一線城市成寡頭戰(zhàn)場(chǎng) 拿地企業(yè)多為熟悉面孔

    在央行“9·30”政策及降息的激勵(lì)下，土地市場(chǎng)已率先反彈。地方政府更是順勢(shì)而為，紛紛拿出了“壓箱底”的優(yōu)質(zhì)地塊。目前北京已有6宗土地掛牌出讓，僅起始價(jià)就達(dá)到了近140億元，成交價(jià)更是不可預(yù)估。

    值得關(guān)注的是，目前一二線城市土地市場(chǎng)的寡頭時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，以北京為例，近兩年在北京市場(chǎng)拿地的企業(yè)僅為20家左右，拿地已成“大富翁”游戲。

    專注一線城市

    三四線城市高企的存房量已經(jīng)讓開發(fā)商紛紛撤出，回到一線城市繼續(xù)血拼搶地。

    截至11月30日，北京、上海、廣州、深圳四城市的土地出讓金高達(dá)4692.9億元，而2013年土地市場(chǎng)創(chuàng)造的則為5245億元。專家預(yù)計(jì)，12月土地市場(chǎng)升溫勢(shì)頭不會(huì)改變，刷新這一紀(jì)錄毫無(wú)懸念。

    而近來(lái)一線城市更有升溫跡象。11月，一二線城市土地出讓頻繁，其中不乏總價(jià)、單價(jià)地王，北京、上海等多地土地出讓金創(chuàng)歷史紀(jì)錄，地價(jià)出現(xiàn)上漲。

    北京市土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)顯示，截至11月30日，北京今年內(nèi)通過(guò)招拍掛方式成交土地138宗，土地出讓金總額達(dá)到1900.5億元，再創(chuàng)歷史新高。此前，北京市場(chǎng)年度最高土地出讓收入是2013年的1821.81億元。

    同時(shí)這個(gè)趨勢(shì)正在延續(xù)。而來(lái)自北京市土地整理儲(chǔ)備中心的最新數(shù)據(jù)顯示，12月北京將繼續(xù)推出豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村、豐臺(tái)區(qū)亞林西居住區(qū)、海淀永豐基地地塊等6宗土地掛牌出讓，光是起價(jià)就達(dá)到了近140億元，成交價(jià)更是不可預(yù)估。

    上海11月土地供應(yīng)面積125.58公頃，環(huán)比增長(zhǎng)22%；土地成交金額376.6億元，環(huán)比增長(zhǎng)18倍。而12月上海將迎來(lái)年內(nèi)又一次土地供應(yīng)高峰。截至月末，上海共計(jì)推出34幅經(jīng)營(yíng)性用地，合計(jì)出讓面積123.32萬(wàn)平方米，起始總價(jià)達(dá)到177.9億元。

    廣州11月也一口氣推出30多宗土地,總起拍金額超過(guò)300億元。此外，深圳四季度已推出13宗地。

    專家表示，多項(xiàng)政策刺激帶來(lái)市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)。同時(shí)，一線城市“避風(fēng)港”作用凸顯，資金從二三線城市向一線城市回歸的大勢(shì)難逆。

    走出疲軟期

    事實(shí)上， 年內(nèi)的樓市下行一度讓龍頭房企拿地信心降到谷底。在近半年的時(shí)間內(nèi)，大型開發(fā)商拿地?cái)?shù)量普遍減少。上半年萬(wàn)科只拿了21宗地，是去年同期的一半，拿地額111億元，同比下降六成，并且僅僅是上半年銷售額的一成。

    專家分析，一方面，市場(chǎng)下行逼迫企業(yè)拿地日趨理性；另一方面，那些前兩年高價(jià)獲得的地王項(xiàng)目，如今都面臨難定價(jià)、難入市的局面。房企拿地采取減少拿地、重倉(cāng)一線城市、加強(qiáng)合作等方式避險(xiǎn)。

    由此，一線城市久違的底價(jià)成交、低溢價(jià)成交甚至地塊流拍再次出現(xiàn)，北京孫河“準(zhǔn)地王”地塊更在7月、9月兩度流拍，令業(yè)界嘩然。

    變化從9月開始。“9·30”信貸政策的松綁使得一線樓市出現(xiàn)了企穩(wěn)跡象，隨著各類救市政策的出現(xiàn)，樓市開始回暖。四季度部分開發(fā)商進(jìn)入土地市場(chǎng)期待抄底的姿態(tài)已表現(xiàn)出來(lái)，包括萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋等房企已經(jīng)多次出手在一線城市拿地。

    寡頭時(shí)代

    “開發(fā)商選擇一線城市，反映出他們對(duì)這些城市未來(lái)的樂觀預(yù)期。”北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)表示，一線城市地價(jià)全國(guó)最高，拿地競(jìng)爭(zhēng)必然異常激烈，但這并不意味著風(fēng)險(xiǎn)高和投資回報(bào)率低。一線城市由于其獨(dú)特的地位，聚集了很多優(yōu)質(zhì)資源，對(duì)企業(yè)而言反而是最安全的市場(chǎng)。

    專家指出，由此帶來(lái)的影響除了土地價(jià)格高企外，另一個(gè)結(jié)果是一線城市土地市場(chǎng)已經(jīng)成為“大富翁”游戲，贏者通吃的局面已經(jīng)形成。以北京為例，近年來(lái)拿地企業(yè)基本集中在萬(wàn)科、綠地、遠(yuǎn)洋、城建、龍湖、首開、金融街、旭輝、京投、融創(chuàng)、泰禾、華潤(rùn)等20余家大型企業(yè)。

    “每次去土地交易市場(chǎng)拍地時(shí)似乎都是那幾張熟悉的面孔。”一家大型房企負(fù)責(zé)前期拿地的負(fù)責(zé)人說(shuō)，“尤其是優(yōu)質(zhì)地塊和大型地塊，每次拍地都是大企業(yè)輪流坐莊拿地，或者是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合拿地，中小企業(yè)拿地的幾率幾乎不存在”。