在建房屋中90%未賣出 樓市供求或需兩年恢復(fù)

    樓市分化引發(fā)土地市場的分化格局。

    根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)，截止到目前，北、上、廣、深四大一線城市住宅地塊的賣地金額高達(dá)3275億，這一數(shù)據(jù)不僅超過了去年全年的交易記錄，也歷史上首次突破3000億元大關(guān)，并有望突破3500億。

    從樓面地價來看，一線城市成交的203宗住宅土地平均樓面價高達(dá)11781元/平方米，同比2013年的7571元/平方米上漲55.6%。

    記者亦多方調(diào)查獲悉，和一線城市的全年將創(chuàng)新高相比，三四線城市土地市場較為慘淡，低溢價成交為常態(tài)。

    根據(jù)中國指數(shù)研究院的監(jiān)測，全國300個城市中三四線稱11月的土地僅土地出讓金為269億元，環(huán)比減少51%，同比減少79%。

    中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強介紹，從全國的地價來看，一線城市地價處于一個快速上漲的過程，二、三、四線城市的地價仍處于下降的趨勢。

    談及一線城市土地市場的量價齊增，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示，在樓市分化格局下，受產(chǎn)業(yè)、資源、人口導(dǎo)入等諸多因素的影響，開發(fā)商都紛紛撤離三四線城市而回歸至一線城市。

    樓市供求仍需兩年恢復(fù)

    根據(jù)往年的經(jīng)驗來看，土地市場供應(yīng)的小年，即是次年樓市成交的大年。

    受房地產(chǎn)市場下行的影響，2014年的土地市場并不樂觀，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，前9個月，土地購置面積增速持續(xù)為負(fù)，且在10月才由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長1.2%。

    在住建部政策研究中心主任秦虹看來，這一規(guī)律并不會如實反映在2015年的樓市上。

    秦虹介紹，截止到今年10月，商品房銷售占到正在施工的商品房面積的比例是歷史最低的，不到10%，最高點的時候是16%，這也意味著在建房屋中90%未賣出去。

    在秦虹看來，商品房的供應(yīng)量很大，賣得少，建得多，全國總的供求關(guān)系還是處于偏松、部分過剩的狀態(tài)，這也意味著，即使出臺有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策，市場的恢復(fù)也需要一定的時間。

    秦虹測算，截止到6月份，算全國的供求關(guān)系，大概

    各地推地積極性大增

    值得一提的是，臨近年底，各地的推地積極性大增。

    一線城市北京、上海在過去的11月迎來土地市場的供需兩旺，也在12月加大推地力度。

    根據(jù)北京市土地儲備中心資料， 12月北京將繼續(xù)推出6宗土地掛牌出讓，光是起始價就達(dá)到了近140億元。

    與此同時，上海12月份將推出34幅經(jīng)營性用地（剔除工業(yè)用地及動遷安置房），合計出讓面積123.32萬平方米，起始總價達(dá)到177.9億。

    根據(jù)中國指數(shù)研究院的監(jiān)測，12月首周（12月1日-7日），40個主要城市土地推出量環(huán)比增加77%。

    三四線城市也不例外，以濟(jì)南為例，12月首周，濟(jì)南市國土局分2批推出22宗國有商住建設(shè)用地，總面積達(dá)2048畝，力度之大，十分罕見。

    長沙12月也有18宗土地掛牌截止，土地總出讓面積為1626121.85平方米，環(huán)比上漲673%；掛牌出讓的起始價達(dá)47.92億元，環(huán)比上漲164%。

    “一方面在一系列刺激消費的樓市新政出臺后，樓市趨穩(wěn)，房企拿地的積極性增加，地方政府也希望抓此窗口推地。”張大偉介紹，另一方面，和上市房企趕跑年度銷售任務(wù)一樣，地方政府年底前推地也有完成供地任務(wù)的要求。

    不過，這也存在一定的矛盾，“從分類調(diào)控和穩(wěn)定市場的角度，庫存量大的地方要減少供地，去庫存。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)如是介紹。

    中房協(xié)名譽副會長朱中一也表示，年底至明年的一個重要時期，樓市的一個重要方向即是消化和盤活存量，以穩(wěn)定市場。

    在解釋當(dāng)前樓市存在的差異化過剩時，秦虹稱，和2010年后地方政府的土地財政的推波助瀾有很大的關(guān)系。“2010年之后，地方政府上了很多基礎(chǔ)設(shè)施的項目，需要大筆資金，房價貴的地方，賣高價地，地價低的地方，多賣地，提高容積率，多收資金。土地供應(yīng)大幅度的增加，容積率大幅增高，如此也導(dǎo)致供給量在2010年后出現(xiàn)了快速增長的狀態(tài)。”

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，雖然商品房銷售在一系列新政下相比前三季度有所恢復(fù)，但供應(yīng)量也在同步恢復(fù)，這也將在一定程度上減少去庫存的周期。

    “當(dāng)然，從地方的角度說，土地作為重要的財政來源，一旦減少供應(yīng)和成交，地方的財政收入也驟降，并將直接影響地方的工程和債務(wù)情況。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，長期來看，應(yīng)該抓緊推進(jìn)諸如房地產(chǎn)稅改革等樓市調(diào)控的長效機(jī)制。