樓市利好接踵而至 房地產(chǎn)市場底部已現(xiàn)共識

    四季度以來，無論是地方政府還是中央層面，利好樓市的政策便一波接一波的相繼出臺。而11月21日央行的降息舉措，更是令整個市場高度興奮。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，利率下調(diào)后房地產(chǎn)肯定是受益較大的一個行業(yè)，加之各地成交量已經(jīng)出現(xiàn)回升跡象，市場底部可以說已經(jīng)形成，預(yù)計后期成交量將繼續(xù)回升，但受庫存等影響，房價短期內(nèi)并不會大幅上漲。

　　降息強心劑

　　11月21日，央行發(fā)布通知，決定自2014年11月22日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率。金融機構(gòu)一年期貸款基準利率下調(diào)0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.75%，同時結(jié)合推進利率市場化改革，將金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍；其它各檔次貸款和存款基準利率相應(yīng)調(diào)整，并對基準利率期限檔次作適當簡并。

實際上，這一舉措的實施，伴隨的是中國經(jīng)濟增長的持續(xù)放緩。自年初以來，盡管有關(guān)部門已采取各種“有針對性的松綁”措施，國內(nèi)經(jīng)濟增長依舊疲軟。2014年第三季度的國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長7.3%，已下降至五年來最低點，2014年上半年同比增長7.4%。

　　而早在10月29日的國務(wù)院會議上，國務(wù)院總理李克強部署了推進消費擴大和升級，并時隔5年后再次提出“穩(wěn)定住房消費”，同時還要求加強保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件。

　　中央層面連續(xù)釋放出的信號也確實刺激了樓市的回暖。11月份前三周，全國住宅市場成交量維持在今年的階段性高位。中原監(jiān)測的40個重點城市數(shù)據(jù)顯示，新建住宅成交面積上周(11.17—11.23)環(huán)比微升3%，較去年周均水平上升12%。其中，一、二線周成交量較去年周均值分別上升8%、14%。

　　中指院的報告也顯示，對于房地產(chǎn)業(yè)的影響來說，貨幣手段歷來是刺激市場需求的最有效工具，此次降息將成為市場加快庫存去化的重要利器。從“930”政策出臺至今各地房貸落實情況可以看出，絕大多數(shù)商業(yè)銀行在執(zhí)行利率優(yōu)惠時附有其他條件，新政中提及的0.7倍利率下限更是難以覓見。而存貸款利率包括公積金貸款利率全面下調(diào)，若各商業(yè)銀行首套房貸繼續(xù)執(zhí)行基準利率，購房者將享受到相當于此前利率94折的優(yōu)惠，對潛在購房需求的刺激釋放作用將更為直接。

　　購房者支付能力提高

　　而隨著央行宣布下調(diào)金融機構(gòu)存貸款利率，各大商業(yè)銀行也對商業(yè)性貸款的基準利率作出調(diào)整，各地公積金管理中心則發(fā)布通知下調(diào)個人住房公積金貸款利率。

　　據(jù)記者了解，目前各大商業(yè)銀行6年-30年期商業(yè)貸款利率由6.55%降至6.15%，不少銀行還可在此基礎(chǔ)上給予9折的優(yōu)惠。

　　公積金方面，包括北上廣深在內(nèi)的十多個城市也紛紛做出了調(diào)整。以北京為例，1年-5年(含5年)期個人住房公積金貸款利率，由4.00%下調(diào)0.25%至3.75%；5年-30年(含5年)期個人住房公積金貸款利率，由4.50%下調(diào)0.25%至4.25%。規(guī)定指出，2014年11月22日(不含)以前發(fā)放的，期限在一年(含一年)以內(nèi)的個人住房公積金貸款，2014年11月22日后仍執(zhí)行原利率，不分段計息；期限在一年以上的個人住房公積金貸款，2014年11月22日后仍執(zhí)行原利率，自2015年1月1日(含)開始，執(zhí)行調(diào)整后的個人住房公積金貸款期限檔次利率。

　　對此，世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管陳仲偉表示，“利率下降后，房地產(chǎn)市場將從中獲益，交易量有望攀升。預(yù)期按揭利率方面將有更大折扣出現(xiàn)，購房者的支付能力得以提高，更多潛在購房者會進入市場。過去六個月持續(xù)下跌的房價有可能復(fù)蘇”。

　　但他同時指出， 由于大多數(shù)二、三線城市的商品房庫存仍然高企；多數(shù)開發(fā)商也仍面臨完成全年銷售目標的巨大壓力；且房地產(chǎn)市場全面復(fù)蘇以前，開發(fā)商的流動資金依然緊張。因此房價在近期內(nèi)并不會大幅度上揚。

　　房企資金鏈壓力或緩解

　　而對開發(fā)企業(yè)來說，降息對其直接融資及間接融資通道也將帶來積極影響，進而逐步改善未來的開發(fā)投資節(jié)奏。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，隨著2014年A股房企再融資再啟、“930政策”強調(diào)MBS及REITs等利好舉措，房企融資渠道不斷拓寬，但融資成本未見顯著下降。本次降息將降低優(yōu)質(zhì)房企的直接融資成本，加之降息刺激年末銷售回款加快，房企資金鏈壓力或?qū)⒌玫骄徑?。資金面與預(yù)期全面向好將推動企業(yè)加快開工，但由于當前存量仍處高位，今年持續(xù)同比下降的新開工或?qū)⒃诿髂曛饾u轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)開發(fā)投資節(jié)奏也將迎來明顯變化。

　　陳仲偉也認為，在商業(yè)地產(chǎn)投資市場，隨著對經(jīng)濟增長及房地產(chǎn)市場疲軟的擔憂越來越多，賣方與投資者在價格預(yù)期上的差距還在擴大。此次降息將改善開發(fā)商的流動資金狀況，減少開發(fā)商被迫拋售其商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的可能性。同時由于降息也將促進國內(nèi)經(jīng)濟增長，賣方對價格的期望值將進一步提高。因此縮小賣方與買方的價格差距，可能需要更長的時間。

　　同時，陳仲偉稱，未來一年半的時間里市場仍將保持較寬松的政策環(huán)境，2015年有可能進一步降息。不過，考慮到今年相對穩(wěn)定的經(jīng)濟環(huán)境，以及當前領(lǐng)導(dǎo)層不同的指導(dǎo)理念，央行實行進一步降息的幅度可能較小，以避免經(jīng)濟硬著陸。此次政策松綁將更加溫和，持續(xù)時間也將更長久。

　　而對于未來市場的走勢，高和資本董事長蘇鑫認為，“房地產(chǎn)市場的底部已經(jīng)出現(xiàn)，本次降息后，各城市房地產(chǎn)市場繼續(xù)下行的可能性非常低；但不同城市房地產(chǎn)市場走出底部的時間肯定不一樣，長短由各城市的供需決定，供應(yīng)量大的城市，在底部的時間會更長，也許將持續(xù)一年”。