中國松綁樓市 調(diào)控“去行政化”趨勢顯現(xiàn)

    中央經(jīng)濟工作會議11日在北京閉幕，“樓市調(diào)控”連續(xù)第二年“缺席”中國未來一年的經(jīng)濟定調(diào)會。無論是去年的樓市高燒還是今年的驟然降溫，中國樓市調(diào)控“去行政化”趨勢顯現(xiàn)。

    “限購”大面積松動、“限貸”大幅度放寬、“限價”逐漸消失，此前加諸樓市的重重枷鎖，正逐一松綁。

　　中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會副主任顧云昌在接受記者采訪時表示，過去被行政性調(diào)控手段捆綁的中國樓市正重新走向市場主導(dǎo)方向。市場也如決策層所期待的，將更多地在資源配置中起決定性作用。

　　過去幾年，“限購”、“限貸”、“限價”，這些帶有“限”字頭的行政性政策曾多次被官方使用，試圖給高速上漲的樓市降溫。這樣做“雖然短期有效果，但長期來看卻扭曲了市場供求信號，也束縛了市場活力”，顧云昌表示。

　　商品房市場本就是一個市場化的場所，供求關(guān)系、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)都應(yīng)該由市場決定。西方發(fā)達國家也大都沒有專門針對房地產(chǎn)市場的政策。由于房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟息息相關(guān)，各國一般通過金融或者貨幣政策調(diào)整影響樓市。

　　不過，中國國情特殊，政府壟斷城市土地供應(yīng)，地價上漲成為多年來房價難降的深層次原因。今年在房地產(chǎn)市場降溫、商品房價格下降的情況下，土地價格依舊“逆勢”上漲。官方數(shù)據(jù)顯示，1至10月份，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比增長1.2%，但土地成交價款卻大幅增長20.4%。

　　這也說明，不在土地、財稅、金融等房地產(chǎn)背后的深層次領(lǐng)域“動刀”，而只給房價、需求等表面問題套上枷鎖，不僅難以奏效，反而會引發(fā)其它的“并發(fā)癥”。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，今年“限”字頭的行政性手段逐步淡出樓市，意味著官方為財稅、土地等房地產(chǎn)市場長效機制的建立做好準(zhǔn)備。

　　今年4月開始，在樓市轉(zhuǎn)冷的背景下，中國各地掀起多輪取消或松動“限購”潮。目前，限購已幾乎在全國范圍內(nèi)退出，只有北京、上海、廣州、深圳四個城市依然“限購”。在此前多輪調(diào)控中收緊的各項政策，也出現(xiàn)不同程度的放松。

　　隨后，在百城房價連續(xù)5個月下跌之時，中國官方在9月最后一天出手松綁樓市“限貸”，大幅降低二套房的貸款門檻，改善性購房需求得以釋放。11月下旬，央行再次出手降息，此前壓抑的剛需也加速入市。

　　顧云昌指出，此前的行政性調(diào)控政策誤傷了一部分購房需求，而近期的一系列金融政策則有助于提振這些需求，幫助樓市軟著陸。“首付幾成、利率打幾折，購房者能不能得到貸款保障，這些才是政府需要調(diào)整的，其余的應(yīng)該交回給市場自行調(diào)節(jié)。”

　　在減少行政干預(yù)的同時，中國官方也在土地制度改革、金融改革、財稅制度改革等深層次領(lǐng)域同時發(fā)力。以土地制度改革為例，如能按中共十八屆三中全會部署，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地能與城市國有土地同等入市，那么或改變地方政府一家獨大的狀況，有效調(diào)節(jié)土地供應(yīng)量，控制地價的上漲幅度，從而從根源上調(diào)整房地產(chǎn)市場。這種淡化行政、從更深層次原因入手的樓市調(diào)控，可能會成為未來的“主旋律”。