房企上市現(xiàn)洶涌暗流 四季度海外融資或近千億

     大型上市房企融資-圈地的循環(huán)優(yōu)勢凸顯，刺激了未上市者加快進(jìn)程。
   10月初，恒盛地產(chǎn)在香港證券交易所掛牌上市，成為今年第一只登陸H股的內(nèi)地純房地產(chǎn)股票，也拉開了今年房企赴港上市的大幕。接下來，福建寶龍地產(chǎn)也將登陸H股，此外，近20家公司有未來幾個月在A股或H股上市的計劃，房企上市現(xiàn)洶涌暗流。
　　今年以來，大型上市公司在融資圈地中優(yōu)勢凸顯。這刺激了那些未上市的房企加快上市進(jìn)程。業(yè)內(nèi)預(yù)計，四季度房企海外融資或達(dá)近千億，遠(yuǎn)超2007年；不過，也有業(yè)內(nèi)人士對此不那么樂觀，認(rèn)為融資很難超過2007年。
　　近20地產(chǎn)商已啟動或有上市計劃
　　恒 大、龍湖等大房企及中駿、卓越等區(qū)域房企都啟動上市計劃　
　　今年上半年，信貸資金占房地產(chǎn)投資額的比重達(dá)到了歷史高點(diǎn)，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金總額為2.37萬億元，其中有5381億來自國內(nèi)貸款，同比增長32.6%，占全部資金的比重達(dá)到22.7%。但進(jìn)入7月，信貸寬松的政策微調(diào)，而房企的資金狀況由靜態(tài)平衡趨向微緊狀態(tài)，上市融資將成為房地產(chǎn)企業(yè)解決資金問題的重要途徑。
　　據(jù)中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，有上市計劃的房地產(chǎn)公司中，不乏中信地產(chǎn)、綠地集團(tuán)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)、龍湖置業(yè)這樣的全國性大型房企。據(jù)了解，目前已經(jīng)啟動或有上市計劃的地產(chǎn)商近20家。除上述的大型房企外，中駿置業(yè)、佳兆業(yè)、卓越集團(tuán)、農(nóng)工商房產(chǎn)、同策房產(chǎn)、策源置業(yè)等區(qū)域性的房產(chǎn)公司也有各自的上市計劃。
　　地產(chǎn)公司除了在H股及A股進(jìn)行IPO，復(fù)地集團(tuán)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)、富力地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)、首創(chuàng)置業(yè)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)、城建地產(chǎn)等已經(jīng)在香港上市的公司，也希望通過回歸A股進(jìn)行再融資。
　　“下半年第四季度可能成為歷史上中國房地產(chǎn)業(yè)海外融資的最高潮。”瑞士銀行投資銀行亞洲區(qū)主席蔡洪平說，他記得2007年瑞銀一共做了45單配股、上市，包括碧桂園(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)、SOHO，那一年，中國房地產(chǎn)業(yè)在海外融資將近50億美元，是歷年最高的。
　　蔡洪平預(yù)計，四季度有一個中國房地產(chǎn)業(yè)在海外融資高峰，這些資金到位后，將有80億-100億美元資金規(guī)模。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員楊紅旭則不那么樂觀，“今年房企海外融資很難超過2007年，因?yàn)榇蟮慕?jīng)濟(jì)環(huán)境不一樣，2007年是經(jīng)濟(jì)整體向好，今年是經(jīng)濟(jì)剛恢復(fù)，此外，近期內(nèi)地樓市風(fēng)向正在改變，蘊(yùn)含著風(fēng)險。”
　　上市-融資-拿地 環(huán)環(huán)相扣
　　規(guī)模拿地帶來資金渴求。上市成為解決資金問題的主要渠道之一。
　　楊紅旭認(rèn)為，房企近期扎堆上市的原因，一是IPO放行，去年IPO暫停以來，積壓了很多企業(yè)，如今重啟勢必會造成扎堆現(xiàn)象；二是樓市繼續(xù)向好，此時上市能賣個好價錢，圈錢較多；三是只有上市，才真正能實(shí)現(xiàn)企業(yè)升級。因?yàn)樯鲜屑饶軒砭揞~資金，又能迫使企業(yè)完善公司治理。
　　此外，今年5月份以來，北京、上海、深圳等地“地王”再現(xiàn)，成交總價和單價都紛紛創(chuàng)下歷史新高，這對房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力要求越來越高，因此，拿下優(yōu)質(zhì)“地王”的企業(yè)不是資金雄厚的國企，就是融資方便的上市公司。
　　重慶金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪認(rèn)為，經(jīng)過去年的大調(diào)整后，房地產(chǎn)市場資源集中度開始提高，這就意味著中小開發(fā)商的發(fā)展空間越來越小，房企必須向規(guī)?；l(fā)展。這樣的背景下，如果還依靠貸款、抵押等籌款方式來籌集資金，已經(jīng)無法適應(yīng)市場需求，上市因此成為越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)的選擇。
　　“企業(yè)要發(fā)展就必須拿地，而且要成規(guī)模地拿，這造成了資金渴求，顯然上市是解決資金問題的主要渠道之一”。李戰(zhàn)洪說。
　　第三視角
　　中資機(jī)構(gòu)投資者大量出現(xiàn)
　　從投資者結(jié)構(gòu)來看，中資機(jī)構(gòu)、與中資相關(guān)的資金和投資財團(tuán)在金融風(fēng)暴后崛起，成為內(nèi)地房企海外上市的新的機(jī)構(gòu)投資者。
　　恒盛招股前，有4家公司投資者已同意認(rèn)購恒盛總值共1.3億美元股份，包括上海實(shí)業(yè)、南豐集團(tuán)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)、中國南方基金。此外，中國人壽、平安保險、經(jīng)緯紡機(jī)、復(fù)星國際等都已入股，投資金額由2000萬-5000萬美元不等。
　　金隅的融資很大部分也來自中資投資者。
　　“今后，想融資的房企沒有必要到美國、歐洲路演。”蔡洪平進(jìn)一步說，2007年新的上市公司發(fā)行股票前，有很多歐美的、香港的豪富以及迪拜的基金。這一輪金融風(fēng)暴后，很多歷史上非常成功的投資者不見了。相反，冒出新的投資者，而且不少是中資機(jī)構(gòu)或與中資相關(guān)的資金和投資財團(tuán)，這是一個非常新的局面。