不動產(chǎn)登記暫行條例公布 房產(chǎn)地產(chǎn)統(tǒng)一變一個(gè)本

    近日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)簽署第656號國務(wù)院令，公布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。條例共六章三十五條，對不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護(hù)等作出規(guī)定。條例明確由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作，同時(shí)要求縣級以上地方人民政府確定一個(gè)部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域不動產(chǎn)登記工作，并接受上級不動產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　離明年3月1日實(shí)施，還有三個(gè)來月。趁這段時(shí)間，我們可以自己普及一下不動產(chǎn)登記是啥子，有啥用。就從咱們的家說起吧。

　　A 對城里人來說

　　房地統(tǒng)一最直接、最緊要

　　對城里人來說，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，最直接的是房地統(tǒng)一。我們經(jīng)常說房地產(chǎn)，其實(shí)房產(chǎn)、地產(chǎn)是兩碼事兒。按國際標(biāo)準(zhǔn)，只有地產(chǎn)，沒有房產(chǎn)，所謂的不動產(chǎn)是指地產(chǎn)及其上面的建筑物。因?yàn)樵谖锢硎澜纾挥型恋厥?ldquo;不動”的。因此，不動產(chǎn)登記，讓土地管理部門“牽頭”做，還是有道理的。

　　我國情況特殊。按憲法，我國城市土地是國有制。我們的普通商品房，房子是所有權(quán)，土地是使用權(quán)。大家知道，國有土地使用權(quán)有70年期限。所以我們就犯嘀咕——這不就成了租用嗎？對。但經(jīng)濟(jì)法上有說法，無限期或非常長期的使用權(quán)，就相當(dāng)于所有權(quán)了。因此《中華人民共和國物權(quán)法》，原則上規(guī)定住房70年后，土地使用權(quán)自動延期——盡管缺乏細(xì)則，也不清楚是不是免費(fèi)。

　　《物權(quán)法》的規(guī)定相當(dāng)原則，有待具體的細(xì)則。我們已經(jīng)等了7年。在物權(quán)法各項(xiàng)細(xì)則中，有前提意義的就是《不動產(chǎn)登記條例》（現(xiàn)在加上了“暫行”二字）這部條例，就是要實(shí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。當(dāng)然包括房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)一。

　　有房子的人，都特別珍惜自己的房產(chǎn)證，但從法理上說，“地產(chǎn)證”更牢靠。沒有“地本”的房本，那是相當(dāng)虛幻的。為了老百姓切身利益著想，實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記就是要落實(shí)物權(quán)法要求，包括推動房產(chǎn)與地產(chǎn)統(tǒng)一，就是變成一個(gè)本本。這就是法學(xué)家們經(jīng)常說的“不動產(chǎn)登記核心要件是登記簿”的意思。

　　B 對農(nóng)村人來說

　　農(nóng)村不動產(chǎn)更值錢了

　　對于不動產(chǎn)登記，城里人比較關(guān)心自己的房子。但對于我們國家來說，最大一筆不動產(chǎn)，在城市的環(huán)路以外——廣大農(nóng)村地區(qū)。

　　憲法規(guī)定，我國農(nóng)村和城郊實(shí)行土地集體所有制。由于經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平限制，我國農(nóng)村集體土地在流轉(zhuǎn)、交易、抵押等方面市場空間尚未打開。相對于城市房地產(chǎn)，農(nóng)村土地可交易性差，自然在“價(jià)格”上沒優(yōu)勢。

　　《不動產(chǎn)登記暫行條例》就是要改變這一點(diǎn)。以農(nóng)村承包地為大頭，農(nóng)村宅基地、農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)、改革，會使農(nóng)村土地“活”起來，使農(nóng)民獲得更多財(cái)產(chǎn)權(quán)。而這些改革的前提，就是明確的權(quán)屬關(guān)系，也就是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。就是要明確這塊玉米地是誰家的，把權(quán)屬證書發(fā)到承包經(jīng)營權(quán)或使用權(quán)人手里，這塊地才能更順利、完整地流轉(zhuǎn)，所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)才談得上清晰分離。土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)地“入市”就具備了前提條件。這樣，農(nóng)村不動產(chǎn)就值錢了。

　　您可能動心了。但還是得告訴您，“小產(chǎn)權(quán)房”不得進(jìn)行不動產(chǎn)登記。不動產(chǎn)登記，并不能改變?nèi)澜缍纪ㄐ械耐恋赜猛竟苤?，也不可能改變憲法?guī)定的土地所有制。

　　連線長沙

　　瀏陽試點(diǎn)工作有望加快步伐

　　《不動產(chǎn)登記暫行條例》昨日發(fā)布，對于今年在湖南率先啟動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記試點(diǎn)工作的瀏陽來說，意味著工作方案的制定以及部門之間的職能調(diào)整、人員安排等相關(guān)細(xì)節(jié)將有較明確的政策指引。

　　今年上半年，湖南選取長沙瀏陽、常德澧縣和懷化芷江作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記試點(diǎn)縣市，力爭用3年時(shí)間全面建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，用4年時(shí)間運(yùn)行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺。記者昨從瀏陽市獲悉，該市按照省國土資源廳的指導(dǎo)，成立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作小組，由市長任組長、常務(wù)副市長任副組長，國土、住保、林業(yè)、編委等部門的相關(guān)負(fù)責(zé)人是小組成員，日常工作由國土部門牽頭。

　　瀏陽相關(guān)部門負(fù)責(zé)人透露，目前，資料搜集、查詢系統(tǒng)、工作方案等工作均在著手進(jìn)行。但由于牽涉到多個(gè)部門之間的職能調(diào)整、人員分工等，加之省里相關(guān)廳局之間一些原則性的問題仍在進(jìn)一步明確之中，試點(diǎn)仍未正式開展具體工作。“查詢房產(chǎn)信息暫時(shí)還是按原來的手續(xù)、流程進(jìn)行。”瀏陽市住保局相關(guān)負(fù)責(zé)人說。不過，《不動產(chǎn)登記暫行條例》的出臺，將有助于加快試點(diǎn)工作的推進(jìn)。

    權(quán)威訪談

　　國土資源部不動產(chǎn)登記局負(fù)責(zé)人：

　　信息平臺2017年全面運(yùn)行

　　國土資源部地籍司（不動產(chǎn)登記局）司長（局長）王廣華22日接受了記者專訪。

記者：公眾最關(guān)注信息平臺，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺進(jìn)展如何？

　　王廣華：條例規(guī)定，國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實(shí)時(shí)共享。

　　不動產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)互通共享。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能夠通過實(shí)時(shí)互通共享取得的信息，不得要求不動產(chǎn)登記申請人重復(fù)提交。國土資源、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等9部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。

　　國家層面負(fù)責(zé)開展信息化建設(shè)頂層設(shè)計(jì)，組織建設(shè)全國統(tǒng)一的國土資源與不動產(chǎn)登記信息平臺。各地負(fù)責(zé)推進(jìn)本地區(qū)不動產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)整合、接入信息平臺的相關(guān)準(zhǔn)備工作，2015年下半年開始陸續(xù)完成不動產(chǎn)登記操作系統(tǒng)軟件與信息平臺的對接，提供不動產(chǎn)登記信息查詢服務(wù)。

　　記者：信息平臺比原來規(guī)劃的次序大大提前了？

　　王廣華：我們計(jì)劃2015年7月上線試運(yùn)行信息平臺；2016年完善平臺并擴(kuò)大試運(yùn)行范圍；2017年全面運(yùn)行。目前已經(jīng)形成了平臺建設(shè)的頂層設(shè)計(jì)，即將組織平臺的開發(fā)建設(shè)。

　　兩大焦點(diǎn)

　　1 能起到反腐作用嗎？

　　不為反腐，但可能倒逼反腐

　　條例出臺，關(guān)于“以房查人”“查房反腐”話題不免又熱起來，網(wǎng)上還有人進(jìn)行“票決”。條例沒有“反腐”法律功能，但老百姓就希望它發(fā)揮“反腐”作用，因?yàn)?ldquo;陽光立法”或“陽光法案”缺位。物權(quán)法也好，不動產(chǎn)登記條例也好，作為私法，并不屬于“陽光立法”范疇。

　　“陽光立法”屬于公法范疇，主要指公職人員財(cái)產(chǎn)公示法或領(lǐng)導(dǎo)干部財(cái)產(chǎn)申報(bào)法。物權(quán)法所說的登記資料“公開”，是對利害關(guān)系人而言的，不同于行政法意義的“公示”“公告”，不是要全社會監(jiān)督。

　　條例可以發(fā)揮“反腐”功能，相當(dāng)于把鋤頭當(dāng)武器。鋤頭當(dāng)然可以做武器，包括保家衛(wèi)國的武器，但再好的鋤頭，打鬼子也不如槍炮。這槍炮就相當(dāng)于官員財(cái)產(chǎn)申報(bào)法。

　　2 能使房價(jià)下跌嗎？

　　不動產(chǎn)登記對房價(jià)影響有限

　　條例之所以如此備受關(guān)注，一大原因在于不動產(chǎn)登記信息的整合共享將對房地產(chǎn)市場帶來長遠(yuǎn)影響。不過，許多房地產(chǎn)業(yè)界人士認(rèn)為，其對房價(jià)波動發(fā)揮的影響可能不如人們想象的那么大。

　　“條例不是單純針對房地產(chǎn)行業(yè)制定的，要解決的也不是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上的問題。”長沙中盛行房地產(chǎn)代理有限公司總經(jīng)理謝晟認(rèn)為，不動產(chǎn)登記不以調(diào)節(jié)房價(jià)為目的，與限購、限貸等調(diào)控措施存在本質(zhì)區(qū)別，其對樓市房價(jià)的影響也遠(yuǎn)不如銀行降息等政策來得直接。在長沙多名業(yè)內(nèi)人士看來，不動產(chǎn)登記的出臺即使對房價(jià)有影響，也是中長期的，不會立即顯現(xiàn)。

　　也有分析認(rèn)為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和房地產(chǎn)稅之間存在內(nèi)在邏輯關(guān)系，前者是后者的技術(shù)準(zhǔn)備和支撐條件。因此，在房地產(chǎn)稅立法和全面鋪開之前，一定要建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系，并摸清全國的不動產(chǎn)“底細(xì)”。

　　省國土廳相關(guān)工作人員表示，目前已經(jīng)收到《不動產(chǎn)登記暫行條例》相關(guān)文件，湖南省不動產(chǎn)登記一直在試點(diǎn)和推進(jìn)當(dāng)中。但是湖南省不動產(chǎn)登記條例細(xì)則何時(shí)出臺，暫未提上日程。