一線地價再現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲 央行降息打亂房企節(jié)奏

    在央行9·30政策及降息的影響下，土地市場首先反彈，房企在一線城市上演了一場場搶地大戲。

    綜合多家機(jī)構(gòu)的監(jiān)測顯示，11月一線城市土地出讓頻繁，其中不乏總價、單價地王，北京等地土地出讓金創(chuàng)歷史記錄，地價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。

    盡管房企都在爭搶一二線城市，但高昂的地價和不確定的未來，或?qū)⑿Q食他們的利潤空間，房地產(chǎn)行業(yè)誰都能掙錢的時代過去了，拿地和經(jīng)營的風(fēng)險在不斷加大。

    地方推地潮

    CRIC研究中心人士指出，今年我國房地產(chǎn)投資額始終在低位徘徊，土地出讓金也大幅下降，這直接影響到各地方政府的財政收入和稅收，四季度，部分地方政府開始著手調(diào)整政策，意在提高開發(fā)商的資金流，繼而提高房企拿地的積極性。

    11月，央行降息更為市場注入一針強(qiáng)心劑，企業(yè)信心恢復(fù)，一線城市土地市場顯著回升。

    當(dāng)月，上海、廣州、北京等接連拍出高價地塊，在一線城市土地市場升溫的帶動下，本月全國土地市場延續(xù)10月上升勢頭，成交總價持續(xù)回升，總成交金額為1256.7億元，環(huán)比上升34%，同比減少38%。

    以上海為例，上海土地市場在經(jīng)歷了10月份年度成交金額的最低谷之后，在11月份則以315.3億元攀上了年度成交金額的頂峰，環(huán)比上漲了678.5%。

    二線城市中，南京市國土部門自10月28日起至今，已推出33幅地塊，總推地量近164萬平方米。這33幅地塊遍布南京各大板塊，其中包括河西、城東、城南、城北這些主城區(qū)的多幅稀缺地塊。

    在土地出讓熱潮中，總價、單價地王也頻頻出現(xiàn)。11月18日，中民投聯(lián)合外灘投資、佳渡置業(yè)以248.5億元的總價、35392元/平方米的樓板價拿下上海董家渡地王，提振了上海土地市場。

    11月24日，在廣州，越秀地產(chǎn)豪擲64億人民幣拿下廣州年內(nèi)新地王白云涂料廠地塊，伴隨這一地塊的出讓，廣州順利完成了今年800億的土地出讓金任務(wù)。

    從CRIC研究中心排行榜來看，就排名前列的成交地塊情況而言，11月均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出10月：月初，中海地產(chǎn)經(jīng)42輪競拍擊敗天恒和永同昌聯(lián)合體，以28%的溢價率、59億元獲得北京石景山老古城綜合改造項目；月末，陽光城以21.08億競得的上海楊浦內(nèi)環(huán)宅地，樓板價達(dá)4.1萬元/平方米，不僅刷新了板塊樓板價紀(jì)錄，更比上月全國單價地王高出六成。

    億翰智庫的數(shù)據(jù)顯示，截至11月23日，萬科、遠(yuǎn)洋、華潤、碧桂園、保利、龍湖、綠城等20大標(biāo)桿房企11月均出手拿地，涉及金額270億元，達(dá)到最近8個月以來單月最高。而今年前9個月，20大標(biāo)桿房企合計拿地金額僅2028億元，同比減少45%。

    房企的拿地?zé)崆檎谘永m(xù)。12月3日，北京整理儲備中心新推出3幅地塊，總起始價達(dá)75.15億元，其中位于豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村地塊起價就高達(dá)70.7億元，為今年北京推出地塊中起始價最高的地塊。

    記者獲悉，不少房企對上述地塊表示感興趣，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計花鄉(xiāng)地塊有可能創(chuàng)下北京總價新地王。

    “房企的拿地窗口正在開啟。”億翰智庫董事長陳嘯天認(rèn)為，近一個月標(biāo)桿房企在土地市場開始逐漸活躍，說明房企對后市預(yù)期開始好轉(zhuǎn)。

    上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，從拿地時間點看，在第四季度，主要是一些年度銷售業(yè)績超過75%的房企在積極進(jìn)入土地市場，這種情況可能會一直延續(xù)到明年1月份。

    爭搶一二線

    值得關(guān)注的是，房企此輪拿地?zé)岢?，集中于一二線城市，尤其是一線城市，整體土地市場仍然處于相對低迷中，市場分化嚴(yán)重。

    2014年11月，CRIC監(jiān)測的100城市經(jīng)營性土地成交總建筑面積共計為2635萬平方米，環(huán)比下滑13%，同比減少67%。

    而中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 截至11月底，20大標(biāo)桿房企年內(nèi)拿地合計為2658.24億，其中一二線城市合計拿地比例為2352.19億，占比為88.5%；20大房企在一線城市拿地金額為1035億，占比為38.9%，遠(yuǎn)超過2013年的30.8%，創(chuàng)造了歷史最高紀(jì)錄。

    一些中小房企也熱衷于在一線城市高溢價拿地。11月19日，上海浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)地塊被東原地產(chǎn)拿下，樓面價13092元/平方米，溢價率105.11%，；11月26日，陽光城以21.08億元競得楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)地塊，樓板價達(dá)41078元/平方米，溢價61.41%。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房企在回歸一二線城市避險。從全國樓市看，市場已經(jīng)嚴(yán)重分化，一二線城市雖然也處于調(diào)整中，但需求基礎(chǔ)依然龐大，三四線的很多城市庫存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重，特別是人口新增放緩的城市，有可能在最近再次降價促銷；部分三四線城市的樓市風(fēng)險仍在加速聚集。

    花樣年總裁潘軍對記者說，目前手里有很多三四線城市土地的房企，都應(yīng)該計提存貨減值準(zhǔn)備了，不過，如果計提的話，估計有些公司會跌破凈資產(chǎn)。

    在避險情緒推動下，一線城市被標(biāo)桿房企看好。“特別是降息后，一線城市樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)，房價再跌的可能性接近于0。”張大偉說，三四線因為庫存絕對值過高，即使信貸刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。

    中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北上廣深四大城市的住宅土地成交全面創(chuàng)造歷史記錄，截至11月末首次突破3000億大關(guān)達(dá)3190億，全年將有望突破3500億。

    從樓面價來看，2014年截至11月，一線城市成交的195宗住宅土地平均樓面價高達(dá)11886元每平米，環(huán)比2013年的7571元每平米上漲高達(dá)57%。

    地價大漲之憂

    盡管土地市場熱度飆升，但對于政策催生的這種結(jié)果來說，并非房企所想看到的。

    “土地市場先于銷售市場快速反彈，是我們沒有想到的，”深圳一位大型房企人士感嘆，本來以為今年四季度土地市場會有抄底機(jī)會，公司賬上現(xiàn)金也有很充裕，但是9·30和降息政策出臺后，一二線城市的地塊反而變得更貴了。

    該人士直言，政策的出臺打亂了市場的步伐，也打亂了房企們的經(jīng)營節(jié)奏。

    陳嘯天說，很多房企都表示，不希望政府那么快出政策。這些政策對于整個房地產(chǎn)市場帶來的后果比較嚴(yán)重，導(dǎo)致地價沒有怎么下來。

    他指出，2013年房企“較滋潤”，是因為2011年上半年房價跌得很厲害，地價隨之下跌，導(dǎo)致2013年結(jié)轉(zhuǎn)的項目利潤率較高。但現(xiàn)在地價下不來，房地產(chǎn)利潤率會整體往下走，出現(xiàn)不良資產(chǎn)概率也會高很多。

    對于目前房企爭搶一線土地的問題，華東一位開發(fā)商人士稱，一線城市土地資源稀缺，并不意味著房子不愁賣。很多開發(fā)商之前拿的地王現(xiàn)在都開不了盤。而開發(fā)商搶著拿地的理由是為了讓公司能夠有項目持續(xù)開發(fā)下去，作為上市公司，是為了讓業(yè)績保持增長；至于利潤多少，暫時考慮不了了，畢竟一線相對于三四線更安全，即使市場不好降價還能賣出去，這是普遍的想法。

    陳嘯天說，在波動的市場中，拿地的成本和時機(jī)變得非常重要。對房企而言，分公司層面必須關(guān)注城市的周期，集團(tuán)要把握整個行業(yè)周期，才能在接下來獲取更大的生存空間。

    地價與房價互為作用。雖然地價整體在上漲，但多位業(yè)內(nèi)人士判斷，房價未來大幅上漲的可能性不大。

    綜合多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，盡管政策多重利好，但11月樓市成交并未延續(xù)“銀十”企穩(wěn)走勢，前三周一路下滑，第四周雖有降息利好影響，但由于市場反應(yīng)需要一段時間，11月整體市場成交有所下滑。

    CRIC研究中心指出，政策對市場或有短時刺激作用，但供求矛盾并未解決，市場缺乏長期回穩(wěn)的動力。短期來看，降息、降準(zhǔn)及地方政府救市政策效應(yīng)將獲延續(xù)，未來一段時間內(nèi)窗口期仍將持續(xù)，房企應(yīng)該根據(jù)市場情況積極營銷，緊抓窗口其加速跑量，去庫存依然是樓市主流。