房企拿地面積下降 降息對樓市刺激有限

    觀察今年以來各月的相關(guān)數(shù)據(jù)就可以看出，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積其實早就處于下降狀態(tài)。由于房價前幾年不斷上漲，考慮到購買者的實際購買力，房地產(chǎn)市場就供大于求了。放松限購限貸，力撐房市，僅僅是對有支付能力的改善型需求有所幫助而已

　　國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)顯示：今年前11個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為29736萬平方米，同比下降14.5%，而1至10月份為增長1.2%；前11個月土地成交價款為8657億元，同比下降0.1%，而1至10月份則為正向增長20.4%。

　　一些媒體在報道這組數(shù)據(jù)時，集中使用了“驟然下跌”、“劇烈動蕩”、“暴跌”、“觸目驚心”等詞，來分析和解讀11月份房企拿地面積的變化。但如果觀察今年以來各月的相關(guān)數(shù)據(jù)就可以看出，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積其實早就處于下降狀態(tài)，最大降幅曾達到7.9%。只是10月份才有了短暫的小幅增長。

　　所謂開發(fā)商“拿地”，其實只是一個先行指標(biāo)。“春江水暖鴨先知”，房地產(chǎn)市場的水是暖還是寒？身在“水”中的開發(fā)商自有感受。年初以來，全國房地產(chǎn)投資同比名義增幅持續(xù)逐月下行，從1至2月的19.3%降至1至11月的11.9%，除1至10月的增幅比1至9月的增幅減少0.1個百分點外，其余的1月至各月的增幅下降幅度都在0.3個百分點及以上；商品房銷售面積和銷售額同比始終在下降狀態(tài)，且下半年以來多數(shù)月份處于降幅逐月擴大狀態(tài)，只是在10月份時有所減緩，但1至11月銷售額降幅又從1至10月的7.9%擴大到了8.2%；70個大中城市新建住宅價格，不同環(huán)比走勢的城市9月和10月均為“69降1平”，不同同比走勢的城市則由9月份的“58降2平10漲”轉(zhuǎn)為10月份的“67降3漲”。在這樣的背景下，有頭腦的開發(fā)商顯然不會“不識時務(wù)”，再花高成本去多拿地。

　　細心觀察不難發(fā)現(xiàn)，10月份的數(shù)據(jù)確實有所不同，說是一個“小陽春”也不過分。10月份不僅拿地出現(xiàn)短暫增長，且投資增幅下降幅度也降至今年最低水平，銷售面積和銷售額降幅也均短暫收窄。為什么？這顯然與9月30日央行放松限貸政策有關(guān)系。同以前諸多地區(qū)放松限購相比較，央行此次放松限貸政策顯然力度更大、范圍更廣，給疲軟的樓市打了一針強心劑。受此“利好”消息鼓舞，開發(fā)商在10月份多拿一點兒地，多投一點資，也在情理之中。但各界的關(guān)注度只是有了一個短暫的上升，此后很快便恢復(fù)平靜。

　　單從需求看，因為剛性需求大，房屋供應(yīng)當(dāng)然多多益善。但房價前幾年不斷上漲，考慮到購買者的實際購買力，房地產(chǎn)市場就供大于求了。放松限購限貸，力撐房市，僅僅是對有支付能力的改善型需求有所幫助而已。開發(fā)商在經(jīng)過10月份的短暫試探之后，對市場恢復(fù)常態(tài)肯定心知肚明。而且經(jīng)過本輪試探，或又使其信心在一定程度上受挫，導(dǎo)致11月拿地狀況延續(xù)10月之前的狀態(tài)甚至更差。

　　前不久，央行決定實行非對稱性降息，旨在降低包括房企在內(nèi)的企業(yè)的融資成本，刺激住房需求和消費需求。效果如何，有待稍長一點時間的觀察，但由此引發(fā)的股市動蕩卻多少有些超出預(yù)期。這說明，對大多數(shù)人而言，在收入水平有限、收入預(yù)期不定、社會保障尚不能保障未來預(yù)期的情況下，降息對他們的刺激效應(yīng)不是如何去消費，而是如何使手中的錢不貶值還能升值。在筆者看來，無論是放松限購限貸，還是非對稱性降息，對樓市的刺激作用都是有限的。