陳淮：供大于求不等于房?jī)r(jià)一定會(huì)跌

    隨著調(diào)控政策的放松，眼見著走入寒冬的樓市，又被加了一把“冬天里的火”。各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，臨近年關(guān)，地價(jià)、房?jī)r(jià)等多項(xiàng)指標(biāo)全面飄紅，甚至有“變本加厲”之勢(shì)。購房者不禁要問，樓市調(diào)整的“窗口期”就這樣結(jié)束了嗎？

    近年來，樓市調(diào)控政策始終處在進(jìn)退維谷的境地，政府之手與市場(chǎng)之手總是難以“琴瑟和鳴”，購房者也是左右為難。未來房?jī)r(jià)到底是漲是跌，啥時(shí)出手最合適，儼然成了中國(guó)社會(huì)的長(zhǎng)期辯題之一。

    在日前召開的某峰會(huì)上，原建設(shè)部政策研究室中心主任、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮被要求預(yù)測(cè)一下“房?jī)r(jià)是否會(huì)跌”。當(dāng)然，陳淮一如既往的沒有像任志強(qiáng)等大佬那樣直接給出答案，而是循循善誘的講述其方法論，讓人們自己去做判斷。

    供大于求不等于房?jī)r(jià)會(huì)跌

    那么，陳淮的觀點(diǎn)和邏輯是什么呢？作為常客，陳淮在今年論壇上的主要觀點(diǎn)就是“房?jī)r(jià)本身不簡(jiǎn)單的取決于供求關(guān)系，別以為供大于求就意味著中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)（暴）跌”。

    陳淮指出，“過去10年，中國(guó)2/3到4/5的省會(huì)城市，房子始終是供大與求的。過去10年，我們出臺(tái)國(guó)十條、國(guó)八條、國(guó)十五條等多少條政策，給人的感覺好像是房子不夠賣，其實(shí)不夠賣的只是局部少數(shù)地區(qū)，幾乎基本上都是供大于求的。但供大于求并沒有妨礙10年來的房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)”。

    對(duì)此，陳淮認(rèn)為，房?jī)r(jià)不僅僅取決于供求。“你買北京的房子，買的是北京的基礎(chǔ)設(shè)施、就業(yè)條件、工資水平、你子女的教育資源，你的養(yǎng)老社保等。當(dāng)這些資源的稀缺程度沒有顯著縮小的時(shí)候，這個(gè)城市就會(huì)吸引更多的人向它積聚”。

    此外，陳淮還認(rèn)為：“房?jī)r(jià)還受窗戶以外的東西的影響。房?jī)r(jià)并不僅僅取決于、甚至主要不取決于蓋這所房子的開發(fā)商花了多少錢，而是取決于有沒有人在你家窗戶外面不斷的花錢投入。最容易理解的一個(gè)例子就是：地鐵修到你們小區(qū)門口，這個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)立馬坐地上漲。沒人花錢，地鐵能修到你們小區(qū)門口嗎？”

    “房子周邊綠地的增加，醫(yī)療、教育、商業(yè)資源配套不斷完善，公共設(shè)施不斷增加等等，這些都是影響房?jī)r(jià)的因素。所以簡(jiǎn)單說房?jī)r(jià)會(huì)漲會(huì)跌，不能一言以蔽之，也不是有沒有供大于求就能回答的”，陳淮表示。

    房?jī)r(jià)上漲是10年大趨勢(shì)

    基于上述分析，其實(shí)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷已經(jīng)水到渠成。“對(duì)于房?jī)r(jià)總體長(zhǎng)期趨勢(shì)，我贊成任志強(qiáng)所說，隨著人口進(jìn)一步向城市聚集，隨著中國(guó)城市在國(guó)際城市中的站位不斷靠前，競(jìng)爭(zhēng)力不斷提高，老百姓居住環(huán)境不斷改善，基礎(chǔ)設(shè)施不斷改造，長(zhǎng)期看10年—20年房?jī)r(jià)一定是漲，但是短期內(nèi)也一定是有波動(dòng)的。”陳淮表示。

    對(duì)于政策之手，陳淮指出：“政策也好，市場(chǎng)的預(yù)期觀望也好，都不可能消滅或者增加任何一個(gè)需求。這和股市不一樣，熊市的時(shí)候成交量低迷，沒交易就是沒交易，和下一次牛市的成交量高漲之間沒有必然因果關(guān)系。房地產(chǎn)需求有一個(gè)特點(diǎn)，可以有3年—5年的前置后錯(cuò)。吃飯的需求沒法前置后錯(cuò)，沒人可以把今天的需求推遲到明天，或者把明天的需求提前到今天。但房地產(chǎn)需求不一樣，這跟和娶媳婦類似，未來8年—10年，北京、上海、廣州、深圳以及其它城市有多少小伙子要娶多少個(gè)姑娘是個(gè)常數(shù)。因此，所有的政策和市場(chǎng)情緒能影響的，只是這個(gè)總量在不同年份間的分布結(jié)構(gòu)”。

    陳淮還透露， 2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全國(guó)總成交量、成交面積和價(jià)格波動(dòng)這三個(gè)主要的數(shù)據(jù)，上下起伏不超過6個(gè)百分點(diǎn)。2014年是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)歷史上僅次于2013年的歷史第二高點(diǎn)，“馬上就要到年底了。我可以有把握的說，今年是我們房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展以來，規(guī)模、速度上的歷史的第二高點(diǎn)”。

    陳淮還指出，“今年前10個(gè)月，房地產(chǎn)業(yè)開工總面積同比萎縮了9.8%，其中住宅萎縮了15.5%。按照建設(shè)周期來看，2015年底2016年初，可能將出現(xiàn)一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的小年。今年沒娶媳婦、觀望的，把計(jì)劃推遲到明年、后年時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能要因此面對(duì)一個(gè)需求大年。供給的小年和需求的大年碰上時(shí)，會(huì)發(fā)生什么情況，我想大家自己會(huì)有一個(gè)判斷”。