貸款購(gòu)房者無(wú)債并非一身輕 提前還房貸暫且慢

    “無(wú)債一身輕”幾乎是所有貸款購(gòu)房者作出"提前還貸"決定時(shí)秉承的理念與行動(dòng)指南，然而隨著理財(cái)手段漸趨豐富，投資渠道逐漸擴(kuò)展，這一信條卻不能保證購(gòu)房者在所有情況下都能獲得實(shí)惠。

　　劉先生便在是否提前還房貸的問(wèn)題上與父母產(chǎn)生了意見(jiàn)分歧。近日，他所在單位一次性下發(fā)了一筆幾萬(wàn)元的住房補(bǔ)貼，對(duì)這筆錢父母認(rèn)為應(yīng)該用在提前歸還房貸上，減少位于北京南三環(huán)的這套住房給他帶來(lái)的利息壓力。而他本人卻認(rèn)為，可以考慮持有這筆現(xiàn)金流，以尋找回報(bào)率更高的投資方向。

　　意見(jiàn)分歧之下，如何作出適合本人財(cái)務(wù)狀況的決定？"提前還房貸"要想劃算，到底需要考慮哪些因素？大家不妨一起做做功課。

　　房貸利率與理財(cái)收益在回答"有閑錢是否應(yīng)提前還房貸"的問(wèn)題時(shí)，幾乎所有的理財(cái)專家都給出了"不能一概而論"的說(shuō)法。

　　回答這個(gè)問(wèn)題需要"內(nèi)外兼顧"。所謂"內(nèi)"，是指購(gòu)房者本人與家庭成員的年齡、經(jīng)濟(jì)狀況、收入預(yù)期、投資的風(fēng)險(xiǎn)偏好以及房貸方案設(shè)計(jì)；"外"則是指宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與投資渠道現(xiàn)狀。

　　先讓我們來(lái)研究一下外部因素。加息恐怕是宏觀經(jīng)濟(jì)因素中導(dǎo)致提前還貸最直接的導(dǎo)火索，幾年來(lái)歷次央行調(diào)高利率，都會(huì)引發(fā)一輪購(gòu)房者提前還貸的風(fēng)潮。

　　另一個(gè)外部因素是投資渠道、理財(cái)產(chǎn)品的收益情況。"家庭理財(cái)最重要的一點(diǎn)就是，保證投資收益高于資金成本。"北京銀行一理財(cái)師認(rèn)為，貸款人需要在房貸利率與投資收益率之間作出比較。如果利率成本的增加明顯高于投資收益的增長(zhǎng)，就可以利用提前還貸節(jié)約資金成本。而如果儲(chǔ)蓄、股市、債市、各類理財(cái)產(chǎn)品的投資收益大于房貸利率，可以考慮暫不還貸，獲取更高回報(bào)。

　　但上述業(yè)內(nèi)人士指出，央行加息情況下，一般其他投資渠道的收益率也會(huì)隨之提高。如果用手頭的現(xiàn)金還房貸，而用其他方式獲得的資金進(jìn)行投資，利率可就沒(méi)有房貸利率優(yōu)惠了。

　　兩種情況不適宜提前還貸"訴之于外"后，我們?cè)賮?lái)"求諸己"。"最重要的指標(biāo)不是節(jié)省利息的多少，而是家庭財(cái)政的承受能力、對(duì)收入預(yù)期的判斷以及所持理財(cái)觀念，最適合的才是最有效的。"民生銀行一負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　上述業(yè)內(nèi)人士說(shuō)："辦理提前還貸適合于年齡偏大的人，一方面他們受傳統(tǒng)觀念影響，傾向于無(wú)債一身輕，另一方面他們收入增長(zhǎng)的空間較小，也無(wú)力承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的波動(dòng)。"上文中劉先生與父母的意見(jiàn)分歧也正于此。與穩(wěn)妥小心的父輩相比，尚且年富力強(qiáng)的他顯然對(duì)自己未來(lái)幾年的收入保持較高預(yù)期，并具有更好的投資風(fēng)險(xiǎn)承受力。

　　房貸還款方案的設(shè)計(jì)也需要被列入考慮范圍。中信銀行一理財(cái)師認(rèn)為，有兩類貸款者不宜提前還貸。一類是已進(jìn)入還款階段中期的、使用等額本息還款法的消費(fèi)者，由于提前還款是通過(guò)減少本金來(lái)減少利息支出，如果中期之后提前還款，更多償還的是本金，實(shí)際節(jié)省的利息有限；二是還款期已達(dá)到1/4的、使用等額本金還款法的消費(fèi)者，此時(shí)月供的構(gòu)成中，本金開(kāi)始多于利息，此時(shí)提前還款，也不利于有效節(jié)省利息。