一二線城市土地市場有所回暖 開發(fā)商加快搶地

    11月26日，競價總次數(shù)314次，歷時2小時，陽光城（000671.SZ）子公司上海富利騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以21.08億元競得楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)03F5-01（平?jīng)鼋值?7街坊）地塊，樓板價達41078元/平方米，溢價61.41%。

    該土地拍賣價刷新了楊浦區(qū)土地最貴單價紀錄，而之前保利在該附近拿地樓板價約39000元/平方米。拍賣現(xiàn)場有首創(chuàng)、城建置業(yè)、保利置業(yè)、招商、大名城、嘉華、招商地產(chǎn)、華潤、金地等11家企業(yè)參與了現(xiàn)場競買，該土地還是非常“受寵”。

    “無論是一線房企還是二線房企，都在加強土地儲備，可以看出土地市場已經(jīng)回暖。”RET睿意德策略顧問部總經(jīng)理陳麗琳向《第一財經(jīng)日報》記者表示。

    一線城市搶地

    26日的拍賣被陽光城拿下并不意外，業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這符合陽光城自身策略。公開資料顯示，包括這塊土地在內(nèi)，陽光城今年在全國共計拿地三塊。今年初在杭州丁橋與晉江拿下的地塊分別花費11.3億和5.5億。

    陽光城相關(guān)負責人在接受記者采訪時表示，基于其深耕長三角的戰(zhàn)略和對后市特別是上海市場的看好，需要在上海土地儲備進行補充。業(yè)內(nèi)人士分析，基于陽光城的戰(zhàn)略和土地安排，估計該土地會開發(fā)剛需和首改類住宅產(chǎn)品。

    “像陽光城這樣的二線房企有一個特點就是高杠桿高周轉(zhuǎn)，通過拿到優(yōu)質(zhì)地王項目，可以更好地融資。”陳麗琳向記者表示，“再者其自身土地儲備有限，也需要補充土地資源盤活開發(fā)。”

    事實上，目前很多土地都是被中小開發(fā)商拿下。

    一位不愿意透露姓名的一線房企知情人士曾向記者抱怨，其最近拿地意愿很強，但是鑒于土地市場競爭非常激烈，自己看好的地都沒有能夠拿到。

    “這和整個企業(yè)的戰(zhàn)略有關(guān)系，陽光城可能為了在年底進行業(yè)績提升，為來年融資做好準備。”搜房分析師李宗洲向《第一財經(jīng)日報》記者分析，“這個價格稍高，但是還是和企業(yè)風格有關(guān)。”

    二線房企“兇猛”

    李宗洲表示，今年下半年開始整個一線城市土地市場還是有所回暖的，可以看到溢價率明顯提高。

    10月22日，上海浦東新區(qū)張江南區(qū)配套生活基地A3-04純宅地經(jīng)過百余輪競價，三湘股份以9.65億元拍下該地塊，成交樓板價為26057元/平方米，溢價93%。同一天的深圳龍華新區(qū)A802-0305地塊公開出讓，龍光地產(chǎn)“馬甲”金駿房地產(chǎn)以總價46.8億元、樓板價逾2.5萬元/平方米競得該地塊，溢價率83.35%。

    11月10日，廣州牛奶廠8宗地塊以及天河東圃地塊正式出讓，吸引保利、華潤置地、金地、龍湖、合景以及平安等21家房企及非房企參與競爭，8宗地成功出讓，涉及土地出讓總金額156.87億。

    11月19日，上海浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)地塊一落槌，就刷新了區(qū)域地價紀錄，該宗地塊樓面價13092元/平方米，溢價率105.11%，被東原地產(chǎn)拿下。

    11月21日，北京東壩南區(qū)1105-659、029地塊吸引了首開、招商、龍湖等9家房企參與競拍，經(jīng)過42輪競價該地塊最終被湖南富興以13.8億元競得，溢價率達到49.2%。

    中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至11月18日，四個一線城市今年總土地成交金額達到4519億元，平均樓面單價高達8341.9元／平方米，比2013年年度的平均樓面單價上漲了53.4%。

    對此，陳麗琳分析，很多一線房企拿地策略確實非常謹慎，他們均會有一個自己的利潤預估體系，要是達不到這個指標，就會放棄拿地，因此地王項目往往不會出現(xiàn)一線房企名字。同時需要注意，一線房企的拿地意愿還是很強，就26日的拍賣現(xiàn)場，華潤等公司的舉牌價還是非常高的，可以看到其積極性還是相當高。

    記者注意到，在之前10日的廣州土地拍賣市場，龍湖通過38.7億的總代價拍的廣州多塊土地，成功進駐廣州市場。

    “基于希望塑造品牌考慮，二線房企對于地王的追求更加積極。”李宗洲分析，“但是總的來說還是整個市場的回暖造就了這個現(xiàn)象。”

    年底將至，還會有一系列土地吸引資金進入。據(jù)悉，12月24、25日，上海土地市場將迎來土地拍賣潮，12幅宅地將在這兩天拍出，包括前灘的5幅重磅優(yōu)質(zhì)地塊。

    陳麗琳預測：“估計未來土地市場會在調(diào)控的情況下價格繼續(xù)小幅度上漲，其中可能集中在一、二線城市的土地爭奪。”