商業(yè)銀行謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)降息 地產(chǎn)行業(yè)盼長(zhǎng)期利好

    電話采訪常州開(kāi)發(fā)商對(duì)央行降低基準(zhǔn)利率的看法，對(duì)方第一回應(yīng)：“現(xiàn)在才采訪有點(diǎn)晚吧，我看很多媒體都已經(jīng)報(bào)道過(guò)了!”不難看出，如今但凡和房地產(chǎn)有點(diǎn)關(guān)聯(lián)的行業(yè)或者個(gè)人對(duì)政策的敏感程度之高。

    “救市組合拳”“樓市再出利好”等關(guān)鍵詞幾乎在政策發(fā)出后半個(gè)小時(shí)內(nèi)就能出現(xiàn)在最新的搜索排行前列。此次的央行新政，是否如各界期盼的一樣將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)利好值得深入探究。

    11月21日，中國(guó)人民銀行在官方網(wǎng)站上發(fā)出通知：“中國(guó)人民銀行決定，自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍;其他各檔次貸款和存款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，并對(duì)基準(zhǔn)利率期限檔次作適當(dāng)簡(jiǎn)并。”

    消息釋放后股市、基金市場(chǎng)、以及房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速一片騷動(dòng)，拿起計(jì)算器的不在少數(shù)。民生銀行常州支行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部負(fù)責(zé)人劉震虹說(shuō)：“利率調(diào)整是針對(duì)全行業(yè)的，客觀的說(shuō)，參與融資的所有主體都可能會(huì)受到影響，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)然也是重要主體之一。”

    購(gòu)房者：貸款金額不多 影響不是很大

    劉震虹告訴記者，通常銀行與貸款購(gòu)房者簽訂的借款合同中會(huì)確定利率調(diào)整的時(shí)間，以及根據(jù)基準(zhǔn)利率上浮和下浮的空間。“此次利率調(diào)整購(gòu)房者是受益的，房貸壓力會(huì)減輕。一般來(lái)說(shuō)，之前的購(gòu)房者從2015年1月1日起還款額度就會(huì)有一定程度的下降。”

    有人算了一筆賬，以周期20年貸款100萬(wàn)元的購(gòu)房者為例，貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)將使其月供減少234元，合計(jì)20年可以減少5萬(wàn)余元的利息支出。但是記者隨機(jī)采訪幾位業(yè)主發(fā)現(xiàn)，他們對(duì)此感受并不強(qiáng)烈。

    張先生于今年8月份辦的購(gòu)房貸款，純商業(yè)貸款52萬(wàn)，還款期為30年，每月共還款約3892元，央行調(diào)整貸款基準(zhǔn)利率后，張先生每月還款總額降低到3770月，每年利息支出減少1464元，30年共計(jì)減少43920元。但是張先生說(shuō)每月減少100多元支出對(duì)他影響不是很大，何況以后利率還會(huì)調(diào)整，所以不是很在意。

    記者在采訪中發(fā)現(xiàn)和張先生持類似想法的業(yè)主不在少數(shù)。龍湖龍譽(yù)城業(yè)主王小姐認(rèn)為，一般常州剛需購(gòu)房者貸款總額在50萬(wàn)元左右，基準(zhǔn)利率調(diào)整的影響不是很明顯，但是上海等房?jī)r(jià)總額較高的一線城市減少的利息支出確實(shí)會(huì)少很多，影響也就更直接。

    開(kāi)發(fā)商：好消息 可以促進(jìn)成交

    常州某品牌開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴記者，對(duì)于購(gòu)房者而言，基準(zhǔn)利率的調(diào)整雖然不能降低太多還款額，但對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)仍然是很好的消息。“主要是信心問(wèn)題!”該負(fù)責(zé)人告訴記者，他了解了10多個(gè)樓盤11月22日和23日的銷售情況，發(fā)現(xiàn)比平時(shí)的周末銷量翻了兩倍多。

    持續(xù)的政策利好確實(shí)能起到提振信心的作用，“手機(jī)客戶端、微信等信息傳播方式很快，新的消息出來(lái)，積極的政策信息以及相關(guān)討論和預(yù)測(cè)對(duì)出手買房會(huì)有積極的影響。”

    開(kāi)發(fā)商融資層面同樣如此，雖然開(kāi)發(fā)商清楚此次調(diào)整基準(zhǔn)利率短期內(nèi)對(duì)企業(yè)融資影響并不顯著，但是仍然有觀點(diǎn)認(rèn)為，從長(zhǎng)期來(lái)看，央行基準(zhǔn)利率不排除再降的可能，企業(yè)融資困難的情況便會(huì)得到極大緩解。

    銀行：房地產(chǎn)形勢(shì)還不明朗 放貸仍然謹(jǐn)慎

    對(duì)各大商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，今年三季度以來(lái)央行連續(xù)出臺(tái)的貸款和利率政策最重要的是標(biāo)桿作用，而非剛性要求。“畢竟現(xiàn)在貸款利率完全市場(chǎng)化了，各家銀行也會(huì)算賬，雖然看上去基準(zhǔn)利率下降，但是上浮可以達(dá)到20%再來(lái)算總賬的，如果大家都按最高來(lái)執(zhí)行，銀行的融資成本反而提高了。”

    劉震虹說(shuō)，經(jīng)濟(jì)下行引起的企業(yè)違約增加和政府債務(wù)清理都導(dǎo)致銀行利潤(rùn)的降低，所以對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)現(xiàn)在還不是能接受比較低成本融資的最好的時(shí)期。至于開(kāi)發(fā)企業(yè)能否受益，劉震虹認(rèn)為單看房企短期內(nèi)融資壓力并不會(huì)馬上緩解，因?yàn)殂y行現(xiàn)在手上可以放貸的資金還是非常緊張的。

    “現(xiàn)在畢竟屬于趨勢(shì)性變化中，形勢(shì)還不是很明朗，雖然國(guó)家出臺(tái)了那么多政策，包括本次的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)都是支持。但是房地產(chǎn)回暖趨勢(shì)只在一二線城市會(huì)看到零星信號(hào)，還不能準(zhǔn)確判斷是否很快會(huì)回到比較好的軌道上。”劉震虹告訴記者，作為銀行會(huì)做比較中性的回應(yīng)。比如挑選全國(guó)排名前50的或當(dāng)?shù)乇容^有影響力等風(fēng)險(xiǎn)較小、實(shí)力比較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商，也可能選擇特定區(qū)域的樓盤做一些貸款的支持，總的來(lái)說(shuō)還是比較謹(jǐn)慎的。”