學(xué)區(qū)房開發(fā)商承諾無效 買房前明確學(xué)區(qū)劃分界限

    學(xué)區(qū)房賣出天價(jià)早已不新鮮，10萬一平方米、20萬一平方米、30萬一平方米，為了讓孩子享受好的教育，一波又一波的家長前仆后繼地加入買學(xué)區(qū)房大軍，鎖定好學(xué)校，考察地理位置，開始漫長而又折磨人的找房過程。一旦發(fā)現(xiàn)目標(biāo)，動輒幾百萬的房子，瞬間就得拍板！因?yàn)楹竺孢€有人搶著買。

    即便今年出臺了多項(xiàng)均衡教育資源的政策措施，但依舊難以抑制學(xué)區(qū)房的平步青云。很多新盤開發(fā)商也積極地傍上名校，給樓盤找了個(gè)賣高價(jià)的好理由。但隨著北京進(jìn)入100%劃片就近入學(xué)的階段，一些原本開發(fā)商承諾的“學(xué)區(qū)房”卻面臨著游走在劃片邊緣的危險(xiǎn)。很多人高價(jià)買來的“學(xué)區(qū)房”很可能只是一套房子。

    開發(fā)商口頭承諾無效 部分新盤項(xiàng)目處于學(xué)區(qū)房邊緣

    收房不久的趙先生，卻高興不起來，原因就是所買項(xiàng)目的“學(xué)區(qū)房”帽子有被摘掉的可能。

    為了讓孩子能接受好的教育，趙先生在2013年初購買了一套引進(jìn)名校的學(xué)區(qū)房。買房時(shí)大概每平方米42000元，在當(dāng)時(shí)，該項(xiàng)目的價(jià)格曾一度領(lǐng)漲所在區(qū)域。但由于對外一直公開宣稱，將引入9年一貫制的北京某名校分校，出于讓孩子“師出名門”的愿望，讓趙先生覺得貴有貴的道理，依舊好不容易地交款簽約。

    但令他意想不到的是，2014年北京施行100%小學(xué)劃片就近入學(xué)。而該項(xiàng)目一直以來承諾的分校的校址則處于4公里之外。按照新的就近入學(xué)的劃片政策，業(yè)主子女很可能面臨無法入學(xué)的麻煩。

    “據(jù)我了解，名校周圍許多新房、二手房的業(yè)主都在盯著分校的劃片情況呢，很可能擠占掉本就緊張的入學(xué)名額。像緊挨名校的一個(gè)項(xiàng)目，體量比較大，應(yīng)該會占去很多入學(xué)名額，此外還有臨近的一些知名二手房項(xiàng)目的業(yè)主，早就盯著景山學(xué)校朝陽分校的招生情況，一旦我們小區(qū)業(yè)主子女能上，而他們的子女上不了，肯定會鬧出糾紛。”趙先生告訴北青報(bào)記者，在與開發(fā)商的溝通中，開發(fā)商已經(jīng)不敢保證上學(xué)名額了。

    對此，引進(jìn)名校的項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，分校定于明年9月開學(xué)。因?yàn)榕浣▽W(xué)校屬于公立學(xué)校，肯定是按照教委的招生政策來。公司正在盡全力與相關(guān)主管部門去溝通、協(xié)調(diào)，希望能讓業(yè)主子女都有優(yōu)先上學(xué)資格。但具體如何，要等到明年的招生登記范圍出來才能明確。

    每年的劃片范圍都在變動 買房前明確學(xué)區(qū)劃分界限

    由于教委關(guān)于學(xué)校劃片的范圍并非一成不變，而是每年都有調(diào)整，因此，購買學(xué)區(qū)房除了避開銷售人員的誤導(dǎo)外，還要更多地掌握最新的劃片資訊。

    偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院經(jīng)理孔丹表示，小區(qū)入學(xué)歸屬哪個(gè)學(xué)校主要是教育主管部門進(jìn)行劃分的。對于購房者來說，購買了該小區(qū)的房子，卻不是在那個(gè)號碼范圍內(nèi)，買了等于白買。因此對于購買學(xué)區(qū)房的購房者來說，應(yīng)先確認(rèn)該房源連續(xù)兩年以上都被劃入該學(xué)校的招生學(xué)區(qū)內(nèi)才能購買。同時(shí)，由于招生情況的不斷變化，部分名校邊學(xué)區(qū)房的變動可能性大，也是購房者要注意的問題。因此，對此類劃片并不穩(wěn)定的學(xué)區(qū)房，最好不要提前幾年購買，否則風(fēng)險(xiǎn)過大。

    另外，業(yè)內(nèi)人士還表示，買新房學(xué)區(qū)房的話，一定要做好教育咨詢。而且開發(fā)商與學(xué)校簽協(xié)議捐資助學(xué)的，一定要讓開發(fā)商出具相關(guān)憑證，維護(hù)自己的權(quán)益。如果遇到對學(xué)區(qū)界定并不清晰的房產(chǎn)，更要慎重。

    在售樓處查看“買房即有入學(xué)資格”的公示文件

    其實(shí)，趙先生的遭遇正是當(dāng)下不少購房人都會面臨的問題。許多原本承諾是學(xué)區(qū)房的新盤項(xiàng)目，最后都因各種原因，最終無緣學(xué)區(qū)。像萬科在房山的長陽半島項(xiàng)目，就爆發(fā)過部分業(yè)主因買房后沒有被劃入北京小學(xué)片區(qū)而維權(quán)的事件。

    明年6月份將是各大幼兒園、小學(xué)、初中招生報(bào)名的時(shí)間，許多擁有招生名額的“學(xué)區(qū)樓盤”都不失時(shí)機(jī)地亮出了金字招牌，而很多樓盤業(yè)主子女向區(qū)域“名校”報(bào)名時(shí)，卻遭遇了這些學(xué)校的“閉門羹”。相關(guān)教育管理部門表示，開發(fā)商沒有交納教育配套基金，無法保證這些樓盤業(yè)主子女入學(xué)。

    對于類似事件，有開發(fā)商表示，在前期銷售過程中，是由于部分置業(yè)顧問對學(xué)校入學(xué)政策掌握不到位而產(chǎn)生此類糾紛。不過這種解釋很難被購房者接受。并且由于很多項(xiàng)目在實(shí)際簽約時(shí)，都并未將保證入學(xué)一事寫入合同，更是造成了買房人處于不利地位。

    對于上述情況，有業(yè)內(nèi)人士提醒，購買學(xué)區(qū)房時(shí)，無論商品房還是二手房，購房者都要弄清是否是“學(xué)區(qū)房”，如果開發(fā)商對學(xué)區(qū)有承諾最好在合同里有體現(xiàn)。值得一提的是，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部曾發(fā)出相關(guān)通知，明確規(guī)定，如果開發(fā)商承諾為業(yè)主提供學(xué)校入學(xué)資格，就需要在銷售現(xiàn)場公示政府有關(guān)部門的批復(fù)文件。如果沒有文件提供，仍承諾有入學(xué)資格，則視為違規(guī)，可向有關(guān)部門舉報(bào)。

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    如何選擇開發(fā)商配建的四種學(xué)校

    很多開發(fā)商都在打?qū)W校的主意，花大價(jià)錢請來的名?？刹皇鞘裁创壬菩袨?，歸根到底都是為了給房子多加一個(gè)賣點(diǎn)。其實(shí)開發(fā)商配建的學(xué)校管理權(quán)并不在開發(fā)商而是在教委，學(xué)校與項(xiàng)目之間的關(guān)系，也要根據(jù)簽署合約的不同，具有不同的類型。

    第一種：配建學(xué)校只是“買來了”品牌

    學(xué)校也有各自的品牌，如北京小學(xué)、人大附小、中關(guān)村一小等。名校都是塊金字招牌。入駐項(xiàng)目就是對項(xiàng)目的提振，但實(shí)際上，這類的合作配建項(xiàng)目，開發(fā)商引入名校，由開發(fā)商出地出資興建校舍，購買設(shè)備并負(fù)責(zé)硬件設(shè)施的維護(hù)管理，名校出品牌，負(fù)責(zé)日常教育教學(xué)管理，就形成了種種“分校”。但需要指出的是，品牌輸出校通常只會定期派出各個(gè)學(xué)科的老師，來對分校老師進(jìn)行一定的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，或講公開課，而這些名校的知名老師，是不會在這些分校任教的，分校的教師，實(shí)際上都由當(dāng)?shù)亟涛诋?dāng)?shù)亟M織，負(fù)責(zé)日常教育教學(xué)管理。

    第二種：開發(fā)商與名校達(dá)成合作協(xié)議

    開發(fā)商的項(xiàng)目建在名校附近，開發(fā)商整合資源，以出資建樓等形式合作，與名校達(dá)成協(xié)議，保證業(yè)主子女擁有上學(xué)名額。這類合作目前并不多見，主要是由于好學(xué)校周圍很少有新盤建設(shè)，但這類的合作對于業(yè)主來說，更具誘惑力，可以擺脫各種分校，直接享受名校教育資源。

    第三種：名校輸出師資

    這個(gè)類型有開發(fā)商的功勞，但主要是依靠教委之間的溝通。這幾年，政府為了抹平教育水平之間的鴻溝，非常樂于基礎(chǔ)教育力量強(qiáng)的區(qū)縣和弱的區(qū)縣之間交流，即名?？鐓^(qū)辦學(xué)。這種帶學(xué)校的商品房，一般都由開發(fā)商無償建設(shè)，并為雙方教委搭線，但涉及到具體如何合作，就要看兩個(gè)區(qū)縣的教委溝通情況了。如果確定是名?？鐓^(qū)辦學(xué)，就是政府主導(dǎo)的工程，名校會派出師資力量，到輸出一方任教。比如萬科在房山區(qū)長陽鎮(zhèn)建設(shè)的北京四中分校，主要師資就由四中輸出。而房山教委為了引入四中，也放棄了對于學(xué)校的管理權(quán)，轉(zhuǎn)由西城區(qū)教委管理，相對而言，更能保證教學(xué)質(zhì)量。

    第四種：配建學(xué)校享受跨區(qū)學(xué)籍輸出

    這是一種比較深度的合作模式。由開發(fā)商出資出設(shè)備出地合辦名校，名校與開發(fā)商合作建分校，雙方聯(lián)動，對現(xiàn)有資源進(jìn)行整合，這是一種深度合作的模式，業(yè)主子女往往可以免收贊助擇校費(fèi)，輸出的名校還擁有其來源地的學(xué)籍。不過，由于就近入學(xué)的新政，這類學(xué)校很可能受到影響。