南京今起全面收緊住房公積金政策 不支持購高檔房

    昨天下午，南京市公積金管理中心召開新聞發(fā)布會，宣布今起全面收緊住房公積金政策，這也是今年以來首個進行調整的房地產政策。記者獲悉，由于南京市今年公積金的“庫存量”明顯減少，因此昨天調整的“主題”就是縮減買房人的貸款金額，個人還貸能力系數由0.45下調至0.3；此外，購買面積在144平方米以上的高檔房，以及夫妻雙方中任何一方再次申請公積金貸款的，其貸款額度均下降為可貸額度的一半。南京市公積金管理中心副主任張明遠強調說，目前執(zhí)行的個人最高30萬元、夫妻最高60萬元的公積金最高限額不變。

    調整時間

    南京市公積金管理中心副主任張明遠介紹說，新政策將從今天起正式執(zhí)行，凡是在昨天下午5點前錄入南京市住房公積金貸款信息系統(tǒng)的貸款申請，仍將按原政策執(zhí)行。其后提交的貸款申請，將一律按新規(guī)辦理。他還表示，這一新規(guī)并沒有執(zhí)行的“截止日期”，屬于暫時性調整，最快今年底、明年初時，管理中心將會根據公積金的運轉情況再次進行調整。

    調整內容

    可貸額度計算公式中的個人還貸能力系數

    由0.45調整為0.3。

    官方解讀：收緊是因公積金放貸吃緊

    張明遠表示，今年1-9月份全市歸集住房公積金50.69億元，從數量上看還是比較可觀的，同比去年增長了16.6%。“我們沒料到的是，今年南京的房子賣得特別好，這也使得公積金的放貸量與日劇增”，張明遠說，截止到9月30日，南京市今年已發(fā)放公積金貸款97.8億元，比去年同期增長224.5%，住房公積金個貸率(貸款余額/歸集余額)已經達到96.2%，而且以每周1個百分點的速度遞增。張明遠用“相當吃緊”來形容今年的南京公積金資金狀況。他說，“其實，南京今年的公積金‘存貨量’早已是負增長了，特別是近幾個月來，每個月的資金缺口都在10億元左右。”他表示，如果不進行合理控制的話，將很容易出現(xiàn)貸款困難。

    從公式中不難看出，個人還貸能力系數從0.45下調到0.3，其實就相當于個人的可貸額度下調了33%。以今年30歲的李先生為例，他每月公積金繳存額為200元，繳存比例為10%，由于男性的法定退休年齡為60歲(女性為55歲)，李先生的實際可貸年限為30年，那么他的公積金可貸額度為200/10%×0.3×12×30=21.6萬元。

    個人公積金可貸額度計算方法

    借款人住房公積金可貸額度＝借款人住房公積金月繳存額÷借款人住房公積金繳存比例×個人還貸能力系數×12(月)×實際可貸年限

    記者調查：個人可貸額度下調了33%

    提醒：這個可貸額度與最終的實際貸款額度并不是一回事。根據南京的現(xiàn)有規(guī)定，個人最高可貸30萬元的公積金，夫妻雙方最高可貸60萬元。還是以李先生為例，如果他的月繳存額提高了一倍，達到了400元，那么他的可貸額度就變成43.2萬元，根據最高限額，他只能貸30萬元公積金。

    購買144平方米以上的高檔房，可貸額減半。

    官方解讀：支持中低收入買房人獲貸款

    從根本上講，公積金應重點關注中低收入群眾。“144平方米以上的房源都是高檔住宅，大多數的購買者收入較高，這樣的限制有利于更好地支持中低收入的買房人獲取貸款。

    記者調查：不鼓勵、不支持購買高檔房

    以上文中的李先生為例，假設他的月繳存額為400元，那么他的可貸額度為43.2萬元。按照新規(guī)定，可貸額要減半，實際上李先生的可貸額就變成了21.6萬元，由于沒有超過30萬元的個人最高可貸限額，李先生就可以貸到21.6萬元的公積金。

    再假設，李先生的單位收入又增加了，每個月的繳存額漲到了600元，繳存比例依然為10%，他的可貸額度為600/10%×0.3×12×30=64.8萬元。這樣一來，即便按照昨天的新規(guī)定可貸額度減半，李先生的可貸額依然達到32.4萬元，照樣可以貸足30萬元的公積金。

    二次申貸公積金的，可貸額減半。

    官方解讀：保證公積金的普惠性

    張明遠表示，為保證公平互助，管理中心決定對多次使用住房公積金貸款的行為作出限制。具體為，夫妻雙方任何一方曾經辦理過住房公積金貸款的，貸款全部結清后再次申請公積金貸款的，其貸款額度為可貸額度的50%。

    記者調查：對想換房的年輕小家庭影響大

    這一規(guī)定對打算換房的家庭，特別是年輕的小家庭來說，影響是最大的。陳先生在南京一家事業(yè)單位供職，單位每月為其繳存的公積金額度為100元，繳存比例為10%；他的愛人是一位小學教師，月繳存額為400元，比例同樣是10%。他告訴記者，這個月他們原本打算換房，可是這一新規(guī)出來后，對他們的打擊蠻大的。“我算了一下，我愛人可以貸滿30萬的最高額度，我可以貸到11萬多，兩人加起來將近42萬，可按新規(guī)，我愛人只能貸17萬，我只能貸5萬多，這就逼得我們要去多貸20萬元的商業(yè)貸款，額外多出來的利息太讓人心疼了。究竟何時換房，我還要考慮考慮再決定”，陳先生無奈地說。

    調整影響

    月繳存額640元以下的影響大

    南京市公積金管理中心貸款處處長宋寧表示，這次受影響的主要是購買高檔房以及二次使用公積金的買房人，對于其他購房者來說，影響并不大。那么，此次調整后，還有哪些人可以貸足30萬元的最高額度呢？

    “我們在確定還貸能力系數時，進行過一次測算，發(fā)現(xiàn)月繳存額達到640元的，幾乎不受什么影響”，宋寧說，這部分人群的可貸額度算下來都在60萬元以上，即使減半以后，仍然達到30萬元以上，照樣可以貸足30萬的最高額度。而公積金月繳存額在640元以下的買房人，不僅貸不滿30萬，能貸到的額度也要大幅縮水了。如果某市民月繳存300元，繳存比例為10%，可貸年限為30年，那么調整前他可以貸30萬，現(xiàn)在只能貸16萬了。

    宋寧還表示，一些年紀較大的買房人也會受到影響，這是由于其可貸年限比年輕人少很多，因此能貸到的額度也會相應減少。

    “誤傷了”剛性需求的買房人

    此次公積金政策的調整，令不少正在辦理公積金的買房人措手不及。在江北上班的吳先生上個月剛把自己在城北的舊房子賣掉，打算在單位附近換套更大的房子，跟開發(fā)商都談好了，面積160多平方米，總價82萬元，這次政策一出，讓他很頭疼。“本來我和愛人兩個人可以貸到60萬元的公積金，現(xiàn)在只能貸到30萬，我還得多貸30萬的商業(yè)貸款啊！”

    河西一家開發(fā)企業(yè)的營銷主管表示，從政策的內容上看，主要是收緊了放款的額度，而實際上傷害的恐怕并不是投資客，而是剛性需求的買房人。

    對二手房市場影響不是很大

    這次調整對二手房市場又會有多大影響呢？南京我愛我家市場部經理舒莉莉認為，影響可能并不大。根據我愛我家的統(tǒng)計，今年南京二手房平均每單的貸款額度為45萬元，而按照調整后的公積金政策計算，一戶家庭使用公積金貸款最多還可以貸到30萬元，剩下的15萬則可以使用商業(yè)貸款。同時，在購買二手房的過程中，商業(yè)貸款占到的比重通常較大，因此公積金政策調整的影響不大。

    專家觀點

    收緊并不意味著政府出手調控

    盡管在很多人看來，此次南京公積金政策的調整是對房地產調控的一個信號，象征著政府正出手干預市場，抑制購房需求。不過，在蘇鼎房地產研究所所長宋堅的眼里，這次只不過是一次“例行公事”。

    “今年南京的房子賣得太好了，申請公積金的買房人與日俱增，公積金中心是真的沒錢了”，宋堅說，花出去的多了，收進來的少了，管理中心自然會選擇“收緊”，這是正常行為，沒什么可奇怪的。“很難說此次公積金政策調整的背后體現(xiàn)了政府意志，只能說是管理中心的一次自我調控。”

    宋堅表示，如果政府真的要出手調控的話，就會提前收回今年起執(zhí)行的南京樓市購房優(yōu)惠政策，之所以沒有這么做，就是因為全國上下，從中央到地方，不會再次采取去年初的經濟從緊政策，而是適度放寬，以穩(wěn)定為主。他認為，目前的購房主力軍已經不再是剛性需求的買房人，而是那些不用公積金貸款、甚至不用貸款的有錢人為了規(guī)避通貨膨脹而選擇買房，因此這一政策的施行對市場不會造成太大影響。

    他還預測，對于普通買房人來說，當下或許正是買房的好時機。“市場的供大于求，利空消息的增多，將使得開發(fā)商的神經緊繃”，宋堅認為局部打折的樓盤會越來越多，普通買房人還價的機會也會大大增加。

    熱點答疑

    二手房執(zhí)行時間分兩種情況

    我申請的組合貸款在公積金中心9月24日已經批完了，現(xiàn)在還沒接到放款通知，請問從貸款審批到放款還要幾天時間？

    解答：只要10月9日之前批完的全部按照老的放，不受影響。一手房只要抵押了就可以放貸，二手房分兩種情況：如果有擔保，那么可以直接房貸，如果沒有，要等抵押后才能放貸。

    在外地已用公積金購過房，來寧再貸算二次

    我2001年在外地貸過公積金，2002年還清，現(xiàn)調到南京工作，需要重新買房，是否算二次貸呢？

    解答：仍屬于第二次申請，可貸額需減半。

    已用省貸再用市貸仍算二次

    我第一次購房用的是省公積金，已經還完，這次使用南京市公積金，算首次用嗎？

    解答：省公積金同步執(zhí)行調整后的政策。省公積金是南京住房管理中心省級機關分中心，省級機關和市公積金貸款一樣，相互有聯(lián)系機制，無論主貸人在省級機關還是在南京市貸款都要出示有關的貸款證明來執(zhí)行這樣的政策。

    對首付比例無影響

    公積金貸款的首付比例有變化嗎？

    解答：沒有變化，仍維持商品房兩成、二手房三成的現(xiàn)有規(guī)定，第二次使用公積金貸款的，首付比例相同。