內(nèi)資取代外資成為一線城市的樓市投資主力

    “充裕的市場流動性，推動內(nèi)地住宅交投及大額物業(yè)投資買賣的需求。住宅市場方面，貸款政策優(yōu)惠、銀行存款持續(xù)流入資本品市場，以及一線城市尤其明顯的新增供應(yīng)量短缺，皆令住宅需求增加。物業(yè)投資市場的投資重點回歸一線城市，內(nèi)資取代外資成為大手買賣的主力，預料在政策配合下，內(nèi)地投資機構(gòu)如保險公司、私募股權(quán)基金等將逐漸成為內(nèi)地房地產(chǎn)投資市場的新亮點。”這是日前DTZ戴德梁行對住宅及房地產(chǎn)投資市場的預測。

　　DTZ戴德梁行透過對1月～8月北京、上海、深圳、廣州四大一線城市的十大熱銷樓盤研究發(fā)現(xiàn)，四大城市商品住宅的銷售中，高端及豪宅物業(yè)的成交占比（以銷售套數(shù)計算）已由1～5月的37%，上升到了6～8月的49%。對此，DTZ戴德梁行中國區(qū)綜合住宅部主管蔣尚禮表示：近期多了豪宅物業(yè)推出市場，許多樓盤并附送裝修，成為了近期房價持續(xù)上漲的誘因之一，尤以上海、深圳表現(xiàn)最為明顯。雖然住宅價格近月上升，令內(nèi)地主要市場的住宅交投有所放緩，但隨著發(fā)展商的現(xiàn)金流狀況好轉(zhuǎn)，加上短期內(nèi)新增供應(yīng)短缺，發(fā)展商的定價策略仍會十分進取。

　　數(shù)據(jù)顯示，由于受惠于過去6個月以來新樓銷售情況理想，一線城市的去庫存化已幾近完成，發(fā)展商因此紛紛購地補充地皮存量，就算地皮價格超出預算亦在所不惜。DTZ戴德梁行對內(nèi)地20大地產(chǎn)發(fā)展商進行統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)在2009年第2～3季度期間，這些大集團共斥資251億元在一線城市購地，較2007年第3～4季度的199億元高出26%；反觀二線至三線城市，發(fā)展商于2009年第2～3季只用了304億元拿地，較2007年第3～4季度的792億元大減62%。蔣尚禮指出：主要發(fā)展商現(xiàn)在都重新聚焦于一線城市，以期抓住未來5年經(jīng)濟發(fā)展的黃金機會。

　　展望前景，DTZ戴德梁行中國投資部聯(lián)席主管葉國平表示：國內(nèi)部分新興投資者將會令人注目，當中包括國內(nèi)保險資金。即將實施的新《保險法》將會明確規(guī)定允許保險資金投資房地產(chǎn)，預料保險資金在下一季開始會活躍于房地產(chǎn)市場。截至今年6月，保險公司的資金運用余額高達人民幣3.4萬億元，可用于投資房地產(chǎn)的保險資金量估計在5%至10%之間。葉先生又指出，國內(nèi)私募股權(quán)基金及信托亦值得注意，因為這些基金資金充裕，并會尋找可增值的物業(yè)投資機會，其回報要求又低于進入中國市場的外資。

　　葉國平預言，國內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金亦將成為新焦點，雖然有關(guān)國內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金的方案仍未決定它將限于機構(gòu)投資者參與抑或公開上市，但目前上海、北京、天津已成為國內(nèi)最熱門的3個試點城市，以上海浦東新區(qū)為例，該區(qū)已對成為試點準備就緒，計劃匯集區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的未來租金收益權(quán)設(shè)立信托，通過銀行同業(yè)市場發(fā)行。國內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金可為物業(yè)業(yè)主或發(fā)展商提供額外的融資途徑，亦可為市場帶來新的投資產(chǎn)品。