房地產(chǎn)第一波風險暴露 樓市警報現(xiàn)一大信號

    財經(jīng)觀察員韓洋在撰文中提到，中金的一份報告預(yù)測，隨著中國經(jīng)濟的進一步下滑，貨幣寬松勢在必行，未來將有多次降息和降低存款準備金率政策推出。如果預(yù)測成真，信貸政策這個“金箍”松開，房價這個“孫猴子”也可能再次放肆，那么，“剛需族要抓住買房機會”將不再是提醒，而是警報。這一觀點值得關(guān)注。

    瑞士銀行近日發(fā)布2015-2016年度經(jīng)濟展望報告，預(yù)計中國經(jīng)濟增速將從2015年開始跌破7%而進入“六時代”。并認為，盡管中國未來穩(wěn)增長政策會加碼，但房地產(chǎn)下滑對內(nèi)需的拖累幅度會更大。

    報告分析稱，拖累中國經(jīng)濟增速，使其可能跌破7%的主要因素是房地產(chǎn)業(yè)的下滑。2015年房地產(chǎn)新開工面積將繼續(xù)下跌10%-15%，并拖累GDP增長1.5%左右。

    中國國務(wù)院參事夏斌夏斌認為，當前的中國經(jīng)濟毫無疑問處在一種困局之中。從拉動GDP增長的角度看，出口的貢獻不能給予太高的希望，消費率的提高是一個漫長的過程。

    投資中制造業(yè)產(chǎn)能過剩，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)很難繼續(xù)維持高增長。因此要想保住GDP增長7.5%左右的目標，房地產(chǎn)投資是關(guān)鍵的一環(huán)。

    夏斌曾在今年六月份的一篇內(nèi)部報告中說，“當前經(jīng)濟走勢關(guān)鍵看房市，房市下跌已成必然定勢”。而如果住房銷量下降，房價下降，存在系統(tǒng)性風險爆發(fā)的可能性。

    夏斌認為，至少風險會分成四波出現(xiàn)，且不排除四波風險會并行出現(xiàn)。

    第一波，房市價量齊跌，價格在跌但程度不高，量也在跌，賣不出去了。這種狀況現(xiàn)在已經(jīng)開始。房地產(chǎn)抵押貸款的資產(chǎn)質(zhì)量最早出問題，房地產(chǎn)企業(yè)的問題最早出現(xiàn)。抵押物的市值馬上下跌，開發(fā)貸款的質(zhì)量問題緊隨其后。

    面對抵押物價格的下跌和開發(fā)貸款可能還不出來的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行行長的第一反應(yīng)是馬上收緊貸款，收舊貸款，不給新貸款。這樣做直接效應(yīng)是部分房地產(chǎn)企業(yè)馬上資不抵債，破產(chǎn)。間接效應(yīng)是GDP下跌，這是第一波。

    第二波，收緊房企銀根的連鎖反應(yīng)是，涉及上下游40個行業(yè)的投資會進一步深度下行。和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的水泥、鋼鐵、玻璃等40個行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)產(chǎn)能過剩，如果房地產(chǎn)投資再進一步下降，產(chǎn)能過剩問題更大。

    因此導(dǎo)致這批相關(guān)的非房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)出減少，或者減少投資，或者倒閉破產(chǎn)，進一步影響全局性的投資和GDP，這是第二波。

    第三波，地方GDP馬上下滑，地方政府破產(chǎn)。去年一年，地方政府和房地產(chǎn)相關(guān)的八項稅收加上土地出讓金的收入，一共有6.4萬億。狹義的土地財政對房地產(chǎn)的依賴度達到53%。有些地方更高，100%多的都有。

    在這種情況下，如果房市價量齊跌，首先會出現(xiàn)什么情況?房地產(chǎn)企業(yè)拿地的積極性會減弱。今年5月份，武漢、沈陽、長沙、佛山已經(jīng)紛紛出現(xiàn)地方政府拍地拍不出去，因為房地產(chǎn)企業(yè)房子賣不出去，價格都跌了，老板不愿意拿地了。

    據(jù)披露，有些城市已經(jīng)出現(xiàn)土地拍賣流標，二次流標。今年10個典型城市，5月份的土地收入已經(jīng)同比下降了25%。

    最新的7、8月份的數(shù)據(jù)沒有放進去。我們假設(shè)今年下降5%到10%，地方政府由于資金壓力，沒有錢了，怎么辦?收縮基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，棚戶區(qū)改造資金配套不夠，保障房建設(shè)以及民生的其他投入都發(fā)生困難。直接影響是，地方GDP馬上下滑。

    現(xiàn)在全國每年大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，80%都是銀行的錢，或者金融系統(tǒng)的錢。地方政府是用20%的土地收入來撬動了這80%的基礎(chǔ)設(shè)施資金。地方政府普遍以土地抵押向銀行融資，如果地價進一步下跌，對地方政府無疑是雪上加霜，GDP的增速前景更加暗淡。這個時候，地方政府如果急了，唯一的出路是加快拍賣土地。

    但越加快拍賣土地，地價跌得越快，這是必然結(jié)果。地價跌得越快，會從房地產(chǎn)企業(yè)、地方債等各種渠道，激化銀行資產(chǎn)質(zhì)量的惡化。這樣的話，使整個社會債務(wù)慢慢陷入倒塌的惡性循環(huán)，銀行就不敢貸了。

    第四波，群體性事件集中爆發(fā)。隨著銀行對房企的信貸緊縮，理財市場上的違約事件頻頻出現(xiàn)，由此群體性事件和社會不穩(wěn)定因素在短時間內(nèi)會集中爆發(fā)?，F(xiàn)在整個社會都在討論剛性兌付不兌付的問題。

    對此，夏斌堅決主張不能剛性兌付，否則老這么下去，中國的金融市場秩序怎么建立?但是不剛性兌付，老百姓怎么辦?夏斌的觀點是要堅決打破剛性兌付，目前可暫時有些變通措施。

    金融天生具有內(nèi)在的不穩(wěn)定性和順周期的特點。中國當前經(jīng)濟運行傳導(dǎo)機制的主要特征是什么?是“土地財政”，以土地為杠桿，撬動金融。通過撬動金融，推動經(jīng)濟增長。

    在土地財政、金融杠桿、經(jīng)濟增長三者緊密相聯(lián)的扭曲局面沒有徹底改變之前，在房市泡沫想戳破又不敢戳破而剛剛開始有點戳破之初，房市的價量齊跌，土地收入的減少，會引起銀行資產(chǎn)質(zhì)量的惡化，銀行從自保角度出發(fā)，會緊縮信貸，由此必然會發(fā)生整個社會債務(wù)陷入自我緊縮的循環(huán)之中。

    一旦發(fā)生以上情況，夏斌預(yù)計，今年的GDP即使在微刺激的政策下能夠渡過7.5%左右的難關(guān)，但是未來兩年內(nèi)，仍然有可能下滑到6%以下，中國經(jīng)濟將陷入嚴重的蕭條和中等收入陷阱。如果中央政府沒有事先的政策干預(yù)，這是完全有可能發(fā)生的大概率事件。

    夏斌認為，現(xiàn)在如果沒有其他準備，不是提前開始一點一點布局干預(yù)，2015年，2016年跌到6%完全可能。因此，中央政府應(yīng)該要從最壞的打算入手，做好各種準備。

    上周五晚間，央行發(fā)文下調(diào)貸款基準利率0.4個百分點，這被市場機構(gòu)視為繼930房貸新政后房地產(chǎn)市場又一政策利好。

    調(diào)整后，5年期以上貸款基準利率降為6.15%，較此前利率下降0.4個百分點，在一定程度上降低了購房成本，因此此次降息被部分機構(gòu)解讀為中國央行再次出手救市。

    數(shù)據(jù)顯示，隨著各地房貸政策調(diào)整，房企為消化庫存繼續(xù)加大推盤力度，部分購房者選擇入市，房價環(huán)比降幅收窄。70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比綜合平均降幅分別比9月份收窄0.3個百分點和0.1個百分點。這也是房價環(huán)比降幅連續(xù)第二個月收窄，樓市筑底的態(tài)勢顯露無遺。

    而中金的一份報告則預(yù)測，隨著中國經(jīng)濟的進一步下滑，貨幣寬松勢在必行，未來將有多次降息和降低存款準備金率政策推出。如果預(yù)測成真，信貸政策這個“金箍”松開，房價這個“孫猴子”也可能再次放肆，那么，“剛需族要抓住買房機會”將不再是提醒，而是警報。

    但需要注意的是，降息過后房價會漲的規(guī)律雖曾多次應(yīng)驗，可“今年不買房，5年都白忙”這樣的論調(diào)卻仍然顯得言過其實。

    有分析認為，就降息本身而言，此次又是非對稱降息，特別是存款利率浮動區(qū)間的上限進一步放大至1.2倍，毫無疑問銀行資金成本將進一步提升，特別是中小銀行為了能夠攬儲必將會盡快出臺相應(yīng)的一浮到頂?shù)拇婵罾省?/p>

    而對國有五大行而言，左右為難之后必將步其后塵，最終利差大幅縮小，個人房貸業(yè)務(wù)也必將大大壓縮金融機構(gòu)的利潤空間，將直接影響銀行投放個人房貸的積極性。

    銀行畢竟是自負盈虧的商業(yè)機構(gòu)，資本的趨利性會讓其將有限的資金投向收益率更高的標的。

    對購房者而言要獲取優(yōu)惠利率將更不可能，甚至連享受基準利率也難以保證，房地產(chǎn)市場又將進入年初以來“錢緊”的窘境，這將對房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升產(chǎn)生非常不利的影響。

    而且市場環(huán)境也不可同日而語，當中國經(jīng)濟已經(jīng)走上新常態(tài)，舊規(guī)律也顯得力不從心。

    可以看到，近年來房價持續(xù)快速上漲和部分城市盲目擴張，今年以來的這輪調(diào)整正是市場周期性規(guī)律作用的結(jié)果。在市場化改革、分類調(diào)控、房地產(chǎn)稅收改革、住房信息聯(lián)網(wǎng)等政策預(yù)期影響下，住房市場正在逐步回歸居住屬性，住房消費也將更趨理性。

    正如任志強所說：“央行降這么點息，全國有那么多庫存，房價怎么就能隨便漲?”

    瑞銀首席經(jīng)濟學家汪濤日前發(fā)布最新報告稱，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)面臨供給過剩、內(nèi)在需求疲弱的結(jié)構(gòu)性拐點。這一背景下，雖然近期限購和限貸政策放松有助于在未來幾個月改善市場信心、提振銷售，加快戶籍改革步伐也會在一定程度上支撐住房需求，但短期內(nèi)房地產(chǎn)銷售大幅反彈的難度很大。

    汪濤認為，即便未來政策進一步放松，開發(fā)商為了消化庫存壓力、適應(yīng)行業(yè)結(jié)構(gòu)性拐點，仍會在明年繼續(xù)削減土地購置和開工。因此預(yù)計2015年新開工面積將在今年下跌10%的基礎(chǔ)上再跌10-15%、直到2016年才有望企穩(wěn)，以施工面積衡量的建設(shè)活動增速預(yù)計將在2015年放緩至0-5%、2016年還會繼續(xù)小幅回落。

    具體房地產(chǎn)對經(jīng)濟的影響，汪濤表示，預(yù)計房地產(chǎn)建設(shè)活動持續(xù)放緩將對金屬、采礦、建材、機械、汽車、家電等行業(yè)帶來越來越大的負面拖累。這些行業(yè)需求下降、現(xiàn)金流惡化又會進而影響其投資。

    隨著收入增速放緩、再加上負財富效應(yīng)，消費最終也難獨善其身。房地產(chǎn)和建筑業(yè)產(chǎn)出增速每放緩10個百分點，對GDP增速的直接和間接拖累將達2.5-3個百分點。

預(yù)計今年房地產(chǎn)下滑已拖累了GDP增速1.2-1.5個百分點，而“微刺激”措施只抵消了其中的一部分。2015年房地產(chǎn)建設(shè)活動放緩仍會拖累GDP增速1.5個百分點左右。

    如何對沖房地產(chǎn)下滑的風險，汪濤稱，決策層將加快推進有利于增長的服務(wù)業(yè)改革并擴大社保覆蓋范圍，以促進服務(wù)業(yè)消費和投資。房地產(chǎn)下滑還會倒逼地方政府融資、資本市場和國企重組等領(lǐng)域的改革步伐加快。

    但2015年GDP增速預(yù)測面臨的最大下行風險來自房地產(chǎn)下滑幅度超預(yù)期，以及政策支持效果弱于預(yù)期。