潘石屹:囤地比蓋樓賺錢 開發(fā)商囤地可開發(fā)143年

    昨日，一條 《國務(wù)院將征收20%的土地閑置費》的“烏龍”新聞，將部分開發(fā)商瘋狂囤地的怪現(xiàn)狀再次暴露在陽光下。隨后，SOHO中國有限公司董事長潘石屹在其一篇名為 《房地產(chǎn)行業(yè)是養(yǎng)雞的不如倒蛋的》的博客中指出，房地產(chǎn)行業(yè)中囤地確實比賣樓賺錢，所謂“養(yǎng)雞的不如倒蛋的”；國家打擊囤地的政策過嚴，反而難以貫徹落實。

　　烏龍：“舊聞”新發(fā)引發(fā)關(guān)注

　　所謂的“烏龍”新聞，指的是昨天的一篇報道稱，國務(wù)院26日發(fā)布《關(guān)于集約用地的通知》，土地閑置滿兩年的將依法無償收回；土地閑置滿一年不滿兩年的，需交納20%的土地閑置費；國家還將對閑置土地征收增值地價。

　　事實上，《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》早在2008年1月就已由國務(wù)院辦公廳下發(fā)，距今已有一年半之久。潘石屹也在其博客中提到，國務(wù)院2008年初曾經(jīng)出臺過相關(guān)文件，國務(wù)院不會出臺兩次相同內(nèi)容的文件，在政府的網(wǎng)站上也找不到傳說中新發(fā)布的文件。

　　但“舊聞”新發(fā)能引起如此多的轉(zhuǎn)載，客觀上也反映出社會對開發(fā)商囤地的持續(xù)關(guān)注。

　　怪象：囤地比賣樓更賺錢

　　“上市公司囤地現(xiàn)象非常驚人，根據(jù)它們的公開年報簡單分析，以這些公司開發(fā)的建筑面積來計算，它們的囤地規(guī)模，最少的也在20年以上，最多的超過100年。”潘石屹昨天說。

　　記者調(diào)閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，某開發(fā)公司2008年至2009年中期，可儲備土地為1288萬平方米，而當年實際開發(fā)土地僅為9萬平方米，其土地儲備可供開發(fā)年數(shù)長達143年。值得一提的是，這家開發(fā)公司是列表中囤地最少的一家，表中囤地最多的開發(fā)商是該公司的4倍。

　　潘石屹戲稱，在房地產(chǎn)界，“養(yǎng)雞的不如倒蛋的”，囤地往往更賺錢。他舉例說，幾年前，兩家開發(fā)商同時拿下同一地段的兩塊土地，一家開發(fā)商建了房子，賣出房子后發(fā)現(xiàn)沒有賺多少錢；另外一家開發(fā)商囤著地，什么都不做，最后把土地賣給別人，賺的錢是第一家開發(fā)商的幾倍，“如此循環(huán)往復(fù)，在房地產(chǎn)界，少圈地的反而成了另類”。

　　原因：可在資本市場上圈錢

　　開發(fā)商為何熱衷囤地？潘石屹稱，這主要是因為公司儲備土地受資本市場追捧。而開發(fā)商在土地上投入的精力、時間和金錢多了，那么投入在規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)上的精力自然就相應(yīng)減少。

　　富陽中國控股業(yè)務(wù)部王勇表示，對于大型上市公司而言，儲備土地的價值不僅僅在土地上，也是運營戰(zhàn)略的需要，尤其“地王”出現(xiàn)后可以在資本市場獲得更多潛在收益。

　　戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)董事伍惠敏認為：本輪土地熱與2007年不同，2007年以民營企業(yè)拿地為主，并且多數(shù)企業(yè)的核心業(yè)務(wù)并非房地產(chǎn)，今年活躍在土地市場上的主要是大型國企，或者是由國企注資以及有國企背景的上市公司。國企頻繁拿地“稱王”、加大土地儲備力度（查看地圖）的原因主要有兩點：一是國企的預(yù)期收益率相對較低，因此能夠放手出高價；二是國企更容易通過銀行獲得較低的融資成本。

　　建議：細化政策打擊囤地

　　那么，針對囤地現(xiàn)象的政策能否取得實效呢？潘石屹在博客中表示，政策的執(zhí)行有兩大難點。首先，如果由地方政府執(zhí)行，標準如何確定？比如從什么時間開始計算囤地，是從頒布土地證的時間算起，還是從其他時間算起？如果開發(fā)商有1000畝土地，只開發(fā)了10畝，其余的990畝算不算閑置？這些細節(jié)還需進一步明確。

　　其次，潘石屹認為，政府的政策一年比一年嚴格，以往文件中提到：“閑置土地超過一年不滿兩年的，要收20%的閑置費。”而在2008年新出臺的文件中規(guī)定，“對閑置的土地要征收增值地價”?，F(xiàn)在的實際情況是第一條政策尚且很難徹底執(zhí)行，落實新政策更成了空談。

　　他就此建議，是否可以先處理“囤地”十年以上的，再處理“囤地”五年以上的……依次逐步解決，讓政策得以執(zhí)行并真正發(fā)揮效力。