報(bào)告稱2015年樓市將溫和上漲 長(zhǎng)遠(yuǎn)需求面臨下行壓力

    時(shí)至年底，又到了總結(jié)過(guò)去展望未來(lái)的節(jié)點(diǎn)。近段時(shí)間關(guān)于未來(lái)樓市走勢(shì)的判斷層出不窮，地產(chǎn)大佬們也紛紛發(fā)表對(duì)樓市的看法。昨日可能還曝出大佬集體看衰樓市，今日便有人重新表態(tài)并沒(méi)有看衰，明年樓市將回暖。一時(shí)間讓關(guān)心房?jī)r(jià)的百姓摸不著頭腦，到底該不該買(mǎi)房？

　　記者綜合機(jī)構(gòu)的年底分析報(bào)告得出，2015年中國(guó)樓市將溫和上漲，但是長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)需求將面臨下行壓力。

　　明年基本面溫和復(fù)蘇

　　興業(yè)證券的報(bào)告顯示，從宏觀角度來(lái)看，貨幣政策持續(xù)放松利好房地產(chǎn)基本面溫和復(fù)蘇。根據(jù)興業(yè)宏觀和銀行組判斷，由于經(jīng)濟(jì)景氣度較差以及外匯占款下行等因素影響，明年貨幣政策仍有進(jìn)一步放松的空間。較為寬松的貨幣政策環(huán)境將給予房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面以較有力的支撐，估算2015年全年銷(xiāo)售面積將有5%的增長(zhǎng)。

　　該機(jī)構(gòu)報(bào)告還稱，貨幣政策的持續(xù)放松最終都扭轉(zhuǎn)了市場(chǎng)基本面持續(xù)下行的態(tài)勢(shì)，貨幣政策的變化對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是決定性的。

　　除了政策利好之外，興業(yè)證券分析，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有透支中國(guó)居民的購(gòu)買(mǎi)力。當(dāng)前中國(guó)主要商業(yè)銀行按揭貸款平均存續(xù)年限為6-9年左右，而美國(guó)大約為29年左右。結(jié)合中國(guó)按揭貸款占GDP比重與美日等國(guó)家對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)看，在購(gòu)買(mǎi)力得以增強(qiáng)的環(huán)境下，需求的邊際改善在2015年將會(huì)有所體現(xiàn)。

　　2014年至今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在持續(xù)下滑，同時(shí)土地市場(chǎng)處于較低迷狀態(tài)，明年供給端壓力將有所減輕。前十個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速分別只有3.1%和12.4%，而我們統(tǒng)計(jì)的前40個(gè)城市土地市場(chǎng)成交占地面積同比下滑了30.1%。這些也預(yù)示著明年房地產(chǎn)投資增速可能相對(duì)低迷。

　　中銀國(guó)際的分析報(bào)告亦稱，2015年行業(yè)去庫(kù)存逐步深入，基本面呈緩慢改善態(tài)勢(shì)，但幅度比較有限。

　　房企出現(xiàn)分化 中小房企布局其他行業(yè)

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，前三季度銷(xiāo)售排名前10名的開(kāi)發(fā)商市占率由14%提升至16%，排名前20名的開(kāi)發(fā)商市占率由19%提升至21%，而行業(yè)排名前50名的開(kāi)發(fā)商市占率由27%提升至29%。興業(yè)證券的報(bào)告表示，由于龍頭地產(chǎn)公司資金和土地獲取能力優(yōu)勢(shì)愈發(fā)明顯，龍頭公司的行業(yè)集中度提升有加速趨勢(shì)。

　　中銀國(guó)際報(bào)告則表示，傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)龍頭已紛紛表示出轉(zhuǎn)型意愿，但由于體量較大估值彈性不及中小開(kāi)發(fā)商，2015年龍頭房企也將出現(xiàn)分化，以萬(wàn)科、華夏幸福為代表的優(yōu)質(zhì)藍(lán)籌地產(chǎn)股，2014年以來(lái)已經(jīng)重塑經(jīng)營(yíng)模式方向，重構(gòu)了成長(zhǎng)邏輯，與未來(lái)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)相吻合，因此這類(lèi)龍頭企業(yè)仍具有較大的投資吸引力。

　　興業(yè)證券的報(bào)告分析，中小開(kāi)發(fā)商在資金和土地方面劣勢(shì)愈發(fā)明顯，銷(xiāo)售市占率持續(xù)下降，眾多中小開(kāi)發(fā)商從自身發(fā)展和股價(jià)訴求等角度考慮開(kāi)始進(jìn)行轉(zhuǎn)型。在資金獲取方面，曾經(jīng)作為中小開(kāi)發(fā)商重要資金獲取渠道之一的房地產(chǎn)信托在持續(xù)的收縮規(guī)模，而銀行對(duì)于中小開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款一向非常謹(jǐn)慎。

　　而與此同時(shí)，由于地方政府對(duì)于土地出讓底價(jià)沒(méi)有較大的讓步，使得當(dāng)前價(jià)格下獲取的土地只對(duì)于以高周轉(zhuǎn)模式運(yùn)行的大開(kāi)發(fā)商和能獲取較低成本資金的開(kāi)發(fā)商有較好的預(yù)期收益率，而更多的中小開(kāi)發(fā)商由于不具備快周轉(zhuǎn)模式所需要的相匹配的能力和組織架構(gòu)而在當(dāng)前地價(jià)面前猶豫不定，部分開(kāi)發(fā)商反而手頭擁有一些富余的現(xiàn)金。在主營(yíng)業(yè)務(wù)較難做大、手頭有一些多余資金、同時(shí)又具備股價(jià)訴求的情況下，中小開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型布局其他行業(yè)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入低速運(yùn)行的新常態(tài)

　　據(jù)中銀國(guó)際地產(chǎn)組關(guān)于未來(lái)20年住宅需求的結(jié)構(gòu)預(yù)測(cè)以及我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)分析等研究，我國(guó)目前處于房地產(chǎn)行業(yè)的住宅需求頂峰期，在未來(lái)不到5年的時(shí)間里，在改善性需求釋放的支撐下行業(yè)將進(jìn)入低速運(yùn)營(yíng)的新常態(tài)，而從更長(zhǎng)周期來(lái)看，行業(yè)需求將面臨著下行壓力，我們預(yù)計(jì)未來(lái)需求頂峰將出現(xiàn)在2014-2020年，峰值將超過(guò)14億平米或更高一點(diǎn)，在此之前的需求年復(fù)合增速將在5%左右。、

    從行業(yè)政策面來(lái)看，今年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策經(jīng)歷了三波放松救市政策。第一波是從上半年開(kāi)始的41個(gè)城市紛紛松綁限購(gòu)；第二波則是在松綁限購(gòu)后，各地紛紛要求銀行松綁限貸，最終在9月底央行發(fā)布信貸新政；近期進(jìn)入了第三波地產(chǎn)政策放松，即各地降低公積金提取門(mén)檻、增加公積金貸款額度、增加購(gòu)房補(bǔ)貼，調(diào)整稅費(fèi)政策等。中銀國(guó)際表示，2014年地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境的去行政管制已經(jīng)大體完成，未來(lái)市場(chǎng)供求規(guī)律發(fā)揮更重要的作用，基本面趨向平穩(wěn)，大起大落的情況減少。

　　一方面，新開(kāi)工的低迷以及竣工的走高將延后影響到15年的施工面積增速的繼續(xù)下行，同時(shí)考慮行業(yè)低迷期單位投資額難有回升，從而影響施工相關(guān)投資增速進(jìn)一步降至11%的低位，另一方面，行業(yè)庫(kù)存處于高位，房企負(fù)債率創(chuàng)歷史新高，同時(shí)地價(jià)創(chuàng)歷史新高，這都將壓制土地成交，因?yàn)楹罄m(xù)土地成交仍將低迷一段時(shí)間。

　　因此中銀國(guó)際預(yù)測(cè)，15年房地產(chǎn)投資增速預(yù)計(jì)為9.3%。預(yù)計(jì)新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)5%，竣工面積同比增長(zhǎng)8%，銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)6%，銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)8%，銷(xiāo)售均價(jià)同比增長(zhǎng)2%，土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)4%。