房地產(chǎn)即將開啟“增值稅時(shí)代”

    距離國(guó)務(wù)院提出的力爭(zhēng)“十二五”期間全面完成“營(yíng)改增”僅剩下一年多時(shí)間，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者從多渠道獲悉，在尚未納入改革的四大行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)有望率先同時(shí)推進(jìn)“營(yíng)改增”，最快將于明年3月開啟“增值稅時(shí)代”。據(jù)了解，稅率定為11%的可能性極大。業(yè)內(nèi)人士初步測(cè)算，如果允許不動(dòng)產(chǎn)抵扣，整體減稅規(guī)模有望超過(guò)5000億元。

    安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所大中華區(qū)間接稅主管合伙人梁因樂在接受記者采訪時(shí)表示：“在還沒有進(jìn)行‘營(yíng)改增’的行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)應(yīng)該是最快要入圍的行業(yè)。”除了房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)本身，其下游行業(yè)也十分關(guān)心改革的時(shí)間表。“比如銀行要租辦公樓，簽合同往往是三年、五年甚至十年，它們很關(guān)心合同該怎么簽。所以說(shuō)，一個(gè)行業(yè)什么時(shí)候入圍很重要，最好從發(fā)文到正式實(shí)施留出足夠的時(shí)間，要享受到進(jìn)項(xiàng)稅是需要提前準(zhǔn)備的。”梁因樂稱。

　　事實(shí)上，目前房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)為迎接“營(yíng)改增”紛紛著手準(zhǔn)備。

　　一位不愿透露姓名的某大型房企財(cái)務(wù)人士稱：“我們現(xiàn)在還沒有接到‘營(yíng)改增’的正式通知，不過(guò)此前口頭傳達(dá)過(guò)，現(xiàn)在我們?cè)诰o鑼密鼓地籌備，公司總部也正在和財(cái)稅等相關(guān)部門積極溝通。”

　　對(duì)很多房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，原來(lái)的稅務(wù)處理比較簡(jiǎn)單，稅務(wù)和財(cái)會(huì)是一個(gè)部門，而改增值稅就復(fù)雜許多，很多房企已經(jīng)成立了獨(dú)立的稅務(wù)部門。

　　此外，一些稅務(wù)師事務(wù)所和會(huì)計(jì)師事務(wù)所也承接了對(duì)房企進(jìn)行培訓(xùn)的工作，主要內(nèi)容涉及“營(yíng)改增”之后如何開票等稅務(wù)相關(guān)問(wèn)題。

　　至于稅率，多位學(xué)界及業(yè)界人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，11%的可能性極大。北京中燁澤瑞稅務(wù)師事務(wù)所有限責(zé)任公司總經(jīng)理郭英杰認(rèn)為，因?yàn)閺姆康禺a(chǎn)行業(yè)上游來(lái)看，其抵扣進(jìn)項(xiàng)多是在建設(shè)期，因此，其稅率應(yīng)與建筑業(yè)持平，大概在11%左右。中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員張斌稱，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本密集型，不是要鼓勵(lì)發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，稅率應(yīng)該會(huì)比較高，不會(huì)是6%，當(dāng)然也不會(huì)是17%，只能是11%。

　　郭英杰在接受記者采訪時(shí)表示，此次“營(yíng)改增”目的是給房企降低稅負(fù)水平，但要求企業(yè)有較強(qiáng)的內(nèi)部管控。若有良好的管控措施，稅負(fù)大概可以降低1個(gè)百分點(diǎn)。但是由于稅項(xiàng)的改變，房企財(cái)務(wù)、稅收架構(gòu)將發(fā)生根本性變化。過(guò)去交營(yíng)業(yè)稅，房企按照既定稅率繳納即可，財(cái)務(wù)計(jì)算較為簡(jiǎn)單。但改為增值稅之后，進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，房企經(jīng)營(yíng)流程需要進(jìn)行重新設(shè)計(jì)，從整體粗獷式管理轉(zhuǎn)向精細(xì)化。具體來(lái)說(shuō)，則是考驗(yàn)房企的費(fèi)用管理和控制。“與房企有經(jīng)營(yíng)來(lái)往的大多是建筑類企業(yè)，部分原材料企業(yè)規(guī)范度較低，部分企業(yè)難以提供有效的增值稅發(fā)票，在這樣的情況下，房企的抵扣進(jìn)項(xiàng)減少，稅負(fù)則會(huì)大幅增加，這也是房企反應(yīng)積極性不高的主要原因。”

　　郭英杰表示，“營(yíng)改增”之后，如果房企經(jīng)營(yíng)模式?jīng)]有及時(shí)調(diào)整到位，短時(shí)間稅負(fù)將大幅增加。但隨著時(shí)間的推移，房企在經(jīng)營(yíng)方面做出一定改變后，稅負(fù)自然會(huì)有所下調(diào)。

　　而在張斌看來(lái)，此次房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”的關(guān)鍵在于房地產(chǎn)業(yè)的下游能不能抵扣不動(dòng)產(chǎn)，這個(gè)難度是比較大的。“房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)，如果工業(yè)、商業(yè)企業(yè)購(gòu)買的時(shí)候可以抵扣，就意味著消費(fèi)型增值稅改革徹底完成了。”

　　自2009年起，全國(guó)實(shí)施從生產(chǎn)型增值稅到消費(fèi)型增值稅的轉(zhuǎn)型改革，但當(dāng)時(shí)只允許機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)抵扣，不動(dòng)產(chǎn)不能抵扣。允許抵扣不動(dòng)產(chǎn)是隨著房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”同時(shí)推出，還是日后再逐步推出，目前尚不明晰。據(jù)業(yè)內(nèi)人士初步測(cè)算，如果此次房地產(chǎn)“營(yíng)改增”后允許抵扣不動(dòng)產(chǎn)，減稅力度將很大，規(guī)模有望超過(guò)5000億。

　　張斌告訴記者：“如果允許抵扣不動(dòng)產(chǎn)，稅基會(huì)縮小很多，對(duì)財(cái)政的減收壓力會(huì)非常大，需要考慮財(cái)政的承受能力?，F(xiàn)在有不同觀點(diǎn)，一些人士建議暫不抵扣不動(dòng)產(chǎn)，還有一些觀點(diǎn)建議實(shí)施折中措施，比如不完全抵扣，考慮財(cái)政的承受能力可以按照50%進(jìn)行抵扣等。”