揭房企“送面積”陷阱：成本已分攤到購房者身上

    “買100平方米得260平方米。”日前，平谷一類別墅新盤對買房人釋放了這樣的消息。

    對于北京市場的買房人來說，送面積并非新鮮事兒。“買一層送一層”“買一居得兩居”，各種樓盤送面積的手段五花八門。

    哪些項目更容易送面積？送面積都有哪些形式？開發(fā)商為什么樂于送面積？新京報記者進行了一番探訪。

    別墅、LOFT送面積較多

    記者從平谷推出“買100平方米得260平方米”的類別墅項目了解到，該項目贈送的面積包括花園、地下室及露臺等。

    在亞豪機構市場總監(jiān)郭毅看來，車庫、花園、飄窗、儲藏室等空間，是常見的開發(fā)商贈送面積。

    一家房企營銷總監(jiān)也對新京報記者表示，在北京的別墅項目中，幾乎都能看到不同的送面積，幾乎每家都會送花園、露臺等。在一些別墅項目銷售說詞中，有的贈送面積能接近甚至超過產(chǎn)權面積。

    在業(yè)內(nèi)人士看來，送面積都是為了增加賣點。別墅買房人通常需要的功能空間更多，因此開發(fā)商就通過各種贈送來打動買房人、促進成交。

    相對于別墅，一般的平層住宅項目贈送面積往往較小。房企通常會送的僅有飄窗、陽臺等部分面積，一般都只有幾平方米。有的飄窗無法打掉，收房后還是飄窗的形態(tài)；有的飄窗則可以收房后由買房人打掉，和室內(nèi)正常部分融為一體。對此，售樓員在賣房時一般都會向買房人說明。

    至于按一半面積計價的半封閉陽臺，許多開發(fā)商都會在交房時幫助買房人封起來，看上去就是普通的室內(nèi)空間。

    除住宅項目外，許多商住項目打出LOFT的名義，一般都能做到“買一層送半層”甚至“買一層送一層”，也是房地產(chǎn)行業(yè)送面積的“主力軍”。

    房企為什么愿意送面積？

    所謂“送面積”、實際得房面積，都是相對于產(chǎn)權面積而言的。對于買房人而言，自己得到的是送面積；但對于開發(fā)商而言，更習慣用的術語是“偷面積”。

    開發(fā)商為什么樂于這么干？在業(yè)內(nèi)人士看來，“偷面積”的出現(xiàn), 是開發(fā)商通過打擦邊球，或者在工程驗收后進行二次施工，面積超額了，但開發(fā)商不必補繳土地出讓金。

    類似許多樓盤開發(fā)的LOFT產(chǎn)品，實際建筑面積都超過規(guī)定的建筑面積。開發(fā)商通過少量成本的增加，可以獲得接近雙倍的收益。

    同時在銷售階段，相對于競品項目，有大面積贈送的樓盤就可以獲得“比較優(yōu)勢”，促進銷售。曾女士買LOFT時就是被售樓員“買40平方米得60平方米”的說詞所打動，“折下來一平方米才12000多元”。

    開發(fā)商為什么能做到送面積？

    北京一知名別墅營銷負責人告訴記者，在所謂贈送的面積中，一類是室內(nèi)面積，一類是室外花園。本質上，室外花園都是公共綠地空間的一部分，這種贈送實際都是公共空間的“私有化”。

    而在室內(nèi)空間中，有的送，多是打擦邊球的行為。例如所謂送飄窗，有的真飄窗本身是不計入有關規(guī)范約定的建筑面積的，就談不上“送”；有的假飄窗，則是在工程驗收后可以打掉，這種就規(guī)避了驗收的檢查。

    二次工程是許多開發(fā)商實現(xiàn)偷面積的重要手段。不僅是飄窗、陽臺，甚至地下空間都可以。開發(fā)商報送規(guī)劃時只是一層的空間，但是后期足夠的層高空間可以隔出兩層。這種工程有的是直接由開發(fā)商負責，有的則是買房人在裝修階段完成。

    ■ 記者探訪

    平谷一類別墅項目 “買100m2得260m2”

    “買100平方米得260平方米”，這是平谷一個類別墅新盤吸引買房人的一大賣點。

    記者從該盤售樓處了解，其100平方米的產(chǎn)品是首期聯(lián)排別墅的產(chǎn)權面積，另外贈送的是160平方米。贈送部分包括：60平方米的地下面積，層高3.3米；3層約13平方米的露臺面積；還有外部60平方米（中間戶型）或100平方米（邊戶型）的花園面積。

    簡單相加，中間戶型贈送只有133平方米，和售樓員所說的160平方米還有約27平方米的差距。這27平方米何在？售樓員用不確定的口氣告訴記者，一層二層間的一部分可能是挑空，未來買房人裝修時可以加出來一部分面積，大約20平方米。

    該項目戶型圖并未標明每層建筑面積或長寬等數(shù)據(jù)。根據(jù)售樓員介紹的每層長寬數(shù)據(jù)，扣除掉二層一間20平臥室，三層其余部分合計約100平方米。

    東四環(huán)外一類別墅項目 買350m2得房超550m2

    購房人王先生近日從東四環(huán)外一個類別墅項目了解到，該別墅主力戶型在350-400平方米之間，但實際得房面積可以達到五六百平方米。

    日前，記者來到王先生所說的類別墅項目，并參觀了該項目一棟350平方米的樣板間。售樓員介紹，350平方米的產(chǎn)權面積包括地下二層和地上三層的主要部分，贈送面積主要是地下一層150平方米和地上二、三層客廳外側挨著樓梯的一部分面積，每層都在15平方米以上。

    通州區(qū)一普通住宅項目 “花園陽臺”變餐廳

    在通州梨園板塊，劉女士居住著一套60多平方米的一居。在主臥和廚房之間，劉女士又隔出一間大約4平方米的小房間。“這塊是開發(fā)商做好的，買房的時候說是送一半面積。”

    劉女士介紹，買房時，即與開發(fā)商確定的第三方簽訂了一個房屋改造合同，改造的即是購房合同中的“花園陽臺”，改造后成為完全室內(nèi)的“餐廳”。

    雖然改造合同是與工程公司簽訂，但開發(fā)商承諾負擔改造費用，“羊毛出在羊身上”，劉女士說，“最終這些錢都在購房款里面”。

    在劉女士看來，在北京這氣候條件下，開放式的陽臺并不實用。改成室內(nèi)空間，買房人花錢買了面積，也算合適。