房地產稅立法囊括整個房地產業(yè) 設計初衷是抑房價

    盡管很多學者和諸多的民眾對出臺房產稅寄予厚望，希望通過房產稅抑制房產泡沫?？赡芩麄兛吹竭@個政策后會失望，因為房產稅的力度不大、火力不足，這個稅種將注定與民眾所期望的降低房價背道而馳。

    中國社科院公布的2011年《住房綠皮書》顯示，全國有35個大中城市的一般地段普通商品住房平均房價泡沫高達29.5%，其中，上海房價泡沫為36.5%，當年，上海的“湯臣一品”更爆出了超過30萬元/平方米的房源，“全國最貴”地位難撼。

    傅蔚岡指出，房產稅橫空出世主要是為了抑制上海市房價持續(xù)快速上漲，壓制房價泡沫。

    “但從最后結果來看，房產稅似乎對房價并未起到實質作用，2011年開始，上海市房價仍舊以4%的增速上漲。”不僅僅是房價，在新建住宅成交量上而言，也未起到實際作用。

    “即便是置業(yè)者涉及到其中，他們也會想辦法規(guī)避。”上海一開發(fā)商指出，在原本涉及就過少的情況下，規(guī)劃范圍內的人還能為規(guī)避稅費找到出路，“房產稅連續(xù)兩年增幅過緩看起來似乎也在情理之中了。”

    此外，針對上海而言，現(xiàn)行條例中，主要還是“限購令”的作用較為明顯。但許多業(yè)內人士認為“限購令”畢竟不是很符合市場經濟的行為，長期執(zhí)行限購令會影響房地產行業(yè)的健康發(fā)展。因此有人提出應加大房產稅的征收力度和范圍來延續(xù)調控，從而取代限購令。

    解讀

    不動產登記為房地產稅鋪路

    “不動產登記一出，看那些貪官哪里逃。”早在去年，關于不動產統(tǒng)一登記即將推行的消息就引起過熱議，多數者認為有助于反腐。日前，有專家透露，《暫行條例》已由國務院簽發(fā)，定于年內頒布，自2015年3月1日起施行。而不少房地產業(yè)內人士則認為，此條例針對所有置業(yè)者，“類似于溫水煮蛙，讓你以為登記不動產是在反腐，或許是為向不動產開征房地產稅奠定基礎。”傅蔚岡說。

    有專家指出，房地產稅出臺有兩個前期必要條件，一是不動產信息登記并全國聯(lián)網，二是不動產評估。不動產信息的統(tǒng)一登記歸類整理，有利于相關部門掌握全國不動產的數量、類別、分布及產權狀況，可以幫助解決房地產稅向存量開征第一個問題。

    “先建成一個大數據，然后再來設計如何‘稅’。”傅蔚岡分析認為，不動產統(tǒng)一登記和房地產稅之間存在內在邏輯關系，前者是后者的技術準備和支撐條件。

    因此，在房地產稅立法和全面鋪開之前，一定要建立不動產統(tǒng)一登記體系，并摸清全國的不動產“底細”。

    不少置業(yè)者在為停止房產稅擴圍歡呼，而開發(fā)商卻在為停止擴圍焦躁不安，“事實上，現(xiàn)有所提到的房地產稅的內容，早已經開始實施，比如房企營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅等等，開發(fā)商每年都在繳納。”上海一開發(fā)商透露，“可以說開發(fā)商的賦稅是相當重的，60%的費用都用于納稅了。”

    開發(fā)商的這種說法也得到了傅蔚岡的認可，他認為從形式上而言，由地方政府出臺房產稅實施細則有違《立法法》，屬于地方立法違法。雖然上海、重慶兩地的細則都號稱獲得了來自國務院常務會議的授權;而且國務院常務會議規(guī)定征收房產稅也是基于《中華人民共和國房產稅暫行條例》的規(guī)定。但問題是，按照我國現(xiàn)行的法律制度，國務院并無制定房產稅的權力。“至少現(xiàn)在看來，房地產稅立法是一種進步。”傅蔚岡笑稱。

    但停止擴圍后，工作重心轉移到行業(yè)中來，就意味著，開發(fā)商所繳納的稅費可能較以前更嚴苛，賦稅可能更大。

    “最直接的影響就是我們的稅負增加了。”上海一開發(fā)商說，開發(fā)商也不傻，最后還是會直接轉化到置業(yè)者身上。

    傅蔚岡指出，將房產稅擴大到房地產稅，最后的結果就是擴大納稅人范圍，讓更多的人到這個納稅范疇里面來。

    最后的結果是擴大納稅人范圍

    ◎展望

    opinion

    將房地產稅提升到立法程序中，同時意味著，房地產稅將以一種更加強勢的態(tài)度回歸，并且將更多的納稅人納入到該體系中來。2011年，上海市房產稅稅收達到了73億元，僅從稅收數據而言，房產稅在上海并無水土不服之象。但接下來兩年的停滯不前，更是用實際數字來說明，征收制度本身所存在的應用漏洞。

    “暫停擴圍并不等于要終止收房產稅。”上海一開發(fā)商透露，將房地產稅立法，是為了“稅”更多人。在停止擴圍的消息發(fā)出之后，開發(fā)商比普通置業(yè)者看得似乎更透徹些。

    ——傅蔚岡

    上海房產稅規(guī)避案例

    置業(yè)顧問一般會將價格做低到標準價格以下，但又不會低太多，“以防在房屋備案的時候查出來。”上述開發(fā)商透露，一般情況下會做到3萬元，這戶家庭一年需繳納120×30000×70%×0.4%=10080元的房產稅，比原價稅費少五成。