樓市2014年經(jīng)歷過山車有驚無險 明年四季度望反彈

    2014年，房地產(chǎn)市場并未像人們預(yù)期的那樣春暖花開。一貫強勢的賣方感受到了樓市的陣陣寒意，出臺各種優(yōu)惠政策吸引買家；而近期漲勢如虹的股市風(fēng)頭蓋過樓市，甚至有股民打出賣房炒股的旗號。從2013年的暴漲之后意外遇冷，到政策調(diào)整后迅速回暖，再到開發(fā)商琢磨漲價；從中央明確分類調(diào)控，到逐步取消限購，放松限貸，再到降息，2014年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷著過山車般的行情。

    業(yè)內(nèi)人士認為，雖然隨著政策的調(diào)整，房地產(chǎn)市場已顯露回暖跡象。但是2015年如果貨幣政策沒有發(fā)生大的變化，房地產(chǎn)投資下降趨勢仍會繼續(xù)。此外，在高庫存影響下，樓市底部運行將持續(xù)至2015年四季度。

　　轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)進入“白銀時代”

　　2014年房地產(chǎn)市場調(diào)整不同于往年：沒有明顯的政策觸發(fā)因素，沒有政府的強制干預(yù)。

　　國內(nèi)主要城市房價在經(jīng)歷一年多的“狂飆突進”后，房價于2月首現(xiàn)同環(huán)比“雙收窄”。截至目前，統(tǒng)計局發(fā)布的70大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比上漲城市數(shù)量已從年初的64個下降至11月的無一上漲。價格變動幅度，已從1月的最高1.2%漲幅，變?yōu)樽钚〗捣?.1%。

　　在市場下滑的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)速度有所減緩。數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已從年初1至2月的19.3%，下降至1至11月的11.9%。對于綜合反映我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展景氣狀況的國房景氣指數(shù)為94.3，也再次回落0.46點。原華遠集團董事長任志強表示，自從國房景氣指數(shù)發(fā)布以后，2008年是一個低潮，2012年又出現(xiàn)一個低潮，但是這次還沒有止住，94.3已經(jīng)超過歷史最低點，而且還在繼續(xù)下滑。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生日前在中國寫字樓綜合體發(fā)展論壇上便用“嚴峻”一詞形容現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場局面，“當(dāng)前樓市從市場層面來看依然嚴峻，房地產(chǎn)整體行業(yè)負增長的情況回到了2008年至2009年的低點。”

　　值得一提的是，國房景氣指數(shù)可以從土地、資金、開發(fā)量、市場需求等角度顯示全國房地產(chǎn)業(yè)基本運行狀況、波動幅度，并預(yù)測未來趨勢。國房景氣指數(shù)降至歷史最低意味著，房地產(chǎn)市場形勢遠不如人們的預(yù)期。

　　對于這次因預(yù)期改變而發(fā)生的自發(fā)性下調(diào)，郁亮認為，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了最黃金的歲月，但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號。只不過，人人彎腰就可以撿到黃金的時代結(jié)束了，房地產(chǎn)行業(yè)進入了“白銀時代”。“‘黃金時代’如少年青春期，而步入‘白銀時代’即進入壯年期，行業(yè)將會更加成熟。但‘白銀時代’跟‘黃金時代’相比，毛利下降，競爭壓力大，庫存壓力大，地價更高。”他表示。

　　調(diào) 控 樓市政策逐漸“去行政化”

　　近日，定調(diào)下一年房地產(chǎn)市場調(diào)控的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會召開，但在2015年重點工作中，“房地產(chǎn)調(diào)控”、“限購”兩個牽動行業(yè)命運的關(guān)鍵詞并未出現(xiàn)，值得注意的是，這是近8年來，住建部首次在新一年工作部署中，房地產(chǎn)領(lǐng)域沒有提及具體的政策或措施，也被外界解讀為，2015年中央層面不會對樓市進行大力度調(diào)控。

　　“去行政化”是2014年房地產(chǎn)調(diào)控取向的關(guān)鍵詞。自進入2014年以來，中央層面對于房地產(chǎn)調(diào)控便只字未提。對于已經(jīng)持續(xù)三年的樓市限購政策，地方政府在經(jīng)濟下滑的背景下，再次蠢蠢欲動，頻繁試探中央的底線。截至9月底，隨著珠海放開限購，全國除北京、上海、廣州、深圳以及三亞5個城市外，其余所有城市全部解除限購。同時，解除限價、加大購房支持力度、調(diào)整落戶條件，地方政府再次為支持房地產(chǎn)開了政策口子。

　　隨后，在市場繼續(xù)下探的背景下，中央開始有了動作。9月30日央行發(fā)布《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，扶植購房剛性需求，并加大對保障性安居工程建設(shè)的金融支持；積極支持居民家庭合理的住房貸款需求；增強金融機構(gòu)個人住房貸款投放能力；繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求。首套認定實行“認貸不認房”，不再以家庭擁有的房屋數(shù)量來認定，二套房購買家庭只要還清首套貸款，再次貸款也將按照首套房。

　　10月9月，住建部、財政部、央行三部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，要求各地放松公積金貸款條件，今后職工連續(xù)繳存6個月即可申請公積金貸款，公積金將實現(xiàn)異地互認。10月29日國務(wù)院再次強調(diào)促進住房消費，放松公積金支付房租條件。

　　11月21日，中國人民銀行宣布，自22日起，下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率。金融機構(gòu)人民幣一年期貸款基準利率下調(diào)0.4個百分點至5.6%，一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.75%。這是央行時隔兩年再次降息。

　　任志強認為，地方政府在短時間內(nèi)難以擺脫對房地產(chǎn)的依賴，降息、降準等金融政策再次放松指日可待。鋼鐵、水泥、玻璃等是房地產(chǎn)上游，家電、家裝、建材等是房地產(chǎn)下游，相關(guān)40個行業(yè)中在房地產(chǎn)下滑中都處于下滑趨勢。“投資在GDP之中所占的比重仍然是最大的，大概占到48%，但房地產(chǎn)的下滑，大約影響GDP至少0.3個百分點。”

　　預(yù)判房地產(chǎn)仍以“去庫存”為主

　　雖然今年的中央經(jīng)濟工作會議再度對房地產(chǎn)只字未提，但在全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會上，住建部部長陳政高卻再次肯定了房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的地位和作用沒有改變。在此背景下，住建部要求，2015年準確把握市場運行中出現(xiàn)的新情況、新問題，注意地區(qū)間的差異，跟蹤市場走勢，積極應(yīng)對，主動作為，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“明年房地產(chǎn)市場仍以‘去庫存’為主。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，央行降息及地方政府“救市”只能解決“去庫存”的燃眉之急，但無法改變樓市總體供大于求的情況。未來市場自身調(diào)節(jié)作用還是會暴露出樓市庫存偏大、去化周期偏長的問題。

　　“截至今年10月份商品房的銷售，包括現(xiàn)房和預(yù)售商品房賣出去的面積，占到正在施工的商品房面積的比例是歷史最低的。這就意味著當(dāng)前商品房整體供應(yīng)量是比較大的，賣得少，建得多。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，目前房地產(chǎn)預(yù)售面積占施工面積的比例是近幾年最低的水平，不到10%。最高點時這個比例為16%，說明在建房屋中90%未賣出去。

　　“房地產(chǎn)市場已從過去的總體偏緊，發(fā)展到目前的總體偏松，部分過剩。”秦虹指出，到目前為止，供求關(guān)系并沒有得到改善。從2014年6月開始計算，全國供求關(guān)系需要兩年才能恢復(fù)正常，這意味著，即使出臺有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策，因為庫存的影響，價格大幅度上升還是有難度。

　　任志強也表示，現(xiàn)階段高庫存不但在二三四線城市出現(xiàn)，一線大城市也存在。因此，如果底部運行周期較長，將有部分企業(yè)面臨資金周轉(zhuǎn)、銀行信貸、高利貸等問題。如果貨幣政策和財政政策不改變的話，這個周期將會延長。“因此企業(yè)不能因為降息等利好政策過度樂觀，因為這輪調(diào)整可能會持續(xù)較長時間，希望所有的企業(yè)做好長期思想準備。”

　　但任志強也指出，2015年將是房地產(chǎn)的小年，隨著房企穩(wěn)定去庫存，房地產(chǎn)市場或?qū)⒃?015年四季度回暖。