樓市調(diào)整將加速更多購房者看好后市 軟著陸可期

    12月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了“2014年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”。數(shù)據(jù)似乎顯示房價正在止跌趨穩(wěn)。從新建商品住宅價格變動情況來看，雖然11月環(huán)比仍然是無一上漲，但大部分城市的跌幅較10月收窄了，北京的環(huán)比跌幅從10月的1.3%收窄至0.3%。從二手住宅價格變動情況來看，環(huán)比上漲和持平的城市個數(shù)都增加到6個，下跌城市個數(shù)減少到58個，四個一線城市二手房價環(huán)比均上漲或持平，北京的漲幅更是高達0.7%?？雌饋?，房價正在走出下降通道，樓市出現(xiàn)了回暖跡象，至少是北京等一線城市的樓市在好轉(zhuǎn)。

    但是，開發(fā)商對樓市的走向卻似乎并不樂觀。近日，在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會2014年會上，任志強出人意料地發(fā)表了看空樓市的言論。他說，今年年底和明年年初，房地產(chǎn)投資都將延續(xù)下滑趨勢。他說這番話的目的似乎是推促貨幣政策放寬松。他并沒有直接說房價會下行，但如果房價仍然會上漲，那房地產(chǎn)投資就不會下滑，所以，他的這番話其實已經(jīng)說明，當(dāng)前開發(fā)商群體對房價走向的預(yù)期開始改變，體現(xiàn)到市場策略中，將是下調(diào)房價提升銷量，加速資金回籠。但當(dāng)然，他們也還在期待刺激政策的出現(xiàn)。

    在房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)中，我們也能看到開發(fā)商預(yù)期的改變。10月，開發(fā)商顯得很有信心，大量購置土地，開發(fā)進度也有所加快。但到了11月，他們購地的熱情下降，開發(fā)進度也減慢。9月土地購置面積累計同比增速為-4.6%，而10月是累計同比增長1.2%，11月又是恢復(fù)負(fù)增長，降幅高達14.5%。10月住宅施工面積累計同比增長8.8%，比9月提高0.7個百分點，但11月又下降了2個百分點至6.8%。

    樓市似乎在回暖，說明有更多的購房者看好后市。他們是受到了一系列政策的鼓勵，9月30日出臺的房貸新政影響尤其大，11月21日的降息也很有威力。開發(fā)商也一度受到鼓舞，他們在10月表現(xiàn)出極大的信心。但是，接下來的情況卻是，銷售的情況仍然不理想，因此庫存壓力有增無減；資金到位的情況并未真正改善，因此資金鏈仍然緊張。11月，全國住宅待售面積增加1046萬平方米，高于今年任何一個月，也高于去年同期水平。11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計到位資金同比僅增長0.6%，比10月降低2.5個百分點，降到全年最低水平。

    庫存壓力上升、資金鏈更緊張，令開發(fā)商認(rèn)識到，信貸政策的調(diào)整對他們的幫助很有限（信貸政策調(diào)整本來就不是為了救開發(fā)商，只是一些開發(fā)商有一定的錯覺）。于是，開發(fā)商拋棄幻想，開始準(zhǔn)備應(yīng)對樓市下行的形勢，以緩解庫存和資金壓力。我們在11月房價數(shù)據(jù)中就能看到這樣的跡象。例如，11月北京二手房價環(huán)比上漲0.7%，“回暖”的跡象很明顯，但開發(fā)商并未趁機提價，11月北京新建商品住宅價格仍然是環(huán)比下降。顯然，他們以價換量的心情比較迫切，因為北京1-11月的住宅竣工面積多于住宅銷售面積，庫存增加了。

    經(jīng)過從10月到11月的反復(fù)，開發(fā)商認(rèn)識到了以價換量的重要性，這將使房價加速向下調(diào)整，有利于樓市實現(xiàn)軟著陸。我們說的樓市軟著陸，不是房價維持平穩(wěn)，而是房價平穩(wěn)下降，讓更多有自住需求的人買得起房，使樓市能得到自住需求的支撐。當(dāng)開發(fā)商希冀刺激政策的救助時，他們不愿意降價，承受的庫存和資金壓力不斷增長，結(jié)果可能是出現(xiàn)爛尾樓和不良貸款，樓市硬著陸。因此，當(dāng)前應(yīng)維持宏觀經(jīng)濟政策的穩(wěn)定性，促使開發(fā)商形成正確的預(yù)期。