“后降息”時代樓市現(xiàn)暖意 庫存壓力仍未緩和

    “降息之后雖然業(yè)主沒有把房價提高，但是看房子的人明顯多了，成交上來了呢。”這個周日（11月30日），在北京東三環(huán)外的團(tuán)結(jié)湖片區(qū)的一家二手房中介門店里，年輕的呂芳（化名）正在這樣催促前來看房的客戶“出手”。

    呂芳口中的“降息”，是指央行于11月21日將一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)40個基點(diǎn)至5.6%，并將一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)25個基點(diǎn)至2.75%。此次為央行2012年7月以來的首度降息，正被房地產(chǎn)銷售人員當(dāng)作積極的信號掛在嘴邊。

    “沒有想到，福州項(xiàng)目開盤當(dāng)天銷售了7個億。”泰禾集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人非常激動地感慨；同樣的情況發(fā)生在蘇州，陽光城負(fù)責(zé)人的朋友圈里洋溢著“蘇州陽光天地”樓盤開盤告罄的喜悅；降息之后的第一個周末，深圳三個新盤均上演“搶房大戰(zhàn)”，約1500套房吸引了5000名購房者，不僅迅速去化，售價也創(chuàng)下了所在區(qū)域的新高。

    而穆迪的看法則相對審慎。穆迪認(rèn)為，在沒有貨幣供應(yīng)或信貸增長的情況下，單純的降息難以持久拉動房地產(chǎn)的銷售，中國房地產(chǎn)開發(fā)商仍面臨嚴(yán)峻的經(jīng)營環(huán)境。

    樓市回暖

    央行11月21日降息后，各地樓市迎來“小陽春”，深圳更是出現(xiàn)了多個“日光盤”。

    11月22日，位于坂田片區(qū)的星河銀湖谷共計(jì)推出700套房源，吸引1700多人到場。均價為3.5萬元/平方米，這是該區(qū)域板塊樓盤的開盤價第一次突破3萬元/平方米。雖然價格創(chuàng)新高，但在當(dāng)天14時全部房源就已售罄，銷售額逾23億元。

    同日，在龍華新區(qū)的中海錦城開盤推出370套房源，吸引了1600多名購房者，其開盤均價為3.25萬元/平方米。到下午3時許即宣布售罄，全天銷售金額逾10億元。

    值得注意的是，中海錦城是去年中海地產(chǎn)以38.2億元、溢價91%拿下的龍華地王，綜合樓面價高達(dá)2.4萬元/平方米，接近周邊在售的項(xiàng)目價格。降息之后，使得中海錦城得以高出周邊項(xiàng)目三成的價格解套。

    11月29日~30日，深圳又有8個盤入市或加推。位于龍崗的瓏禧項(xiàng)目開盤，推300余套房源，2000多名購房者到場，當(dāng)天13時就已售罄。位于龍華的特發(fā)和平里推出856套房源，去化八成，全天銷售額20億元。

    有意思的是，有一個項(xiàng)目由于不采用搖號選房的方式，而是以排隊(duì)順序?yàn)闇?zhǔn)，甚至出現(xiàn)了購房者徹夜排隊(duì)的情況。

    同樣的情況也出現(xiàn)在廣州。11月22日當(dāng)天，廣州共有9個項(xiàng)目加推，場面明顯比此前幾周火爆很多，其中南沙一樓盤開盤，所推貨量當(dāng)天售出約九成。

    不僅如此，二手房的成交也出現(xiàn)了井噴。根據(jù)中聯(lián)二手房研究院監(jiān)測，11月22~23日深圳的看房量大幅回升，實(shí)際成交較平日上漲50%左右。

    中聯(lián)地產(chǎn)坂田片區(qū)的張經(jīng)理對記者透露，降息后的首個周末，坂田片區(qū)二手房的看房量和成交量都大幅增加，萬科四季花城和春華四季兩個樓盤成交非常火熱。尤其是兩房和大三房深受喜愛，剛需和改善置業(yè)者們絡(luò)繹不絕。

    “有一位客戶想買70平方米的兩房，但一直在猶豫。‘9·30’新政也沒能真正刺激到她出手。直到央行降息，她立馬打電話給我咨詢，確定利率真的能下調(diào)，并且合計(jì)下來能省下好幾萬，第二天一大早就來交定金買房了。”張經(jīng)理說：“還有些客戶本打算明年買房的，銀行降息了，把買房時間也提前了。”

    上海樓市在央行降息帶動下變化同樣很明顯。德佑地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，降息后三天（11月22日~24日），全市一手商品住宅日均成交量為3.78萬平方米，高于11月以來3.10萬平方米的日均成交量，上漲21.9%。

    “央行降息、‘9·30’房貸新政，上海修改普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等政策組合拳對于整個樓市提振還是很有好處，而這樣的政策利于釋放剛需，可以保持高位成交的水平。”德佑地產(chǎn)市場研究總監(jiān)陸騎麟告訴記者。

    信義房屋永新店店經(jīng)理林澤勇向記者介紹，近幾天帶看客戶明顯增多，主要是長時間關(guān)注樓市的購房者，可以看出購房者購買的意愿度有大幅提升，決策速度也有所加快。

    而作為未來樓市的風(fēng)向標(biāo)土地市場更是一片火爆。

    11月26日，競價總次數(shù)314次，歷時2小時，陽光城（000671.SZ）以21.08億元競得楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)03F5-01（平?jīng)鼋值?7街坊）地塊，樓板價達(dá)41078元/平方米，溢價61.41%，刷新楊浦區(qū)土拍單價紀(jì)錄。

    而在11月19日，上海浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)地塊一落槌，該宗地塊樓面價13092元/平方米，溢價率105.11%，被東原地產(chǎn)拿下。

“可以看得出來整個土地的溢價率提高，競爭更加激烈。”搜房土地分析師李宗洲告訴記者。

    降息拉動

    事實(shí)上，每一次央行降息都給樓市帶來了一陣回暖，記者注意到，2008年和2012年的兩次降息和降低存款準(zhǔn)備金，都給樓市回暖提供了基礎(chǔ)。

    2008年9月第一次降息，新房市場降息前一周成交7.8萬平方米，降息后成交量放大到9.9萬平方米，增幅26.8%。二手房市場反應(yīng)比較強(qiáng)烈，降息前一周成交1163套，降息后一周成交1655套，增幅42.3%。

    2012年6月第一次降息，新房市場降息前一周成交16.9萬平方米，降息后一周成交增大到21.1萬平方米，增幅25.0%。二手房市場降息前一周成交3229套，而降息后一周成交3965套，增幅為22.8%。

    “本次降息可能會促進(jìn)房地產(chǎn)銷售并降低開發(fā)商的借款成本。”穆迪就在日前提供給《第一財(cái)經(jīng)日報》的報告中表示，普通住宅市場的購房者通常都依賴按揭貸款，潛在買家對借款成本將下降的預(yù)期可能鼓勵他們購房，因此降息將提升開發(fā)商的銷售。穆迪因此認(rèn)為，此次降息與此前的央行9月30日放松住房按揭貸款之舉，應(yīng)會在今后幾個月拉動住宅銷售，該公司受評開發(fā)商的銷量可能更趨近于2014年全年目標(biāo)。

    國內(nèi)的機(jī)構(gòu)也注意到了降息對市場的拉動效應(yīng)。亞豪機(jī)構(gòu)通過梳理北京最近兩次樓市反彈數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，北京近兩次樓市反彈均伴隨著降息決策，其中2008年9～12月史無前例地連續(xù)五次降息之后，自2009年3月開始成交出現(xiàn)強(qiáng)勢反彈，高峰期成交量相當(dāng)于降息前成交量的三倍，這輪反彈一直持續(xù)至2009年12月，周期為10個月，之后成交開始回落，低迷態(tài)勢一直延續(xù)到2012年初，而自2012年中旬開始，北京商品住宅成交量再次出現(xiàn)跳漲，時間也正與2012年6～7月連續(xù)兩次降息時間吻合，這輪成交反彈持續(xù)時間為9個月。

    盡管降息往往伴隨樓市成交回溫，但亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，成交的反彈又不能完全歸功于降息的作用，樓市的強(qiáng)勢反彈還要依賴于救市“組合拳”，如2009年的一波超強(qiáng)勢反彈除了依賴于寬松的貨幣政策之外，4萬億元的積極財(cái)政政策更是起到了不可或缺的作用，另外直接針對樓市的新政包括首付降低、稅費(fèi)減免等，多重手段共同作用造就了2009年的成交輝煌；而2012年的回暖除依賴于貨幣政策的減壓外，市場價格的自我調(diào)節(jié)也起到了至關(guān)重要的作用。

    在國內(nèi)開發(fā)商中，萬科、保利和旭輝等公司被穆迪認(rèn)為，將在此次降息中“受益更大”。原因有兩方面，一是這幾家開發(fā)商產(chǎn)品線上注重普通住宅，另一方面是由于這幾家公司的國內(nèi)銀行貸款在借款總額中占比較高。

    庫存仍“壓力山大”

    不過，雖然短期狂歡出現(xiàn)，對后市的看法大家還是非常謹(jǐn)慎。

    “蘇州市場還是比較平穩(wěn)的，周邊其他項(xiàng)目也是不溫不火，我們壓力還是比較大的。”上述陽光城負(fù)責(zé)人告訴記者，“但就目前來看，市場還沒有大幅好轉(zhuǎn)的趨勢。”

    對此，穆迪副總裁、高級分析師梁鎮(zhèn)邦指出：“降息將會減少國內(nèi)銀行貸款較高的開發(fā)商的借款成本，其借款成本往往和央行的利率浮動密切相關(guān)，但是，由于降息幅度溫和，我們預(yù)計(jì)開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況不會受到顯著影響。舉例而言，萬科和旭輝的2015年EBITDA利息覆蓋率也僅小幅改善0.1倍。”穆迪預(yù)計(jì)，2015年全國住宅房地產(chǎn)銷量將同比下降0~5%，仍然疲弱，但較2014年前10個月9.9%的同比降幅有所緩和。

    剛出爐的一系列北京的庫存數(shù)字，似乎呼應(yīng)了穆迪的判斷，同時顯示了開發(fā)商巨大的去化壓力。亞豪機(jī)構(gòu)提供給本報的該組數(shù)據(jù)顯示，截至11月27日，北京商品住宅庫存量高達(dá)85670套，相比2012年降息前夕，庫存總量相差無幾?？紤]到經(jīng)歷了長期限購之后，目前北京需求基數(shù)低于此前，因此亞豪機(jī)構(gòu)認(rèn)為，眼下北京商品房庫存消化難度相對更大。

    對于未來北京房價走勢，亞豪機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，短期內(nèi)北京商品住宅市場價格將處于平穩(wěn)階段，只有在“換量”成功之后，基于土地成本的居高不下，北京房價可能將再次進(jìn)入上升周期。

    事實(shí)上，央行降息的舉措伴隨的是中國經(jīng)濟(jì)增長的持續(xù)放緩。記者注意到，10月份匯豐銀行PMI指數(shù)（采購經(jīng)理指數(shù)）為50.4，11月份下降到50.0，該數(shù)據(jù)低于50時表示通貨緊縮。與此同時，2014年第三季度的國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長7.3%，已下降至五年來最低點(diǎn)。

    上海易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的《10月份新建商品住宅庫存報告》顯示，10月35個城市新建商品住宅庫存總量為28040萬平方米，環(huán)比增長0.1%，同比增長21.3%；CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月前三周十大重點(diǎn)城市周度供應(yīng)量都在300萬平方米以上，已經(jīng)大大超過10月周度供應(yīng)水平，供應(yīng)量大增的同時，必然使得本就高企的庫存壓力進(jìn)一步突出，部分城市稍有改善的供大于求的市場基本面短期內(nèi)又回舊窠；中原數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，目前上海的庫存量超過1300萬平方米。

    就此，世邦魏理仕分析稱，基于高庫存和許多房企的銷售指標(biāo)難以達(dá)到，在房地產(chǎn)市場全面復(fù)蘇以前，開發(fā)商的流動資金依然緊張。

    銀河證券認(rèn)為，本次降息的出發(fā)點(diǎn)是降低無風(fēng)險利率，改善企業(yè)融資成本，與融十條相呼應(yīng)，并不是旨在直接刺激樓市。此次非對稱降息，銀行存貸利差空間進(jìn)一步被壓縮，對按揭貸打折優(yōu)惠的動力依然不足，對地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險偏好也不會出現(xiàn)根本性的改善，加上庫存持續(xù)攀升，樓市中長期依然面臨下行的壓力。