那些年降息后的樓市:壓力猶存促銷或繼續(xù)

    11月22日，央行宣布不對稱降息，其中一年期貸款基準利率下調(diào)0.4個百分點至5.6%;一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.75%?；仡欉^往兩次集中降息降準的周期，均對房地產(chǎn)市場成交和房價帶來了明顯的拉升作用。而在不同的政策、市場背景下，這輪降息又將推動北京樓市走多遠？

　　2008年

　　四萬億刺激樓市快速上漲

　　在2008年，美國次貸危機引爆全球金融危機，這場危機也蔓延到中國的各個行業(yè)，其中也包括房地產(chǎn)，經(jīng)濟的不景氣，導致購房者買不起也不敢買房，觀望情緒濃厚。為了救市，從2008年9月開始，2008年連續(xù)5次降息，累計貸款降息幅度達到2.16%。同時宣布四萬億投資計劃，推出首付2成、利率7折的救市政策。

　　易居研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2008年首次降息后10月，一線城市成交量環(huán)比開始止跌回升，2008年12月同比開始止跌回升。而到了2009年，市場開始快速升溫，2009年2月同比增長高達253.78%，而2009年12個月中，僅1月和12月成交量同比增長沒有超過100%。這一輪增長一直持續(xù)到2010年3月，政府出臺“限貸、限購”為主的史上最嚴厲的調(diào)控政策，2010年12月開始加息周期。

　　從房價來看，北京2008年新房成交均價為12877元/平米，而到了2010年則達到20340元/平米，上漲了57.96%。

　　中國社會科學院經(jīng)濟所研究員汪利娜表示，這一輪樓市過熱主要是由于四萬億的過度刺激，現(xiàn)在我們?nèi)匀辉趯λ娜f億天價信貸進行消化，而這種大規(guī)模的信貸放水不可能再出現(xiàn)了。

　　2012年

　　降息釋放被抑制的需求

　　而在嚴厲調(diào)控政策下，過熱的市場從2010年3月開始冷卻，由于限購政策，投資性需求被抑制，同時自住需求也出現(xiàn)觀望情緒。經(jīng)過1年多的消化，從2012年年初開始，被抑制的需求開始逐步釋放，市場在降息之前已經(jīng)出現(xiàn)回暖趨勢，而2012年6月的降息，進一步加快了購房需求的入市，而這一波行情抑制持續(xù)到今年年初。

　　對此，北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，如果說2008年全球金融危機后的貨幣刺激政策，存在特殊性及不可復制性，那么2011年12月至2012年7月間的降息后的市場反應(yīng)，則更具有參考意義。2012年降息開啟后，市場從2012年3月起逐步回暖，且成交高位延續(xù)至整個2013年。

　　2014年

　　政策效果關(guān)鍵看額度

　　“我們已經(jīng)看房一年多了，本來想等等不著急，但一看降息了，基于以往的經(jīng)驗，還是下定決心買了，怕之后又漲，”一位剛買房的購房人徐女士向記者表示，她是換房，要賣小房換大房，“9·30”新政的出臺對改善型有利，但是操作麻煩，而降息則堅定了其購房的決心。

　　受宏觀經(jīng)濟、信貸政策等多方面因素影響，今年樓市也出現(xiàn)調(diào)整，而樓市政策方面，也出現(xiàn)限購取消、稅收、公積金調(diào)整等多個變化。其中影響較大的是“9·30”新政和時隔兩年后的首次降息，且貸款降息幅度達到0.4%，也是六年來力度最大的一次。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月54個城市住宅合計簽約27萬套，這一成交量環(huán)比10月上漲了8.9%，北京新房、二手房成交量雙雙破萬套，創(chuàng)造了年內(nèi)最高成交月度紀錄。

　　從本輪市場表現(xiàn)來看，雖然2014年年初開始市場明顯回落，但隨著央行“9·30”新政的利好，10月新房成交量已恢復至去年高位水平。而此次降息將進一步增強短期市場的信心確立，使年末成交翹尾成為定局。

　　但汪利娜表示，現(xiàn)在市場結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯變化，不能靠以往的思維思考未來。首先經(jīng)過10年的房地產(chǎn)市場化發(fā)展，住房自有率進一步提高，基數(shù)大了以后，增長放緩也是一種常態(tài)。就北京而言，住房改善狀況很明顯，又有限購政策，市場沒有那么多需求，住房短缺的是低收入人口和外來人口；市場已經(jīng)有大量存量，盤活存量，去庫存化更關(guān)鍵。另外，銀行也在進行金融改革，融資成本很高，在放給個人按揭貸款時，不可能再打7折，央行也給的是一個浮動范圍，所以信貸不可能大規(guī)模放水。所以，以往每年20%的房價增長不太可能。

　　張大偉也表示，對于市場也不能過分樂觀，降息之后，銀行的房貸優(yōu)惠和房貸額度是否能跟進還很難說。

　　■ 后市預(yù)測

　　壓力猶存促銷或繼續(xù)

　　●中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰

　　今年4-10月賣得不好，房企欠債較多，房企的資金壓力較大，雖然降息調(diào)整了市場對后市的預(yù)期，但資金量并不是很支持，銷售回款慢，開發(fā)貸放款慢，批貸仍有難度。

　　而從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，今年開發(fā)商資金來源方面，首付款這項下降得很厲害，所以在今年9月份開始，市場中出現(xiàn)了很多針對首付貸的金融產(chǎn)品，意在通過各種方法緩解開發(fā)商的壓力。所以預(yù)計對明年市場預(yù)期不太樂觀，主要是整體經(jīng)濟環(huán)境不好，降價促銷還會繼續(xù)維持。

　　市場仍未走出調(diào)整期

　　●同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉

　　這對于房地產(chǎn)市場短期內(nèi)反彈來講是一件利好的消息，預(yù)計在央行降息等政策刺激之下樓市會出現(xiàn)一波入市的行情，短期內(nèi)來看，樓市接下來3-6個月成交量會短期反彈，價格有可能會逐漸堅挺，甚至對于一線城市及市場基本面良好的城市（庫存去化周期在15個月以下的城市）來講會出現(xiàn)小幅漲價的現(xiàn)象。

　　從短期內(nèi)來看，當前市場仍然是調(diào)整期，市場基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍為市場主旋律，這個基調(diào)并不會因為上述部分城市市場成交量回升而明顯改變。而從中長期來看，經(jīng)濟基本面下滑的壓力還會導致2015-2016年期間樓市需求動力不足的問題繼續(xù)表現(xiàn)出來，遲早還會面臨去庫存的壓力。