房屋買賣過程中產(chǎn)權(quán)尤為重要 必須注意產(chǎn)權(quán)問題

    隨著泉州的發(fā)展，中心城區(qū)越來越擁擠，新城區(qū)不斷向外延伸，新開發(fā)的樓盤大多在市區(qū)外圍，如東海、城東等區(qū)域。然而，由于這些地方離中心城區(qū)較遠，有些人并不愿意將房子買在那里。此時，中心城區(qū)的二手房成了許多購房者的重要選擇，因為二手房不僅地理位置較具優(yōu)勢，其社區(qū)發(fā)展、周邊的教育、生活配套等設(shè)施也較成熟，與同等條件的新房相比，二手房的價格更為便宜。

    然而，二手房買賣市場中，有些粗心的購房者買房前忘記查清房屋的產(chǎn)權(quán)問題，導致后續(xù)出現(xiàn)諸多不便，甚至吃了大虧。專家提醒，在房屋買賣過程中產(chǎn)權(quán)尤為重要，買房者必須注意產(chǎn)權(quán)問題，多留個心眼。

案例1

買房后發(fā)現(xiàn)無法過戶

原來該房產(chǎn)已被凍結(jié)

    不久前，張先生看上了市區(qū)仁風街附近的一套房子，那是泉州開發(fā)較早的樓盤之一。由于張先生在溫陵北路上班，該小區(qū)離單位不遠，又靠近東湖公園，方便平日休閑健身，此外，小區(qū)附近購物、就醫(yī)等生活配套設(shè)施都極其方便，價格也較便宜，因此他十分滿意。

    由于業(yè)主想盡快將房子賣出去，張先生擔心這套房子被搶走，雙方在談妥后簽了合同，張先生按照約定先付60%的房款，等產(chǎn)權(quán)過戶后，再付清尾款。

    然而，過戶手續(xù)卻不好辦理，在接下來的一年內(nèi)，張先生都未能成功過戶，業(yè)主也時常聯(lián)系不到。在一次碰面中，雙方還起了爭執(zhí)，張先生心中頗為不悅，便把業(yè)主告上法庭，請求法院幫助，盡早實現(xiàn)房屋的過戶。

    讓張先生更加想不到的是，他斥資幾十萬、耗時一年多買的二手房卻無法過戶。張先生被告知，由于業(yè)主背負重債，至今無力償還，該套房子的房產(chǎn)已被法院凍結(jié)，查封后準備啟動拍賣抵債。

    這下可愁壞了張先生，原本開開心心買的房子，過不了戶，如今還被告知該房無法過戶。那之前付了60%的房款，怎么辦？

    事到如今，張先生想要回自己那60%的房款。但由于業(yè)主拆東墻補西墻，將那筆資金挪去還債，雖業(yè)主有表示，籌集好資金就立刻還錢給張先生。但張先生仍憂心忡忡，說他并不清楚到哪一天對方才能還清那60%的房款。

案例2

沒有土地證產(chǎn)權(quán)不完整

恐會對售房形成障礙

    買二手房時，購房者大多會注意房屋的產(chǎn)權(quán)證，然而，卻很少有人注意土地證。據(jù)了解，在現(xiàn)行的房屋交易過程中，只要具有房產(chǎn)證便可過戶，因此大部分業(yè)主拿到房子的房產(chǎn)證后，對土地證并沒有太上心。

    兩年前單身的林小姐通過中介機構(gòu)購買了一套兩室一廳的二手房。當時，她也是看上房子位于市中心，離單位近，附近配套設(shè)施也齊全，看上房子不久后，她就趕緊拍案決定付款購買。雙方談判時，業(yè)主跟她坦白，房子沒有土地證，需要后期補辦。

    對此，林小姐不以為然，她認為房子價格低，有房產(chǎn)證就好，并不一定需要土地證。

    今年年初，林小姐結(jié)束單身，她隨丈夫到杭州發(fā)展，準備將自己的那套小型二手房再賣出去，然而，將近一年的時間，她還是未能把房子賣出。她介紹，不少有心購房者對房屋的價格、地段、配套都非常滿意，但他們表示，沒有土地證，房屋產(chǎn)權(quán)就不完整，這樣的買賣有風險，許多買房者都不愿意購買。賣房一事，也因此一再拖延。

    如今，身在杭州的林小姐心急如焚，她表示后悔，“如果知道土地證這么重要，當初我也不會在明知沒有土地證的情況下就那么草率地買房?；蛘咴谶@兩年內(nèi)我也會想盡辦法補辦土地證。如果那樣，現(xiàn)在賣房子就不會這么麻煩了。”

［律師提醒］

千萬注意 產(chǎn)權(quán)完整性

    在早報法律顧問團律師張傳江看來，確保產(chǎn)權(quán)的完整性是二手房買賣中至關(guān)重要的因素。他介紹，國內(nèi)房屋采用登記制度，只有產(chǎn)權(quán)證才能證明房屋歸屬問題。“如果二手房沒有產(chǎn)權(quán)證，此時進行買賣交易是有風險的，購房者即便買到房子卻沒有得到產(chǎn)權(quán)，他的權(quán)利還是沒有保障。”

    張傳江提醒有意購買二手房的市民，買房前一定要注意查看產(chǎn)權(quán)證，看產(chǎn)權(quán)證上的房主是否就是賣房的業(yè)主，如果可以，最好到房管局查詢產(chǎn)權(quán)證的合法性與有效性，防止買到的房屋產(chǎn)權(quán)被凍結(jié)或者被抵押。他補充，如果要購買的房屋是夫妻共同財產(chǎn)，那么賣房必須經(jīng)過夫妻雙方共同許可。“雙方共有財產(chǎn)，任何一方單獨處分是無效的。出現(xiàn)這種情況，買賣合同無效，購房者只能退錢。”張傳江說。

    此外，如今的二手房市場上，不少人會將單位公用房拿出來賣。張傳江介紹，單位公用房是可以出售的，但前提是它必須經(jīng)過房改，辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證，具備了交易條件。

    至于林女士遇到的土地證問題，張傳江介紹，在泉州，土地證與產(chǎn)權(quán)證是分開的，在房屋買賣過程中，雙證必須齊全，土地證的缺失也是產(chǎn)權(quán)不完整的體現(xiàn)。他再次提醒，購房者一定要注意產(chǎn)權(quán)的完整性。