京的5個(gè)項(xiàng)目同時(shí)都有折扣，其中遠(yuǎn)洋·遠(yuǎn)景閣部分房源的最低折扣甚至達(dá)到6.3折。

　　而僅僅就在三個(gè)月之前，北京樓市還處在“找關(guān)系才能買到房”的“火熱之中”，但在“十一”黃金周，北京樓市卻難尋火熱的蹤跡。北京市建委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月29日至10月5日，北京市期房網(wǎng)上簽約1994套，其中住宅期房簽約1915套，與去年同期相比，分別下降31%和27%，而2008年向來是地產(chǎn)商普遍認(rèn)為的最差一年。

　　北京市建委一位負(fù)責(zé)市場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析的官員告訴記者，從2009年8月以來，北京樓市的存量就已經(jīng)出現(xiàn)了存量反彈的情況，其中最高一度達(dá)到了7.4萬套，“此后的一個(gè)多月中，市場(chǎng)銷售有所波動(dòng)，最低時(shí)也達(dá)到過6.9萬套左右的水平，一直在這個(gè)水平上下波動(dòng)。”他說。

　　他之所以對(duì)這一數(shù)據(jù)如此敏感，是因?yàn)?009年年初市場(chǎng)開始回暖并進(jìn)入“高潮”之后，北京樓市的存量曾在兩個(gè)半月內(nèi)迅速從9萬多套下降到2萬~3萬套的水平，相比之下，如今7萬套存量上下拉鋸的狀況自然顯得微妙，而這還只是期房，還沒有算上30000多套未成交的現(xiàn)房。

　　“十一”黃金周過后，存量仍在拉鋸之中，這讓曾經(jīng)斷定市場(chǎng)回暖并可能發(fā)生“報(bào)復(fù)性上漲”的地產(chǎn)商們，心中掠過一絲動(dòng)搖。

　　“余糧”尚存 降價(jià)不急

　　年年歲歲花相似，歲歲年年人不同。盡管如今的開發(fā)商們又重新嗅到了“危險(xiǎn)”的味道，但是猶如2008年一般為了回款而大規(guī)模降價(jià)的策略，短期內(nèi)還尚難出現(xiàn)。

　　“今年的開發(fā)商兜里相對(duì)都有點(diǎn)‘余糧’。”說這話時(shí)，張?bào)爿级嗌儆行┱{(diào)侃的味道。她是融科智地北京公司的董事總經(jīng)理，而融科智地則是聯(lián)想控股旗下從事地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司平臺(tái)，相比于其他地產(chǎn)商一貫唱多與樂觀而言，融科智地的冷靜甚至是保守，與萬科有得一拼。

　　不過，即便如此，面對(duì)存量的不斷上升，張?bào)爿歼€是判斷短期之內(nèi)開發(fā)商不會(huì)大規(guī)模降價(jià)。在她看來，2008年地產(chǎn)業(yè)的降價(jià)是由于此前過于樂觀和激進(jìn)帶來的，彼時(shí)的開發(fā)商手中“并無余糧”，而現(xiàn)在，上半年的回暖和信貸的寬松，使開發(fā)商多少有些過冬的“干糧”和資本。

　　記者了解到，目前萬科北京市場(chǎng)的2009年的銷售任務(wù)還僅差15億元就能完成，而10月之前，萬科在北京的銷售額已經(jīng)超過35億元，在剩下的2個(gè)多月中，同時(shí)超過5個(gè)項(xiàng)目在售的萬科，賣出相差得15億元并無太大壓力，而日前，“運(yùn)作”一年多的萬科機(jī)工廠項(xiàng)目，也更名為藍(lán)山，準(zhǔn)備推向市場(chǎng)。

　　“今年經(jīng)過3~6個(gè)月市場(chǎng)的快速銷售，又形成了大量的銷售回款，資金壓力得到了很大緩解，解決了經(jīng)營性現(xiàn)金流的問題；另外，銀行的放貸在上半年增長迅猛，貸款實(shí)際上也解決了融資性現(xiàn)金流的問題。那么，解決了過冬的問題，賤賣家產(chǎn)我認(rèn)為自然也沒有理由了。” 張?bào)爿急硎尽?/p>

　　不過，這并不意味著此時(shí)的開發(fā)商們已經(jīng)顧不上“賣房子“。前述北京南三環(huán)某項(xiàng)目的銷售負(fù)責(zé)人就對(duì)記者表示，今年能多賣肯定要多賣，因?yàn)樵谀壳斑@種狀況下，他也無從判斷明年的情況與風(fēng)險(xiǎn)如何。

　　敏感時(shí)刻 來年將至

　　“我不認(rèn)為最近2~4個(gè)月有什么太大的波動(dòng)或者調(diào)整，我倒是覺得，2010年的3~9月份倒可能是最為危險(xiǎn)的時(shí)候，如果挺過去了，應(yīng)該不錯(cuò)，一旦挺不過去，情況可能會(huì)更糟糕。” 張?bào)爿寂袛唷?/p>

　　她的判斷來自于上游市場(chǎng)要素價(jià)格——土地價(jià)格的飆升，以及對(duì)于2010年3~9月間可能突然增大的供應(yīng)量。記者了解到，在萬科于房山長陽鎮(zhèn)兩度高價(jià)奪地之后，張?bào)爿荚鴮ｉT要求她的團(tuán)隊(duì)對(duì)北京土地市場(chǎng)以及區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格、供應(yīng)進(jìn)行了專題分析，其重點(diǎn)放在的是北京的五環(huán)到六環(huán)之間。

　　綜合北京市發(fā)展改革委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2008~2009年北京六環(huán)周邊沿線土地增值近221億元。而根據(jù)目前土地成交的狀況，58%以上的建設(shè)工程總量在北京六環(huán)路沿線完成，因此，六環(huán)沿線的土地價(jià)格與房源供應(yīng)，將對(duì)未來產(chǎn)生的市場(chǎng)走勢(shì)產(chǎn)生重要的影響。

　　“分析之后，我們得出五環(huán)到六環(huán)平均的樓面成交價(jià)格已經(jīng)高達(dá)了5800元每平方米，可是現(xiàn)在五環(huán)到六環(huán)的平均房價(jià)肯定沒有過萬元。而明年又有大量的供應(yīng)會(huì)集中在五環(huán)與六環(huán)之間，而在明年3~6月份這些土地形成集中上市的時(shí)候，我們認(rèn)為量會(huì)往上走，但是競(jìng)爭會(huì)加劇，有可能價(jià)格會(huì)出現(xiàn)短時(shí)的下跌，所以這也是我們現(xiàn)在討論的，這時(shí)候拿地一定程度上要特別謹(jǐn)慎。” 張?bào)爿既绱私忉尀槭裁此X得明年3~9月份是關(guān)鍵周期的原因所在。

　　至于未來3~6個(gè)月，前述南三環(huán)某項(xiàng)目的銷售負(fù)責(zé)人以及張?bào)爿级几杏X如果成交量繼續(xù)下跌也并不意外，盡管這是他們所不愿意看到的。而如果由此倒推，2009年的最后兩個(gè)月，多少具有了一些“最后一役”的味道。