分析稱不動(dòng)產(chǎn)登記需長(zhǎng)時(shí)間攻堅(jiān)克難 國(guó)土部急了

    據(jù)內(nèi)部人士透露，國(guó)土部正在快馬加鞭往前趕，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記工作快速開展。但是，由于不動(dòng)產(chǎn)登記工作還面臨著機(jī)構(gòu)整合、資料整合、隊(duì)伍建設(shè)等眾多難度較大的工作，因此推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記還需要較長(zhǎng)時(shí)間的攻堅(jiān)克難。

    不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作迎來重大進(jìn)展。

    記者從國(guó)土資源部獲悉，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(下稱《條例》)將于2015年3月1日起正式施行，同期還將頒布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》(下稱《細(xì)則》)。

    國(guó)土資源部已經(jīng)成立兩大不動(dòng)產(chǎn)登記工作機(jī)構(gòu)。除今年5月成立的不動(dòng)產(chǎn)登記局外，11月下旬經(jīng)中編辦批復(fù)同意，將中國(guó)土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心更名為國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心。前者屬于行政管理機(jī)關(guān)，負(fù)責(zé)政策制定，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)；后者負(fù)責(zé)調(diào)查研究，提供技術(shù)支撐。

    截至目前，各省級(jí)國(guó)土廳已基本完成不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)組建工作。并且國(guó)土部已率先在四川省瀘州市開展了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記示范點(diǎn)建設(shè)，爭(zhēng)取在明年3月1日前完成機(jī)構(gòu)組建、表冊(cè)卡薄填寫等成套工作的試水。

    據(jù)內(nèi)部人士透露，國(guó)土部正在快馬加鞭往前趕，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記工作快速開展。但是，由于不動(dòng)產(chǎn)登記工作還面臨著機(jī)構(gòu)整合、資料整合、隊(duì)伍建設(shè)等眾多難度較大的工作，因此推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記還需要較長(zhǎng)時(shí)間的攻堅(jiān)克難。

    政策出爐

    記者獲得的《條例》顯示，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的定義、登記種類、登記權(quán)利、登記薄記載事項(xiàng)、登記程序、登記信息的共享與保護(hù)、法律責(zé)任等做了明確的規(guī)定。

    和今年8月15日國(guó)務(wù)院法制辦對(duì)外發(fā)布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》相比，由6章30條增加為35條。

    對(duì)比可見，《條例》增加的條款主要有：對(duì)適用的登記種類進(jìn)行了明確；除了國(guó)有林地和用海、用島的登記外，中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地登記也由國(guó)土資源主管部門負(fù)責(zé)；規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員應(yīng)有相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)能力；不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤給他人造成損害的，要依照物權(quán)法規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任。

    值得注意的是，變動(dòng)較大的地方在于登記信息的共享與保護(hù)，這也是社會(huì)公眾最為關(guān)心的部分。

    與此同時(shí)，《條例》特別強(qiáng)調(diào)了各部門之間不動(dòng)產(chǎn)登記信息的互通共享。不但將此內(nèi)容改為單列成條，而且在原來國(guó)土資源、公安、民政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門的基礎(chǔ)上，新增了財(cái)政部門。

    新增規(guī)定，“涉及國(guó)家秘密的不動(dòng)產(chǎn)登記信息，應(yīng)當(dāng)依法采取必要的安全保密措施”，“查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料的單位、個(gè)人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)說明查詢目的”。

    記者同時(shí)獲得的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》(討論稿，12月3日)顯示，細(xì)則共15章196條，對(duì)登記種類、各項(xiàng)登記權(quán)利以及登記資料的查詢、保護(hù)和利用等方面，進(jìn)行了更為細(xì)化的規(guī)定。

    據(jù)國(guó)土部?jī)?nèi)部人士透露，中國(guó)土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心“更名改姓”后形成兩塊牌子，一塊是國(guó)土部不動(dòng)產(chǎn)登記中心，還有一塊是國(guó)土部法律中心。實(shí)施細(xì)則由國(guó)土部地籍管理司和國(guó)土部法律中心共同負(fù)責(zé)編制，即將遞交國(guó)土部政策法規(guī)司，進(jìn)入后續(xù)審議程序。

    內(nèi)部人士告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，中國(guó)土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心不但“更了名”，而且還“改了姓”，注銷了原有的自收自支編制，又從相關(guān)單位劃撥了部分編制，轉(zhuǎn)變成了約有60個(gè)名額的完全由國(guó)家財(cái)政全額撥款的事業(yè)編。

    任重路遠(yuǎn)

    “改姓對(duì)地方刺激特別大。地方可以不用新成立機(jī)構(gòu)，只要模仿著國(guó)土部，把培訓(xùn)中心之類的自收自支單位翻牌就行了。”上述人士表示，在地、礦系統(tǒng)合并后，地方一樣有空余的全額財(cái)政撥款事業(yè)編，原來無法利用，如今中編辦、財(cái)政部打破先例，地方省編辦也就可以照批了。

    如此一來，從中央到地方，有利于投入更多的人力和經(jīng)費(fèi)支持不動(dòng)產(chǎn)登記的理論研究和技術(shù)支撐，推動(dòng)地方縣市加快組建不動(dòng)產(chǎn)登記工作機(jī)構(gòu)，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記工作加速進(jìn)行。

    記者了解到，目前省級(jí)層面的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合和機(jī)構(gòu)組建已經(jīng)基本完成。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)工作的省、市、自治區(qū)已接近30個(gè)。目前，部分省市已經(jīng)著手編制地方層面的不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例。

    但是在前述國(guó)土部?jī)?nèi)部人士看來，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記工作仍然任重路遠(yuǎn)。

    其一，政府官員當(dāng)前仍把不動(dòng)產(chǎn)登記看成是行政權(quán)力抓在手里，而不動(dòng)產(chǎn)登記其實(shí)是保護(hù)民事權(quán)利的。預(yù)計(jì)官員這種意識(shí)的破除還需要較長(zhǎng)時(shí)間。

    其二，機(jī)構(gòu)的整合是很艱難的一個(gè)過程。職責(zé)整合涉及到很多部門，部門級(jí)別可能不一。而且涉及的人員可能又有全額撥款事業(yè)編、差額撥款事業(yè)編、自收自支事業(yè)編、合同工人等多種身份，把這些部門的人整合到一起比較棘手。

    其三，資料的整合也需要很長(zhǎng)的時(shí)間。因?yàn)檫^去登記分散在各個(gè)部門，互相間不通氣，將來資料對(duì)接要進(jìn)行實(shí)地核實(shí)，尤其是一塊土地上可能有兩三個(gè)證，處理起來也很麻煩。

    其四，隊(duì)伍建設(shè)也很急迫。“人類社會(huì)就兩個(gè)權(quán)利，一個(gè)人身權(quán)，一個(gè)財(cái)產(chǎn)權(quán)，而財(cái)產(chǎn)權(quán)里邊最大的權(quán)利就是不動(dòng)產(chǎn)。保護(hù)這種權(quán)利，說多重要就有多重要。”上述國(guó)土部人士表示，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于人員的數(shù)量和質(zhì)量要求非常高，現(xiàn)有人員不足以支撐，下一步推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記官制度建設(shè)非常緊迫。

    據(jù)國(guó)土部?jī)?nèi)部人士透露，按照改革總體精神，不動(dòng)產(chǎn)登記試點(diǎn)需要國(guó)務(wù)院布置。國(guó)土部希望能從四川瀘州示范點(diǎn)先積累經(jīng)驗(yàn)，快速推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記工作。

    按照國(guó)土部四年規(guī)劃：2014年基本完成各級(jí)職責(zé)整合，建立基礎(chǔ)性制度；2015年健全配套制度，平穩(wěn)有序?qū)嵤?016年全面形成制度體系，正常有效運(yùn)行；2017年實(shí)現(xiàn)信息共享，依法公開查詢?？梢?，在面臨諸多難題下，留給國(guó)土部開展不動(dòng)產(chǎn)登記工作的時(shí)間并不充裕。

    查詢轉(zhuǎn)嚴(yán)

    毫無疑問，不動(dòng)產(chǎn)登記制度建設(shè)的主要目的是保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。但是，盡管國(guó)土部和業(yè)內(nèi)專家對(duì)此進(jìn)行了多次解讀，時(shí)至今日，社會(huì)大眾對(duì)于此項(xiàng)工作的關(guān)注點(diǎn)依然放在了反腐、征房產(chǎn)稅、降房?jī)r(jià)上。

    “反腐和征房產(chǎn)稅是不動(dòng)產(chǎn)登記派生的從屬性功能，不是主要功能。就像菜刀能砍柴，但主要功能不是砍柴，而是切菜。可以偶爾去砍點(diǎn)別的東西，但老拿去砍，就把刀砍鈍了，最后連菜都切不成了。”清華大學(xué)法學(xué)院副教授程嘯接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪時(shí)給出了形象比喻。

    程嘯介紹，本來在2007年物權(quán)法出臺(tái)后，我國(guó)登記查詢適當(dāng)放開了。按照國(guó)土部和住建部規(guī)定，查詢對(duì)象分為兩類：登記結(jié)果和原始資料。登記結(jié)果的查詢主體放得很開，任何人只要提供身份證明，提供被查詢不動(dòng)產(chǎn)的具體的位置，就能查到不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利以及是否存在限制如是否抵押或者查封等情況。同時(shí)也不存在泄露別人隱私的問題，因?yàn)椴辉试S以人查房。但是由于社會(huì)公眾一直呼吁和寄望《條例》反腐，一些地方對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢的控制開始變得非常嚴(yán)格了。

    記者注意到，《條例》規(guī)定除了有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)外，權(quán)利人和利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料。但是并沒有明確界定“利害關(guān)系人”的范圍。

    在記者獲得的實(shí)施細(xì)則討論稿中，對(duì)利害關(guān)系人的界定是“因不動(dòng)產(chǎn)交易、交換、贈(zèng)與等涉及的利害關(guān)系人”。并且規(guī)定“社會(huì)公眾可以查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的自然狀況部分信息”。而所謂的“自然狀況部分信息”在《條例》中規(guī)定，是指不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等。

    在程嘯看來，國(guó)外對(duì)于“利害關(guān)系人”的界定范圍較為寬泛，記者出于調(diào)查采訪需求、學(xué)者出于學(xué)術(shù)研究需求，都可被界定為利害關(guān)系人。另外，如果只是查詢自然狀況，對(duì)于查詢者來說沒有實(shí)質(zhì)意義，至少要能夠知道所有權(quán)人是誰以及有沒有被查詢及抵押。

    “如果不公開、不透明，沒法為廣大民事主體所充分利用，可能最后就成為一個(gè)擺設(shè)了。”有業(yè)內(nèi)專家同時(shí)擔(dān)心，《條例》對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記信息的查詢做了較多限制，并不利于不動(dòng)產(chǎn)登記保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全和權(quán)益的主要功能的發(fā)揮。

    雖然社會(huì)公眾寄望通過《條例》實(shí)現(xiàn)反腐和降房?jī)r(jià)并不現(xiàn)實(shí)，但是這并不等于不動(dòng)產(chǎn)登記制度建設(shè)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控沒有作用。雖然不動(dòng)產(chǎn)登記制度并不直接瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，但長(zhǎng)期來看也意有所指。

    住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記的目的之一是對(duì)全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)量、類別、分布及產(chǎn)權(quán)狀況等“摸清家底”，建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，大幅提高房地產(chǎn)及其他宏觀政策的科學(xué)性和針對(duì)性。

    從《條例》將各部門不動(dòng)產(chǎn)登記信息互通共享單列成條也可以看出，《條例》制定者的本意并不排除與調(diào)控未來房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)。

    “但即便如此，短期來看調(diào)控房?jī)r(jià)也只能是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的輔助功能。此外，不動(dòng)產(chǎn)信息實(shí)時(shí)共享還需要花費(fèi)相當(dāng)大的功夫和努力才能做得到。”程嘯說。