2014地價上漲近五成 高地價或?qū)⒋邼q明年房價

    “你申請自住房了嗎？”這句話或許是今年上半年購房者中提及率最高的。從去年年底恒大御景灣開始接受申請起，自住房就成了北京樓市中一個繞不開的話題。低于區(qū)域均價至少三成的單價，不過200萬元的總價，自住房成功吸引了所有有購房資格人的注意，幾十比一的申購比例也曾讓開發(fā)商將自住房看做回款利器。然而一年時間運(yùn)行下來，自住房對購房者的影響已發(fā)生巨大變化，除了核心區(qū)自住房外，申購家庭在大幅縮水，中簽優(yōu)先家庭的棄購比例顯著上升，更有部分自住房有剩余房源向全部購房者開放銷售，自住房這個曾經(jīng)被認(rèn)為是房價“鯰魚”的樓市特殊產(chǎn)物自己的生存似乎也出了問題。

    總額超過100億元的順義趙全營地王、74.6億元的西城區(qū)華嘉胡同地王、49.17億元的劉娘府地王……即便是樓市慘淡的2014年，開發(fā)商買起地來依舊毫不手軟。來自于多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，截至本月16日，北京土地出讓金總額達(dá)到1911.4億元，超過去年全年土地出讓金總額，刷新歷史紀(jì)錄。但有趣的是，在今年這樣一個土地成交大年，仍不乏優(yōu)質(zhì)地塊的流拍，難以承受的高地價，不但讓一貫“土豪”的開發(fā)商退縮，更近一步推高了未來的房價空間。有業(yè)內(nèi)人士就擔(dān)心，持續(xù)運(yùn)行在高位的土地價格再加上供不應(yīng)求的市場狀況，也許會轉(zhuǎn)化為明年房價上漲的動力。

　　土地交易在2000億前踩剎車 仍舊創(chuàng)造了兩項新高

　　2013年，北京土地市場總額1821.81億元的出讓金已經(jīng)令人咋舌，但沒想到的是，短短一年，原有的記錄就被輕松打破。

　　根據(jù)多家機(jī)構(gòu)綜合北京市土地儲備整理中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年樓市整體遇冷，但北京的土地市場仍創(chuàng)造了兩項紀(jì)錄：出讓金總額和住宅平均樓面價雙雙突破歷史最高點。截至本月16日，北京土地出讓通過招拍掛的方式成功出讓140宗，金總額達(dá)到1911.4億元，超過去年全年土地出讓金總額，刷新歷史紀(jì)錄；北京住宅類地塊平均樓面價達(dá)到14557元/平方米，比去年同期11104元/平方米的平均樓面價上漲了41.7%。

　　不僅如此，近日豐臺區(qū)更是加推了一宗起拍價格就高達(dá)70.7億元的“巨無霸”地塊，再次將北京的土地市場推向高潮，也令北京市土地出讓金將突破2000億元大關(guān)的論調(diào)甚囂塵上。

　　據(jù)北京青年報記者了解，年內(nèi)雖然有多宗土地掛牌競價，但僅剩余一宗零售商業(yè)用地將在年內(nèi)出售，其他掛牌土地，包括豐臺區(qū)的準(zhǔn)地王項目，將全部于2015年開始交易。實際上來看，北京土地市場在達(dá)到2000億元之前，已經(jīng)提前踩了剎車。

　　“最后一個月明顯放緩了供應(yīng)節(jié)奏，預(yù)計2014年全年北京土地成交額在1920億元左右。而從2014年土地市場看，住宅類土地供應(yīng)出現(xiàn)了減少，相比2013年減少了460萬平方米，這將導(dǎo)致在2015年的下半年市場可能出現(xiàn)供不應(yīng)求，而持續(xù)運(yùn)行高位的土地價格也將會影響未來房源入市的價格。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為。

　　搶地中夾雜著流拍 三季度土地市場最黯淡

　　有意思的是，雖然今年出現(xiàn)了西局、華嘉胡同、劉娘府等多塊高價地，并將北京的單價總價地王刷新了一遍，但并非所有土地都遭到哄搶，開發(fā)商一邊搶地的同時一邊也出現(xiàn)了流拍的現(xiàn)象，尤其是在樓市成交最冷清的三季度，土地市場上更是流拍連連。

　　先是7月末，被眾多開發(fā)商看好的孫河板塊推出兩宗住宅用地，但直到起拍前，兩宗地塊網(wǎng)上報價仍為零，最終流拍。

　　不只是高價地，就連大熱的新城區(qū)土地也頻現(xiàn)流拍。繼7月末孫河“準(zhǔn)地王”宅地項目慘遭流拍后，近半個月后，房山區(qū)長溝鎮(zhèn)地塊，再次遭遇流標(biāo)。資料顯示，該宗地塊建設(shè)用地面積達(dá)172579平方米，建筑控制總面積為257041平方米，地塊起始價為僅為5.1億元。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，今年的土地流拍多發(fā)生于三季度，當(dāng)時樓市成交慘淡，“去庫存化”是房企的主要任務(wù)，而大手筆的拿地?zé)o疑會加重其資金使用成本，是造成多塊地最終流拍的主要原因。

　　此外，流拍的土地?zé)o論是孫河還是房山，區(qū)域內(nèi)可售項目云集，成為住宅庫存量的“大戶”，在以價換量的樓市交易中，開發(fā)商對拿地更為謹(jǐn)慎。

　　明年1月土地成交或超150億元 高地價將影響明年房價

　　但這樣的謹(jǐn)慎并沒有持續(xù)多久，“930房貸新政”和央行出手降息后，樓市的回暖再次增強(qiáng)了房企拿地的信心。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，10月北京土地成交金額達(dá)197億元，環(huán)比九月增長了103.93%。與此同時，政府推地的熱情也提前顯現(xiàn)，從北京市土地整理儲備中心公布的信息來看，明年1月北京土地市場至少將完成6宗地塊的出讓，合計出讓底價高達(dá)151.25億元。

　　除了豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村總價70億元的“巨無霸”地塊外，近期豐臺區(qū)還集中供應(yīng)了多宗地塊，分別是樊家村危改項目3號、亞林西居住區(qū)一期的兩幅地塊，總土地面積是19.73萬平方米。其中，北京市豐臺區(qū)亞林西居住區(qū)一期有兩幅住宅用地，合計起始價為58.1億元。整個豐臺區(qū)也成為明年年初土地供應(yīng)的絕對主力。

　　對此，亞豪機(jī)構(gòu)市場研究總監(jiān)郭毅表示，“豐臺西南四環(huán)、五環(huán)周邊在中關(guān)村豐臺園的產(chǎn)業(yè)驅(qū)動下，中高端住宅成交狀況較為平穩(wěn)，特別是此前該板塊內(nèi)以老舊社區(qū)為主，換房需求迫切，加之整體京西區(qū)域，新土地供應(yīng)較少，住宅主要集中在西南五環(huán)至六環(huán)，因此吸引了眾多房企關(guān)注京西南板塊。”

　　而對于明年京城土地市場走勢如何？郭毅表示，明年北京土地市場能否進(jìn)一步回暖，關(guān)鍵還是要看政策和市場的變化。一方面，如果明年貨幣政策更加寬松，房企的融資渠道暢通，能夠獲得比較充足的資金，就有可能加大土地儲備。另一方面，如果明年北京二手房稅費(fèi)減少，央行進(jìn)一步降準(zhǔn)降息，新房、二手房成交量持續(xù)上漲，庫存去化不斷加速，市場明顯回暖，那么北京土地市場也會好轉(zhuǎn)。房企出手拿地的熱情就會增加，優(yōu)質(zhì)地塊能夠受到房企的追捧。

　　在張大偉看來，雖然今年北京土地出讓金創(chuàng)新高，但實際上，住宅用地供應(yīng)量是減少的，這將會導(dǎo)致在明年的下半年，北京樓市有可能出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，而持續(xù)運(yùn)行高位的土地價格再加上供不應(yīng)求的市場狀況，就會轉(zhuǎn)化為房價上漲的動力。