住建部探路新棚改模式：安置和補(bǔ)償結(jié)合

    11月27日,21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者自住建部獲悉,住建部正在籌謀“十三五”住房保障計(jì)劃和年度建設(shè)計(jì)劃,并將大力推進(jìn)各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造。

    根據(jù)住建部的部署,2015年棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)模不低于今年的470萬(wàn)戶(hù)。

    對(duì)于當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在高庫(kù)存難題,21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉,住建部已然開(kāi)始探索新棚改模式,即從此前的建設(shè)安置為主,轉(zhuǎn)為以實(shí)物安置和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合模式,并就據(jù)此做出規(guī)范。

    回購(gòu)商品房并非托市

    實(shí)際上,早在2011年,時(shí)任國(guó)務(wù)院副總理的李克強(qiáng)就在全國(guó)住房保障會(huì)議上特別提出,政府也可通過(guò)購(gòu)買(mǎi)合適的普通商品房來(lái)增加保障房有效供應(yīng)。

    “在房地產(chǎn)下行同期,打通存量房與棚改的需求更易實(shí)現(xiàn),” 住建部政策研究中心研究員趙路興介紹,地方政府采用回購(gòu)或回租成熟的存量商品房項(xiàng)目,不僅可有效降低配套投資壓力,實(shí)現(xiàn)低成本、高效率安置,也將進(jìn)一步減小地方房地產(chǎn)庫(kù)存壓力。

    中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示,2015年是3600萬(wàn)套保障性安居工程里最后一個(gè)年頭,新棚改也在起步,在考慮房地市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展方面,首要考慮的是消化并盤(pán)活存量,其中保障房和棚改的實(shí)現(xiàn)方式可以發(fā)生改變,比如市場(chǎng)化的安置。

    實(shí)際上,這一方向亦被明確,今年7月,國(guó)務(wù)院辦公廳就發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶(hù)區(qū)改造工作的通知。

    根據(jù)通知,各地區(qū)要在摸清底數(shù)的基礎(chǔ)上,抓緊編制完善2015—2017年棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃,棚戶(hù)區(qū)改造實(shí)行實(shí)物安置和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合,由棚戶(hù)區(qū)居民自愿選擇。

    住建部住房保障司副司長(zhǎng)張學(xué)勤也表示,購(gòu)買(mǎi)或長(zhǎng)期租賃商品房,需要符合保障性住房的標(biāo)準(zhǔn)和條件,比如小戶(hù)型、居住方便等,這也是近年來(lái)保障房房源籌集的一種渠道,不僅縮短了建設(shè)周期,也提高了補(bǔ)償安置效率,并非為了某些商品房項(xiàng)目或者大型房子托市。

    記者自住建部獲悉,住建部已經(jīng)部署2015年棚戶(hù)區(qū)任務(wù),改造規(guī)模不低于今年的470萬(wàn)戶(hù)以上。

    2014年上半年,國(guó)開(kāi)行已完成棚戶(hù)區(qū)改造貸款2000億元,國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行研究院常務(wù)副院長(zhǎng)、金融研究發(fā)展中心主任郭濂曾介紹,預(yù)計(jì)全年棚戶(hù)區(qū)改造資金將達(dá)到5000億元左右。

    “如果有一半的棚戶(hù)區(qū)改造通過(guò)貨幣補(bǔ)償,即可釋放2000億元的貨幣用于商品房回購(gòu),”北京大岳咨詢(xún)有限責(zé)任公司總經(jīng)理金永祥如是表示。

    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2013年全國(guó)實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售額達(dá)81428億元,“相比之下,政府回購(gòu)或者長(zhǎng)期出租商品房的量并不大,也不可能成為為地產(chǎn)托市的主要力量,”金永祥介紹。

    擬規(guī)范貨幣化補(bǔ)償模式

    在這一方向下,記者獲悉,住建部在調(diào)研棚戶(hù)區(qū)改造時(shí),也特別要求地方積極探索市場(chǎng)化安置的補(bǔ)償方式。

    11月21日至23日,住建部稽查辦去慶陽(yáng)市巡查該市2014年棚戶(hù)區(qū)改造工作。

    在巡查中,住建部稽查辦要求慶陽(yáng)市要積極探索房票(“房票”即市場(chǎng)化安置),從配建的保障房和房地產(chǎn)市場(chǎng)籌集商品房源進(jìn)行先安置后拆遷,減免拆遷安置過(guò)渡費(fèi),減輕政府回遷安置建設(shè)壓力,消化市場(chǎng)商品房庫(kù)存,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

    值得一提的是,記者注意到,在本輪房地產(chǎn)下行周期,在去庫(kù)存的壓力下,多地落地出臺(tái)的房地產(chǎn)新政中,均包括增加貨幣化的補(bǔ)償模式。

    以被譽(yù)為“鬼城”的鄂爾多斯為例,鄂爾多斯通過(guò)鼓勵(lì)團(tuán)購(gòu)、把符合條件的商品房由政府進(jìn)行回購(gòu)轉(zhuǎn)為保障房、回遷安置房等來(lái)消化存量。

    截至9月底,已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)安置房源7666套;將部分保障性住房建設(shè)任務(wù)由新建改為回購(gòu),購(gòu)買(mǎi)符合區(qū)位、戶(hù)型、價(jià)格等條件的商品房作為限價(jià)商品房、公共租賃房等,進(jìn)一步拓展保障性住房房源。

    安徽蕪湖也在7月試水棚改征遷貨幣化補(bǔ)償新模式,截至9月底,完成棚戶(hù)區(qū)改造征收12014戶(hù),其中貨幣化補(bǔ)償占比近46%。

    除此之外,湖南、浙江、新疆等多地均落地了市場(chǎng)化手段收購(gòu)或者租賃商品房的模式作為保障性安居工程房源。

    “雖然方向明確,多地已經(jīng)試水,但在實(shí)際執(zhí)行中也需要規(guī)范,比如選取什么戶(hù)型,價(jià)格如何定,是否契合保障性安居工程或者棚改的要求等”,金永祥介紹。

    也因此,住建部政策研究中心的一位人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,住建部也將就各地收購(gòu)或者租賃商品房的模式進(jìn)行調(diào)研并總結(jié)經(jīng)驗(yàn),做出統(tǒng)一的規(guī)范性要求。