降息刺激二手房現(xiàn)加價(jià)趨勢(shì)：漲幅10萬(wàn)到50萬(wàn)不等

    一石激起千層浪。11月21日，央行突然宣布非對(duì)稱性降息，引發(fā)北京樓市一片嘩然，對(duì)政策變化感知最為敏感的二手房交易市場(chǎng)更是“熱鬧非凡”。

    據(jù)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，降息首日，北京、上海、天津等城市二手房交易客戶到店咨詢量大幅上漲，房源委托和需求登記量亦有所提升。

    記者近日走訪北京市各大中介門店發(fā)現(xiàn)，“9·30”新政出臺(tái)后，二手房交易量明顯增加；特別是11月21日央行宣布降息后，已經(jīng)委托房源的業(yè)主開(kāi)始小幅加價(jià)，購(gòu)房者由觀望開(kāi)始變?yōu)檫m時(shí)出手，咨詢量更是翻番。

    有關(guān)專家表示，從現(xiàn)階段到春節(jié)前，將成為本輪樓市調(diào)整以來(lái)的又一個(gè)置業(yè)窗口期，樓市成交量將出現(xiàn)較為顯著的增加，宏觀樓市價(jià)格也將隨之逐步扭轉(zhuǎn)全面下滑的態(tài)勢(shì)，止跌企穩(wěn)，2015年的樓市也將可以預(yù)期。

    二手房現(xiàn)加價(jià)趨勢(shì)

    11月21日，央行宣布非對(duì)稱性降息，自11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%。與此同時(shí)，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍；其他各檔次貸款和存款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，并對(duì)基準(zhǔn)利率期限檔次作適當(dāng)簡(jiǎn)并。

    這一決定猶如投入水中的石子，掀起層層漣漪。連日來(lái)，降息成為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)熱議的話題，而對(duì)于一向敏感的二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，感知?jiǎng)t更為明顯。

    據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心降息首日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，北京、上海、天津、太原、南京、杭州、蘇州、武漢、長(zhǎng)沙、南昌、成都、南寧等全國(guó)12個(gè)城市門店咨詢量顯著上漲，與前一周六相比，上漲幅度高達(dá)五成以上，委托量與需求登記量也出現(xiàn)了明顯增加。

    本報(bào)記者近日走訪鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、我愛(ài)我家等中介機(jī)構(gòu)北京各大門店發(fā)現(xiàn)，降息后數(shù)日，咨詢電話、委托量、官網(wǎng)流量等數(shù)據(jù)有所提升。“有的已委托房源的業(yè)主開(kāi)始出現(xiàn)10萬(wàn)到20萬(wàn)元的小幅加價(jià)，有的甚至直接加價(jià)50萬(wàn)元。”北京市海淀區(qū)世紀(jì)城鏈家地產(chǎn)一位置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，“實(shí)際上，從‘9·30’新政之后，交易量已經(jīng)明顯回升，成交價(jià)也開(kāi)始止跌企穩(wěn)，業(yè)主、購(gòu)房者的心態(tài)也開(kāi)始發(fā)生變化，業(yè)主開(kāi)始對(duì)后市看好，購(gòu)房者由觀望情緒轉(zhuǎn)為適時(shí)出手。”

    “近半年來(lái)，受國(guó)家出臺(tái)的系列政策影響，使一部分剛需以及改善型購(gòu)房者入場(chǎng)，但投資性需求依然被排擠在外。”上述鏈家地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)向記者表示。

    11月14日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，“9·30”房貸新政后，北京二手房“量?jī)r(jià)”開(kāi)始出現(xiàn)明顯變化。在成交量方面，10月北京二手房住宅網(wǎng)簽量8923套，基本與9月持平。10月20日之后，連續(xù)多日網(wǎng)簽達(dá)到450套以上，最后一周工作日網(wǎng)簽量基本保持在600套以上。價(jià)格方面，10月北京二手房住宅成交均價(jià)約為29000元/平方米，環(huán)比9月上漲約10%左右。

    鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭解釋稱，“9·30”央行新政推出以后，實(shí)際成交量與表面數(shù)據(jù)差距較大。造成這一結(jié)果的原因一方面與“十一”假期網(wǎng)簽量較少有關(guān)，另一方面也受到網(wǎng)簽滯后因素的影響。從鏈家地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)來(lái)看，10月成交量環(huán)比9月同期大約增加一倍。按照網(wǎng)簽延后的趨勢(shì)判斷，11月北京市二手住宅網(wǎng)簽量突破萬(wàn)套的可能性較大。

    置業(yè)“窗口期”到來(lái)

    世紀(jì)城晨月園小區(qū)一位出售房源的業(yè)主告訴記者：“看到國(guó)家連續(xù)出臺(tái)利好政策后，我認(rèn)為現(xiàn)在出手應(yīng)該是好時(shí)機(jī)，趁現(xiàn)在有行情，能賣個(gè)差不多的價(jià)錢，只要能盡快出手就行。”

    從降息落地首日的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，業(yè)主與購(gòu)房者的入市意愿都有明顯的增加。這或?qū)㈩A(yù)示著930新政后市場(chǎng)新一輪反彈升溫的開(kāi)始。

    偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，自今年下半年限購(gòu)在非一線城市和三亞逐步松綁、退出以來(lái)，隨著“930”房貸新政、公積金新政，以及各地方城市不同程度的引導(dǎo)需求入市、“去庫(kù)存”舉動(dòng)的鋪開(kāi)，本輪樓市調(diào)整各層面的托市舉動(dòng)已對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生相應(yīng)影響。本輪央行降息，將與這些市場(chǎng)利好形成疊加效應(yīng)，在直接降低購(gòu)房人按揭成本的同時(shí)，也將顯著改變樓市各方對(duì)后市的預(yù)期。

    基于此，胡景暉表示，從現(xiàn)階段到春節(jié)前，將成為本輪樓市調(diào)整以來(lái)的又一個(gè)置業(yè)窗口期，樓市成交量將出現(xiàn)較為顯著的增加，宏觀樓市價(jià)格也將隨之逐步扭轉(zhuǎn)全面下滑的態(tài)勢(shì)，止跌企穩(wěn)，2015年的樓市也將可以預(yù)期。

    記者從多名業(yè)內(nèi)人士處了解到，普遍認(rèn)為當(dāng)前樓市由過(guò)去的“黃金時(shí)代”進(jìn)入“白銀時(shí)代”，而“白銀時(shí)代”最主要的特征就是供求將會(huì)逐漸達(dá)到平衡狀態(tài)。根據(jù)目前的情況來(lái)看，短期內(nèi)無(wú)法改變樓市總體供大于求的局面，所以“去庫(kù)存”壓力依然明顯。

   同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，未來(lái)，當(dāng)政策面刺激市場(chǎng)出現(xiàn)一波行情之后，市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)的作用還是會(huì)讓樓市恢復(fù)到供求決定未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)的狀態(tài)。因此，樓市庫(kù)存偏大、去化周期偏長(zhǎng)的問(wèn)題遲早還是會(huì)暴露出來(lái)。

    對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，應(yīng)該把握好上述市場(chǎng)節(jié)奏變化過(guò)程中的購(gòu)房時(shí)機(jī)。簡(jiǎn)單來(lái)講，短期內(nèi)，對(duì)商業(yè)房貸客戶來(lái)說(shuō)，根據(jù)央行此次發(fā)布的金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表，五年以上貸款基準(zhǔn)利率為6.15%，較此前的利率下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于此前利率打了94折。按照商業(yè)房貸100萬(wàn)元，基準(zhǔn)利率，按20年等額本息還款計(jì)算，降息前月供為7485.2元。此次降息后，月供將降至7251.12元，每月減負(fù)234.08元，全年可減負(fù)2808.96元，購(gòu)房者的購(gòu)房成本在降低。

    張宏偉認(rèn)為，對(duì)于樓市來(lái)講，在央行降息等政策刺激之下會(huì)出現(xiàn)一波入市的行情，短期內(nèi)來(lái)看，樓市接下來(lái)幾個(gè)月成交量會(huì)短期反彈，價(jià)格有可能會(huì)逐漸堅(jiān)挺，甚至對(duì)于一線城市及市場(chǎng)基本面良好的城市（庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以下的城市）來(lái)講會(huì)出現(xiàn)小幅漲價(jià)的現(xiàn)象。

    此時(shí)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，應(yīng)該把握好上述市場(chǎng)節(jié)奏的變化規(guī)律，趕在短期市場(chǎng)還沒(méi)有完全復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的階段入市購(gòu)房，也趁當(dāng)下開(kāi)發(fā)商資金面仍然相對(duì)緊張的階段，選擇購(gòu)房性價(jià)比仍然較高的時(shí)機(jī)入市購(gòu)房，把控好政策短期紅利帶來(lái)的購(gòu)房“窗口期”。

    不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士表示，二手房掛牌價(jià)格的上漲，并不與成交構(gòu)成因果聯(lián)系，雖然利率下調(diào)，但信貸投放量的總盤子仍然沒(méi)有變化，這也是未來(lái)樓市能否真正回暖的最大變數(shù)。