自住房一年考：進退維谷 制度設(shè)計急需優(yōu)化

    從第一個自住型商品房項目正式開始網(wǎng)絡(luò)申請至今不過一年多，自住型商品房便從動輒十幾、二十萬戶爭搶申請的“香餑餑”淪為令開發(fā)商進退維谷的“雞肋”。

    “沒有辦法，從開始的制度設(shè)計上就沒有退出機制，開發(fā)商之間已經(jīng)開過幾輪碰頭會，跟北京市建委（北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員以下簡稱‘北京市住建委’）方面也反映過很多次。”世聯(lián)行北京執(zhí)行董事總經(jīng)理劉春巖在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時坦言，自住型商品房的核心盈利建立在快速銷售高周轉(zhuǎn)模式上，對于自住型商品房現(xiàn)在的境遇，很多開發(fā)商都有苦難言。

    購買門檻降低

    12月13日，中國鐵建位于北京市房山區(qū)的一處自住型商品住房項目，在申購家庭集中二次選房仍有剩余房源的情況下，正式對北京市所有具備自住型商品購買資格人群開放銷售，不再組織公開搖號，也不再區(qū)分優(yōu)先與非優(yōu)先家庭。

    至此，自住型商品房產(chǎn)品開始降低門檻向大眾性產(chǎn)品過渡。

    目前為止，在首次選房后仍剩余房源的自住型商品房項目共5個，涉及房源共1800多套。此外，多個自住型商品房項目都在其官網(wǎng)公布了二次選房時間。

    開發(fā)商們在做最后的努力。但相關(guān)知情人士向中國房地產(chǎn)報記者透露，目前北京市住建委只允許有剩余房源的自住型商品房項目面向所有北京市有購買自住型商品房資格的人群開放，降低了網(wǎng)絡(luò)申請和區(qū)分優(yōu)先與非優(yōu)先家庭的門檻限制，房產(chǎn)屬性沒有改變，購買此類住房后五年內(nèi)不得上市、五年后上市收益的30%上繳財政。但若降低購房門檻后仍有剩余房源，開發(fā)商只能自己承擔損失。

    來自世聯(lián)行北京市場研究部的最新統(tǒng)計顯示，截至2014年11月末，北京自住型商品房項目共53個，其中，已入市項目11個，處在資審中17個，正在網(wǎng)申階段3個，待網(wǎng)審及未出街項目22個。覆蓋12個行政區(qū)域，包含2個商品房轉(zhuǎn)自住型商品房項目。

    從首個自住型商品房項目完成網(wǎng)簽開始計算，2014年7月26日到11月23日期間自住型商品房共成交11865套，累計成交套數(shù)和金額占到期間北京市所有普通住宅銷售（不含別墅）的39％和28％。而在已經(jīng)入市的11個項目，5個項目剩余部分尾房，近半數(shù)項目不能實現(xiàn)一次性完全去化。

    “自住型商品房項目的銷售價格、土地價格、成本投入都是固定的，銷售額同樣也是固定的。只有壓縮銷售周期、快速回款、快速周轉(zhuǎn)，減少營銷環(huán)節(jié)和資金周轉(zhuǎn)成本才能夠達到企業(yè)的盈利目標。”作為北京市首批自住型商品房開發(fā)企業(yè)，金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場營銷部經(jīng)理陳玉謙此前在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，自住型商品房的核心盈利建立在快速銷售高周轉(zhuǎn)模式上，希望將其兩個自住型商品房項目控制到六七個月的銷售周期。但據(jù)本報記者了解，即便作為首批入市、申購情況最為踴躍的項目之一，金隅嘉業(yè)一處位于北京市五環(huán)外東壩區(qū)域的自住型商品房項目，在10月底才剛剛結(jié)束第二輪選房。

    由熱轉(zhuǎn)冷背后

    “順義滿庭芳自住型商品房項目定價19000 元每平方米。這個項目開始選房那幾天，很多購房者到我們門店來咨詢這個項目與周邊二手房的價格比較，結(jié)果比較之后反倒有一成多的咨詢者購買了二手房。”鏈家地產(chǎn)藍星吉祥店門店經(jīng)理張孝賓告訴中國房地產(chǎn)報記者，這些原本中簽自住型商品房的客戶在周邊的鏈家地產(chǎn)門店成交了20多套二手房，相當于門店此前一個月的成交量。

    在張孝賓看來，同區(qū)位比較，這個位于北京順義新國展區(qū)域的自住型商品房項目比周邊高端樓盤價格要低，跟普通項目的二手房比價格反而“倒掛”，比個別樓盤的價格甚至還要高一兩千元每平方米。

    按照北京市住建委此前公布的設(shè)計初衷，自住型商品房將遵循低于周邊商品房價格30%的定價機制。但事實上，該政策出臺一年多后，北京市的商品房一二手房價格均有“隨行就市”的降價調(diào)整，自住型商品房的價格優(yōu)勢也在減弱。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，僅2014年上半年北京市二手住宅價格平均降幅已達7.3%。

    2013年10月北京市住建委推出自住型商品房政策。當時，由于北京商品房市場價格大幅攀升，定價低于周邊商品房30%的自住型商品房，在首批三個項目啟動網(wǎng)上申購時，還一度因為認購人數(shù)太多而造成網(wǎng)站癱瘓。

    然而，從今年上半年開始，隨著商品房市場價格不斷下調(diào)，自住型商品房項目的優(yōu)勢也在慢慢減弱。從實際網(wǎng)絡(luò)申請量上看，在恒大御景灣和金隅匯星苑(樓盤資料) 、匯景苑吸引了二十萬申請量之后，其他項目的網(wǎng)絡(luò)申請量均降至幾萬戶。位于平谷的某自住型商品房項目僅有約6800戶申購，成為首個自住型商品房申購家庭不足萬戶的項目。

    “現(xiàn)在一些遠郊區(qū)縣的自住型商品房項目申購家庭戶數(shù)能上萬就不錯，更嚴重的是很多項目的實際客戶到訪量都不到10%。”在世聯(lián)行北京執(zhí)行董事總經(jīng)理劉春巖看來，后續(xù)入市的自住型商品房大部分位于六環(huán)外或遠郊區(qū)縣，地理位置更加偏遠。此外，自住型商品房的共有產(chǎn)權(quán)屬性以及戶型設(shè)計、質(zhì)量等，都使自住型商品房優(yōu)勢再次弱化。

    制度設(shè)計急需優(yōu)化

    正如當年的經(jīng)適房、兩限房在過去的樓市低谷期均出現(xiàn)過棄購、與周邊商品房價格“倒掛”的現(xiàn)象，自住型商品在推出一年后，也遭遇了進退維谷的尷尬。

    “建多少自住型商品房是政府規(guī)劃的，賣不出去就是規(guī)劃出了問題。”住建部政策研究中心原副主任王玨林對中國房地產(chǎn)報記者表示，自住型商品房的制度設(shè)計現(xiàn)在應(yīng)該好好反思了。“定價應(yīng)該在銷售之前，不能房子還沒蓋就定價，市場是在變化的，高于周邊房價做自住型商品房就沒意義了。”

    而在住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌看來，自住型商品房政策設(shè)計上應(yīng)該考慮得長遠，供應(yīng)少了怎么辦，多了怎么辦。“本是利好的事，但自住型商品房的定位還不太清晰。屬性是商品房，就應(yīng)該由市場決定價格。作為共有產(chǎn)權(quán)房，就應(yīng)該對共有產(chǎn)權(quán)部分做明確的產(chǎn)權(quán)明晰。”

    實際上，自住型商品房的政策出臺之初，就一直陷入介乎于普通商品房與保障性住房之間的模糊定位。在今年1月的北京“兩會”上，曾經(jīng)對自住型商品房定性有過一次描述。2014年1月22日,北京市第十四屆人民代表大會第二次會議閉幕,表決通過的《政府工作報告》中，將“已推行2萬套自住型商品房”修改為“已推行2萬套共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品房”。

    但自住型商品房正式進入北京市場開始銷售之后，自住型商品房的共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)也似乎在有意識地被淡化。

    “五年內(nèi)不得上市、五年后上市收益的30%還要上繳財政。如果還在所有產(chǎn)權(quán)上再有異議，購房者更會望而卻步。”一位負責多個自住型商品房項目銷售的代理行負責人向本報記者表示，自住型商品房的制度設(shè)計有很多問題，有很多方面都沒有替開發(fā)商設(shè)身處地考慮過，定價機制僵化、共有產(chǎn)權(quán)表述語焉不詳，對于剩余房源、難點戶型尾房的去化也沒有退出機制設(shè)計。但現(xiàn)在，這些包袱只能開發(fā)商來承擔。

    而對于出現(xiàn)大量自住型商品房剩余房源的問題，北京市住建委的相關(guān)負責人近期公開表示：“自住型商品房不會取消，只會優(yōu)化。下一步自住型商品房的供應(yīng)量將根據(jù)市場供需狀況合理規(guī)劃。”

    對于自住型商品房出現(xiàn)剩余房源的原因，該負責人分析認為，自住型商品房制度處于逐步完善的過程中，北京限價房剛推出時，也曾遇到申購家庭的大面積棄購。同時，北京的房價今年出現(xiàn)了平穩(wěn)回落，這與自住型商品房政策的推出以及大量供應(yīng)不無關(guān)系。