買房與租房區(qū)別大 郎咸平告訴你聰明人怎么選

    在中國99%的白領(lǐng)以及他們的家庭即將面臨破產(chǎn)。而且是必然破產(chǎn)!無路可逃!這件事可能是發(fā)生在未來2-10年。你可以盡量去懷疑這個數(shù)字。但它必然發(fā)生,絕非危言聳聽。' 就如我預(yù)言中國國營企業(yè)職工必然失業(yè)一樣,在當(dāng)時來說沒人信。但確實會發(fā)生。因為在中國這樣一個發(fā)展中國家,其必然以不斷的以通貨膨脹和改革手段來換取經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而每一次改革所帶來的陣痛都是由百姓來承擔(dān)的。無論是上山下鄉(xiāng)時迷茫的知青們還是改革開放帶來的大量國企紛紛倒閉時大量下崗職工。如果他們能有一定的前瞻性的話,那么我想他們也許會為自己留一點后路。但是由于過分相信文件以及過分相信生活不會突變,所以才導(dǎo)致了他們的人生悲劇。

    有人說政府不會坐視不理白領(lǐng)破產(chǎn),其實政府當(dāng)然不愿意?？捎械氖虑?hellip;…怎么說呢。想想當(dāng)年的下崗職工吧。引起了那么大的社會震動。又能怎樣呢?今天的白領(lǐng)明天破產(chǎn)的時候也那樣而已。

    改革開放30多年來,中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速騰飛。但舊的體制并沒有完全更改。各種重要行業(yè)依然施行的是政府壟斷機(jī)制在運轉(zhuǎn)。如:銀行,金融,冶金,能源,信息,運輸,醫(yī)療,教育,土地。在改革開放初期我國不可能對這些東西進(jìn)行全方面的改革開放。但到了今天,壟斷經(jīng)營所帶來的矛盾日益突出。

    首當(dāng)其沖的就是房地產(chǎn)。由于我國的法制不健全,尤其是金融以及改革領(lǐng)域里出現(xiàn)了各種失誤導(dǎo)致房地產(chǎn)節(jié)節(jié)攀升。隨著房地產(chǎn)的增加以及外來人口向大城市集中。所以城市新民工也就是所謂的'白領(lǐng)'收入表面上也在提升,以北京為例3000-15000元人民幣的月薪處處可見。但這一部分收入主要用于支付租房或還貸。

    為什么99%的白領(lǐng)家庭會破產(chǎn),我們就必須先了解房價為什么會這么高?高在哪里?資金是運轉(zhuǎn)的?(這里的白領(lǐng)指買房或者準(zhǔn)備買房族。)以及發(fā)展趨勢帶來的相關(guān)效應(yīng)。本文會分三個階段向你闡述。

    1:導(dǎo)致房價爆漲的第一個因素:銀行競爭下的貸款開放。

    房價的爆漲的因素主要是因為百姓在替政府所犯下的錯誤買單。比如以前一個開發(fā)商通過某銀行貸款了1000萬開發(fā)了一個房子。如果還不起那他就倒霉了,因為所有的銀行都是一個體系,你欠了錢沒還就再也沒有翻身的機(jī)會。但是中國在銀行改革的基礎(chǔ)上開了一條口子,為了各銀行之間的競爭所以把工行,農(nóng)行,建設(shè)銀行等等全部獨立運營。這本來是好事。但問題是這些銀行都不是私有的,而是國家的。我們不難想象。當(dāng)一個開發(fā)商從工行貸款1000萬的后果。他只需要用500 萬來開發(fā)房子,然后把售價提升,再把這個開發(fā)中的房子按他的售價標(biāo)準(zhǔn)抵押從農(nóng)行再貸款 2000萬,然后再用這 2000萬中的1000萬開發(fā)一套售價更高的房子來找建設(shè)銀行抵押貸款4000萬。就是這樣一個滾雪球的瘋狂貸款模式。

    房子賣不賣得出去不重要,關(guān)鍵是房價要高,不得降價。反正銀行的錢不是私人的,所以稍微疏通一下行長加之又有'合法的'高零售價的樓盤做抵押所以自然就越來越好從銀行貸款。

    這樣造成的結(jié)果就是,房子價格只攀不跌!因為不能跌!一跌銀行貸出去的款就再也回不來了。這可是政府的銀行,政府的錢!所以為了堵住這個資金黑洞一些被收買的專家、媒介便開始瘋狂制造輿論用各種輿論手段威逼利誘人買房子。

    土地資源嚴(yán)重緊張,再不買房將來就只能住在郊區(qū)呀之類的。導(dǎo)致人們不得不去買房。其實住不了市中心這種情況這根本不可能發(fā)生,城市居民是一個新老替換的過程,要上班的住城里,老人退休喜歡住郊區(qū)。只要人口不爆炸就不會出現(xiàn)上班族住不了市中心的情況。雖然這些輿論造成了很多人買房子,但是僅僅是這樣,房價還沒有高到現(xiàn)在這樣的離譜。緊接著政府又犯了第二個錯誤。

    2:導(dǎo)致房價爆漲的第二個錯誤:中國特色的按揭。

    按揭本來是一種西方很流行的制度,也很合適。但這個制度一旦運用到中國就有點問題了。因為從大的體制上來說。所有銀行都是國家的,而不是私人的。所以貸款這個關(guān)口就不可能控制得住。只要文件上說得過去,人們就能貸到款。

    政府開始實行個人按揭制度來售房。還經(jīng)常舉什么美國來太太和中國老太太的例子來誘惑人們?nèi)グ唇摇４_實有人按揭了,而且是瘋狂的按揭。只要和銀行有點'路子 '的人。他們先按揭一套80萬的房子,自己出10萬首付然后再從銀行貸出70萬。之后再把這個房子抬高價格到180萬出售。這個時候他們的親戚或者老爸老媽再去買下,也用按揭的方式自己出首付30萬再從銀行貸出150萬。然后就不管了。他們不還貸款怎么辦?銀行愛收不收。反正根據(jù)合同我還不上錢你可以收走房子,我們兩不相欠。 轉(zhuǎn)了一圈,抬高了幾倍價格的房子又回到了政府回到了銀行手里。這就解釋了為什么很多新樓盤剛開始修就被'炒房團(tuán)'買走了。他們炒的不是賭房子會升值。而是拿了房子去收拾銀行。

    銀行拿到這個房子怎么辦?更不敢降價了。只好再加點價接著賣。所以普通老百姓現(xiàn)在根本別想買到真正合理價格的房子!即使你直接從開發(fā)商手里買來的房子都說不定已經(jīng)轉(zhuǎn)了好幾次手又回到銀行以及開發(fā)商手里的了。說句不好聽的現(xiàn)在8000/平的房子里,有只有2500才是房價,有5500都是以為決策錯誤帶來的資金黑洞!也就是說你正在替人任勞任怨地擦屁股。

    3:第三個問題:白領(lǐng)家庭何時破產(chǎn)?

    我們研究了房子價格為什么會漲,再來研究一下中國城市所謂的白領(lǐng)家庭破產(chǎn)的必然性。

    國外白領(lǐng)收入確實是高,但是高得有價值。而中國所謂的白領(lǐng)則普遍素質(zhì)較差。中國企業(yè)內(nèi)耗嚴(yán)重。人人相輕,人人頑固。所以難怪外資企業(yè)一進(jìn)入中國大陸市場就開始驚呼:'在中國辦企業(yè)招不到人!'對此我也深有體會。那有人會說:'既然現(xiàn)在的白領(lǐng)不值這個身價,那水木周平你說說為什么他們還能拿到這樣的薪水呢?' 其實,這由于房地產(chǎn)的火爆造成的一個量子效應(yīng)。銀行損失的資金大量的經(jīng)過少數(shù)人之手流向了市場。這些人開始在中國的其他領(lǐng)域瘋狂投資。因為他們自己也知道房地產(chǎn)就快要崩盤了。他們這樣一輪又一輪的投資熱潮正在快速消化這些資金,他們投資互聯(lián)網(wǎng),投資高新技術(shù),投資娛樂,投資很多很多。但起碼付出的工資要夠員工付房子月租或者月供吧。所以正是因為房價的高漲所以造就了中國城市人口工資水平的相對提升。不相信你自己算算你所在的城市白領(lǐng)階級平均收入一旦交完每月的房錢,手上還能剩多少錢?我想這個問題就不用我再羅嗦了吧。大家心理有數(shù)。所以我可以說一旦房地產(chǎn)崩盤緊接著崩潰的就是你的工資。

    很多我認(rèn)識的白領(lǐng)們都購了房。他們的算盤很簡單:'兩口子除開各種稅收保險每月純收入還 12000。交3000房錢算什么?我還能再買一套呢!'是的不算什么。但因為房子貴所以什么東西都貴。吃的貴,交通貴,學(xué)費貴,醫(yī)療費用更貴!!!所以交了房錢你再除開生活費用就基本上一分錢存不下來,就算存點也趕不上正常的通貨膨脹率。問題是如果能一直保持這個現(xiàn)狀的話,理論上說應(yīng)該沒事。你這二十年賺來的錢正好可以彌補(bǔ)政府的兩個錯誤帶來的虧損。

    問題也出在這里。隨著WTO5年緩沖期的結(jié)束,大量外資通訊,銀行,醫(yī)療,保險等等公司都會陸續(xù)進(jìn)入中國。到時候沒有人能阻止你把錢存入花旗,存入?yún)R豐。請問一下到那個時候誰愿意把錢存在呆帳壞帳如此之多的中國國有銀行呢?即使政府再怎么采取措施也可能擠兌,所以到時候會發(fā)生什么現(xiàn)在還很難說。但有一點可以肯定的是到時中國國有這些銀行的壓力將變得非常巨大。貸款就會難上加上,因為銀行根本無錢可貸!同時大量具備高素質(zhì)人材的外資企業(yè)進(jìn)入中國必定帶來市場的強(qiáng)烈沖擊和大量現(xiàn)有企業(yè)的倒閉以及白領(lǐng)失業(yè)。也就是說。一旦外資企業(yè)加入競爭,中國現(xiàn)有的 99%的白領(lǐng)都將面臨大環(huán)境下的就業(yè)壓力!

    外資銀行一旦積累了資金開始投資房地產(chǎn),那么由于它們是正常的操作流程所以造出來的房子就會便宜,其必然拉動全國房地產(chǎn)大幅下跌。如我剛才所說,房價一跌,緊跟著跌的就是你所在的企業(yè)的工資收入!可你之前買的房子還貸價格并不會降低或者減少,所以你將無力支付高昂的貸款。那么你的的房子會被銀行收走,你的存款會被直接凍結(jié)。所以未來中國城市中的白領(lǐng)們最大的可能是和幾十年前的中國國有企業(yè)職工一樣。辛辛苦苦二十年,到頭來竹籃打水一場空!

    如何避免破產(chǎn)?

    看到這里您應(yīng)該明白,不要買房是一個避免破產(chǎn)的好辦法。不過我還要提醒你,為了托住樓市不跌,他們還有個辦法,那就是鼓吹老百姓不買房就不是個爺們兒!您別說,這還真有點效果?，F(xiàn)在的人一張口第一句就是:'你有房嗎。'似乎你沒房就是個太監(jiān)一樣。我實在是氣得連罵人的力氣都沒有了。還有人在百度水木周平這個帖吧里發(fā)帖說:'不買房子你住哪里?'我就奇怪了,住和買有必然聯(lián)系嗎?在中國一個土地都不屬于你的房子賣給你和租給你有什么區(qū)別?(笑)。更別提土匪一樣的物業(yè)和把人不當(dāng)人的強(qiáng)制拆遷!這不純粹是'皇帝的新裝'嗎?不過既然WTO中已經(jīng)說明出版業(yè)和傳媒業(yè)中國還是不對外開放的。那么輿論救市就會成為政府和開發(fā)商手中的最后一張王牌。

    我們在面對很多花言巧語的時候還是自己多動動腦子。以后我們聽到的房產(chǎn)的鬼話會越來越多,越來越令人發(fā)指!比如最近就有磚家在鼓吹房價不貴時都說: '什么即使年薪5萬,兩口子也是一年10萬,5年就50萬。所以房價當(dāng)然不貴。'我奇怪的是居然有人點頭稱是?也許對于這種或者此類已經(jīng)進(jìn)化到了不吃不喝不病。

    買房或者準(zhǔn)備買房的白領(lǐng)一族必定隨著房價的崩潰而崩潰,那會是一個緩慢發(fā)生的過程。短則兩年,長則十年。但這是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。所以中國99%城市白領(lǐng)一族已經(jīng)面臨破產(chǎn)一說絕非危言聳聽!今天你往銀行交的每一分房錢都是替政府替炒房者補(bǔ)洞,只有一小部分是真正的房錢。明天大環(huán)境一變,你沒有那么多資金來補(bǔ)洞的時候就會被市場和銀行一腳踢回老家,換一批新人來接著補(bǔ)。不信?走著瞧唄!--PS:為什么我說99%這個數(shù),是因為根據(jù)我的了解99%的人一旦月薪過5000就開始買房,甚至3000,4000都買。小倆口什么都不明白這樣買下去人生一定會很慘。我只是替他們感到憂傷。當(dāng)然如果你是那1%的智者,多勸救他們吧。獨樂樂不如眾樂樂。