我國(guó)養(yǎng)老房地產(chǎn)市場(chǎng)起步剛需不均 供給持續(xù)走旺

    我國(guó)是全球最大的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，也將成為全球最大的老齡房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)。但從整體上看，我國(guó)老齡房地產(chǎn)業(yè)還剛剛起步，面臨有效剛需不均衡、盈利模式不清晰、產(chǎn)業(yè)鏈尚未形成等問(wèn)題。

    2010年，萬(wàn)科宣布在北京房山竇店試點(diǎn)老齡房地產(chǎn)項(xiàng)目“萬(wàn)科幸福匯”，采用租、賃兩種模式，為萬(wàn)科進(jìn)入老齡房地產(chǎn)業(yè)鋪路。與萬(wàn)科不同的是，綠城采取“先養(yǎng)老，后地產(chǎn)”的做法，成立綠城頤樂(lè)教育投資公司，首創(chuàng)了我國(guó)學(xué)院式養(yǎng)老模式。

    而早在2008年，保利地產(chǎn)就涉足老齡房地產(chǎn)業(yè)。如今在北京、上海、廣州、成都、三亞、陽(yáng)江等6個(gè)城市規(guī)劃建設(shè)了7個(gè)老齡房地產(chǎn)項(xiàng)目。

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)有80家房地產(chǎn)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，涉及養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目逾百個(gè)。

    不僅僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如此，在人口老齡化日益嚴(yán)峻、各級(jí)政府陸續(xù)出臺(tái)一系列旨在鼓勵(lì)和引導(dǎo)社會(huì)資本加快進(jìn)入老齡產(chǎn)業(yè)的政策背景下，受老年消費(fèi)市場(chǎng)巨大潛力的吸引，各路資本也蜂擁而至。以保險(xiǎn)公司、央企為代表的“金主”們謀劃布局、搶占市場(chǎng)，力求在前景廣闊的老齡房地產(chǎn)這一新興業(yè)務(wù)上取得突破。

    不差錢、業(yè)務(wù)廣的央企動(dòng)作迅速。早在2013年4月，中石化就與四川郫縣簽訂協(xié)議，投資80億元，規(guī)劃養(yǎng)老床位超過(guò)1萬(wàn)張，探索養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式。2013年5月，中國(guó)水電也宣布，將以合作方式在重慶璧山投資80億元，打造養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

    保險(xiǎn)企業(yè)資金實(shí)力雄厚，追求長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益，而老齡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金需求量大、投資回報(bào)周期長(zhǎng)、投資收益穩(wěn)定的特點(diǎn)恰好吻合這些要求。《中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告（2014）》顯示：目前有泰康人壽、中國(guó)人壽、中國(guó)平安、新華保險(xiǎn)、合眾人壽、中國(guó)太平、中國(guó)人保7家保險(xiǎn)企業(yè)進(jìn)軍老齡房地產(chǎn)業(yè)，投資約1000億元。

    與此同時(shí)，受中國(guó)老年消費(fèi)市場(chǎng)巨大潛力的吸引，一些國(guó)際知名的養(yǎng)老服務(wù)集團(tuán)、房地產(chǎn)投資基金等投資主體也開(kāi)始進(jìn)入。如美國(guó)愛(ài)瑪克、法國(guó)索迪斯、香港美格菲等就作為服務(wù)承包方，承擔(dān)了我國(guó)老齡房地產(chǎn)業(yè)的先行者上海親和源的家政服務(wù)、物業(yè)管理、老齡配餐、老年康復(fù)健身、老年醫(yī)院運(yùn)作等服務(wù)和業(yè)務(wù)。

    剛需不均，產(chǎn)業(yè)鏈尚未形成

    從世界范圍來(lái)看，隨著老齡社會(huì)的到來(lái)，老齡房地產(chǎn)業(yè)逐步成為全球房地產(chǎn)業(yè)的新生板塊。我國(guó)是全球最大的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，或?qū)⒊蔀槿蜃畲蟮睦淆g房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，這已經(jīng)成為廣泛共識(shí)。“事實(shí)上，我國(guó)老齡房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)具備加速發(fā)展的基本條件，其中重要的一條就是需求日益凸顯。”中國(guó)老齡科學(xué)研究中心老齡社會(huì)與文化研究所所長(zhǎng)、副研究員李晶對(duì)記者說(shuō)。

    “雖然市場(chǎng)上已有一些老齡房地產(chǎn)業(yè)的雛形，但真正成熟的盈利模式還在探討和摸索中。”中國(guó)老齡科學(xué)研究中心老齡經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)研究所助理研究員董彭滔告訴記者，整體上，我國(guó)老齡房地產(chǎn)業(yè)還剛剛起步，面臨有效剛需不均衡、盈利模式不清晰、產(chǎn)業(yè)鏈尚未形成等問(wèn)題，更多的資本還處在積極關(guān)注、逐步研究、籌備布局、相互觀望階段。

    從年齡看，關(guān)注老齡房地產(chǎn)的大多是老年人，全社會(huì)老齡意識(shí)和“及早備老”的理念遠(yuǎn)未形成；從區(qū)域看，西部地區(qū)老齡房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后于東部發(fā)達(dá)地區(qū)；從城鄉(xiāng)看，老齡房地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎都位于城鎮(zhèn)。

    董彭滔認(rèn)為，剛性需求不均衡，一方面制約了產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面預(yù)示著未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展擁有巨大的空間，關(guān)鍵在于調(diào)動(dòng)大量的消費(fèi)需求，變潛在需求為現(xiàn)實(shí)需求，進(jìn)而逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閯傂孕枨蟆?/p>

    老齡房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)新型業(yè)態(tài)，具有很長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈，包括資本運(yùn)作、人才培養(yǎng)、硬件建設(shè)、管理運(yùn)營(yíng)等諸多方面，哪方面都不可或缺。而我國(guó)剛剛起步的老齡房地產(chǎn)業(yè)還沒(méi)有基本的標(biāo)準(zhǔn)與體系，缺少專業(yè)的管理組織、專業(yè)的人才培養(yǎng)和培訓(xùn)體系，遠(yuǎn)沒(méi)有形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，呈現(xiàn)斷裂狀態(tài)。

    在這種情況下，投資者或者將投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)等所有業(yè)務(wù)“一肩挑”；或者自身只做硬件，將管理和服務(wù)等軟件交給國(guó)際專業(yè)組織。“前一種做法勇氣可嘉，實(shí)則無(wú)奈，做自身不擅長(zhǎng)的管理和服務(wù)，帶來(lái)的結(jié)果一是專業(yè)化不夠，二是成本高，三是效率低。”李晶認(rèn)為，由此導(dǎo)致低水平的管理服務(wù)下相對(duì)較高的收費(fèi)，進(jìn)而導(dǎo)致適老性住房產(chǎn)品和服務(wù)銷售困難，影響企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，更重要的是不能滿足老年人的需求。

    發(fā)展趨勢(shì)，供給持續(xù)走旺

    我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡社會(huì)，人口基數(shù)大，未來(lái)將成為全球老齡產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)潛力最大的國(guó)家。據(jù)預(yù)測(cè)，2014年至2050年間，我國(guó)老年人口的消費(fèi)潛力將從4萬(wàn)億元左右增長(zhǎng)到106萬(wàn)億元左右，占GDP的比例將從8％左右增長(zhǎng)到33％左右。

    我國(guó)老年人口基數(shù)大、增速快，為老齡房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了前提條件。自1999年進(jìn)入老齡化社會(huì)以來(lái)，人口老齡化程度日益加劇，且持續(xù)快速增長(zhǎng)：2013年，60歲以上的老年人口突破2億；2053年，將達(dá)到峰值4.87億左右，屆時(shí)每3個(gè)人中就有1個(gè)老年人，龐大的老年人群將帶來(lái)巨大的消費(fèi)潛力。

    經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，使得居民尤其是老年居民的收入水平不斷提高，為老齡房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提高了消費(fèi)基礎(chǔ)。從2005年起，企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金已十連增，人均養(yǎng)老金從2005年的713元，到2013年超過(guò)2000元。十八大報(bào)告指出，到2020年要實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番的目標(biāo)，老年人收入也將大幅增加。

    “老年人的消費(fèi)意愿正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，特別是20世紀(jì)50年代之后出生的老年人，他們樂(lè)于花錢享受經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的成果，追求高質(zhì)量的晚年生活。”中國(guó)老齡科學(xué)研究中心副主任黨俊武表示，隨著現(xiàn)在的中年人進(jìn)入老年期，他們將把現(xiàn)在的消費(fèi)觀念帶入老年生活，消費(fèi)意愿將比現(xiàn)在的老年人顯著提高。

    此外，由于生育率的不斷下降，家庭日益小型化，子女面臨巨大的養(yǎng)老壓力，養(yǎng)老的剛性需求增加。老齡房地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)具備設(shè)計(jì)完善的適老化硬件設(shè)施和良好的服務(wù)，將會(huì)受到青睞。

    “未來(lái)老齡房地產(chǎn)業(yè)的需求潛力是巨大的，將給眾多資本提供新的投資渠道。”為促進(jìn)中國(guó)老齡房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，黨俊武建議，變潛在需求為現(xiàn)實(shí)需求，需要加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理和服務(wù)提供；需要加快制定實(shí)施發(fā)展規(guī)劃，做到有序發(fā)展；需要加快出臺(tái)扶持配套政策，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境；需要著力培育產(chǎn)業(yè)鏈條，形成合理分工；需要構(gòu)建多元投融資平臺(tái)，解決供需雙方資金難題；以及在通用型人居環(huán)境建設(shè)、人才培育、市場(chǎng)監(jiān)管等方面作出切實(shí)努力。