房價收入比分布不均衡 三個標(biāo)準(zhǔn)評判房價高低

    昨天，看到一篇文章，認(rèn)為全國住房總價值達(dá)91.48萬億元，超出我國GDP（31.4萬億元）近200%，而城市居民需要花掉近22年的工資才能買一套房。實際上，在幾乎任何市場經(jīng)濟國家，土地和房屋都是社會和居民價值最大的財產(chǎn)，搬出一堆數(shù)據(jù)把我國住房價值與GDP相比，有些莫名其妙，而所謂22年工資購套房又失之籠統(tǒng)和道聽途說。

 近年來，圍繞房價可謂眾說紛紜。實際上，測算房價高低是件復(fù)雜而困難的事。經(jīng)驗表明，往往只有房價泡沫破裂后，才知房價太高。上世紀(jì)80年代后期的日本和中國臺灣，1997年之前中國香港和泰國，皆如此。

 然而，也并非全無方法。在房地產(chǎn)市場發(fā)育成熟的歐美國家，一般用房價收入比、租金回報率、空置率衡量房價高低。房價收入比，是從居民收入的角度，考量支付能力與房價的匹配度；租金回報率，是從投資收益上面，判斷房價水平是否合理；空置率，則是從資源利用情況，側(cè)面反映市場中投資投機比重的大小，借以觀察市場是否過熱。正好，這三個方面筆者都曾做過研究，在此把重點結(jié)論拿出來與讀者分享和商榷。

 首先，談下房價收入比。以國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)為準(zhǔn)，取值歷年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積、人均可支配收入、商品住宅成交均價（含經(jīng)濟適用房），計算后得出：1996-2008年，我國的房價收入比在5.5-7.5倍的區(qū)間波動，其中最低的1996年為5.64倍，最高的2007年為7.44倍?？傮w水平高于發(fā)達(dá)國家的3-6倍，但與1998年世界8.4倍的平均值和6.4倍的中位數(shù)，相當(dāng)接近。也即用發(fā)展中國家的標(biāo)準(zhǔn)衡量，目前我國房價收入比水平基本合理。

 全國來看，難以認(rèn)定整體存在房價泡沫。但由于各地經(jīng)濟和樓市發(fā)展水平差異明顯，房價收入比按東中西部、一二三線城市，呈現(xiàn)由高到低的梯度排列。2007-2008年，京滬深穗四個一線城市以及廈門、杭州，房價收入比超過10倍，甚至個別城市達(dá)到13倍以上。如果剔除動拆遷保障用房因素，則2008年北京房價收入比為15倍，上海高達(dá)17.2倍。

 另外，值得關(guān)注的是，我國的房價收入比，在不同的收入階層之間的分布極不均衡。在全國統(tǒng)計的七個收入階層房價收入比情況中，最高收入戶的房價收入比只有2.64倍，而最低收入戶的這一指標(biāo)卻達(dá)到23.68倍，相差了8倍。

 其次，分析一下租金回報率。租金水平集中體現(xiàn)了房屋使用價值的高低。在發(fā)達(dá)國家，住房年均租金回報率為5%～10%，而在我國大城市，一般都不會超過5%，目前上海、杭州二地甚至不足3%。以此租金回報率衡量，我國部分大城市房價明顯偏高。

 最后，關(guān)于空置率。1994年至2008年，我國商品住宅空置率由16.9%降至6.3%，情況不斷改善，今年成交非?；钴S，空置率進一步降低。然而，遺憾的是，我國官方統(tǒng)計口徑中，商品房空置僅指已竣工而未售出或租出的房屋。而按照國際通行算法，空置率是指待出售、出租的房屋占市場全部存量房地產(chǎn)的比率，房屋空置率5%為適度，10%則為警戒空置率，超過20%為嚴(yán)重空置。