起底秋褲樓十年未完工之謎：業(yè)主賠償款久拖不決

    “太失敗了，買這個房子（東方之門寫字樓）也是我盤算錯了，別說升值了，現(xiàn)在說好的賠償款也一直沒到賬，害得我現(xiàn)在遇到好的項目需要資金投入也是無米下鍋啊。”11月19日，被稱為“秋褲樓”的蘇州東方之門業(yè)主朱宏涵（化名）告訴記者。

    朱宏涵是蘇州一位頗有投資頭腦的私營業(yè)主，但進入2014年以來，他卻因為自己在蘇州乾寧置業(yè)購買的東方之門寫字樓懊惱不已。

    “我是2012年底買的這邊一個精裝小型寫字樓，當(dāng)時均價3.5萬元每平方米，面積有100多平方米。目前看來，這房子能不能明年交付、又是否好出租出去都是個問題。我的購房合同上寫的交房時間是2013年底交房，今年也簽了延期賠償協(xié)議，延期賠償條款上寫的是2014年的賠償利息8月底前付款的，現(xiàn)在已經(jīng)到11月底了，款項還遙遙無期。”朱宏涵表示。

    而與朱宏涵有類似遭遇的業(yè)主不在少數(shù)。“打電話過去詢問，不是說銀行那邊有問題，就是讓我等下一批貨款到位，反正各種托詞，說實話我的心一直懸著，若是項目資金如此緊張，明年是否能按時交付還是未知數(shù)呢。”夏女士購買的是東方之門的豪宅項目，希望用來居住養(yǎng)老的，眼看房子工期一再延長，她每天都充滿擔(dān)心。

    天氣逐漸轉(zhuǎn)涼，此前一直牽引大眾目光的蘇州地標(biāo)建筑東方之門能否按時穿上“秋褲”，成為時下的熱門話題。而2004年7月即已試樁開工的東方之門項目也因為資金緊張等問題一再拖延業(yè)主工程賠償款，加上項目原計劃上億元總統(tǒng)套層取消建造等消息甚囂塵上，為“秋褲樓”東方之門能否按時交付再次蒙上了陰影。

    對此，記者致函東方之門項目開發(fā)商蘇州乾寧置業(yè)有限公司，截至記者發(fā)稿時，公司方面的回復(fù)是項目按照正常進度進行，賠償款按照合同進行支付。與業(yè)主反映情況有所出入。

    久拖賠償款，或因企業(yè)資金鏈緊張

    在以朱宏涵為代表的東方之門業(yè)主中，因為開發(fā)商數(shù)次“放鴿子”拖延房屋交付時間，如今連賠償款也都是一拖再拖，讓他們對織了10年還沒織好秋褲的東方之門無力吐槽。

    “我最近萌發(fā)了強烈的退房念頭，但我知道這很難。盡管是因為開發(fā)商違約在先，但如果要退，定然是阻力重重。尤其再看到東方之門附近一個個摩天大樓拔地而起，東方之門作為地標(biāo)性建筑的位置將逐漸被取代，我很為買的這個寫字樓未來的承租前景擔(dān)憂。”朱宏涵表示。

    而蘇州市乾寧置業(yè)公司方面在回復(fù)記者的采訪函中表示，乾寧置業(yè)從2014年6月開始陸續(xù)與客戶簽訂補充協(xié)議，主要約定新的交房期限。相應(yīng)的補償款均正常向客戶進行支付。

    對此，以朱宏涵為代表的業(yè)主深表不解：“賠償款正常支付？可是我們沒有收到錢，錢去哪兒了？我上周詢問公司財務(wù)方面，還答復(fù)我說要等。”

    “新海宜買兩層，均價2.5萬元每平方米，真便宜啊，比我們的購買均價便宜多了，這樣?xùn)|方之門抵了很多工程款，估計開發(fā)商乾寧置業(yè)真的是資金緊張的厲害。”面對記者，一位被拖欠賠償款很久的業(yè)主直言。

    11月17日下午5時左右，記者來到東方之門的施工現(xiàn)場看到，項目現(xiàn)場只有寥寥無幾的施工人員及工地保安，比較安靜的施工現(xiàn)場與周圍幾棟高樓熱火朝天的建設(shè)場面形成了鮮明對比。

    工地上的保安告訴記者：“東方之門項目每天也在施工，不過加班加點的很少。大家早早下班了。”

    而蘇州市乾寧置業(yè)方面在回復(fù)記者時表示，項目已經(jīng)進入內(nèi)部精裝修階段。

    此前，蘇州乾寧置業(yè)總裁助理徐文俊對媒體表示：“東方之門絕對不會爛尾，東方之門項目的投入與施工進度有關(guān)，根據(jù)目前情況預(yù)估，大約在70億元左右。目前公司人財物各方面都在盡量配合這個項目，希望能在年底竣工。不過，也不排除因為技術(shù)等原因而延期。”

    面對記者關(guān)于企業(yè)當(dāng)前負債率的提問，蘇州乾寧置業(yè)方面的回復(fù)是“均正常”。而據(jù)業(yè)主們反映，因為拖欠賠償款的問題，他們數(shù)次找過開發(fā)商方面，開發(fā)商方面不是回答銀行方面資金有點問題，就是要再等等，等下一批貨款到賬。顯然與公司方面回答的“資金財務(wù)狀況均正常”有所出入。

    去化艱難，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)歷經(jīng)多次變更

    記者在登錄蘇州市區(qū)商品房網(wǎng)上銷售管理系統(tǒng)查詢到，除58層以上超高層還屬產(chǎn)品重新定位階段未出售外，目前東方之門待售房源依然有近百套。而剩下來的房源多以均價5萬元每平方米以上的為主，更有單價高達八九萬元的豪宅項目在售。對此，蘇州一位資深地產(chǎn)分析人士表示：“東方之門目前在蘇州來說應(yīng)該是屬于頂級高端項目了，因為其單價和總價都比較高，尤其是住宅方面一直銷售不好，銷售不好勢必就會對回籠資金有影響，所以不能排除項目一再延期是因為資金鏈吃緊出現(xiàn)的問題。因此，這樣的項目對于開發(fā)商實力絕對是一個極大的考驗。”

    記者以購房者的身份咨詢售樓處，現(xiàn)場銷售人員告訴記者：“項目于2011年開始銷售，目前數(shù)酒店式公寓銷售最好，只剩下不多的幾套。而住宅和寫字樓銷售處于偏冷的狀態(tài)，去化比較緩慢。”

    該工作人員還告訴記者：“以在售的共計17層房源來看，每層有10套住房，目前還有幾十套房源可選，價格以均價5萬元每平方米左右的居多。60~82層公寓三區(qū)、四區(qū)目前為產(chǎn)品重新定位階段，屆時大樓建好后應(yīng)該會以現(xiàn)房出售。”

    而對于房屋售賣情況，蘇州市乾寧置業(yè)總裁助理徐文俊也曾于9月份對記者表示：“目前東方之門在售項目中酒店式公寓去化達到八成以上，辦公三個樓面共計13層目前去化接近一半，豪宅區(qū)域銷售也有五成左右。至于58層以上的超高層，目前還屬于產(chǎn)品重新定位階段，銷售日期待定。”

    對于產(chǎn)品的重新定位，蘇州一位房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士則表示：“其實東方之門項目運作的確實很不容易，據(jù)我了解，負責(zé)項目的管理團隊也換了很多人，代理公司也換過，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上更是一再調(diào)整，據(jù)悉該項目原本是想做2000多平方米的大面積辦公用房。旨在瞄準(zhǔn)國際一流的大企業(yè)來此辦公，但后來不巧趕上了2008年金融危機。加上企業(yè)從銷售回款的角度去考量，后來把產(chǎn)品分割為150~200平方米來做，就是為了放低門檻，讓更多的業(yè)主可以買得起。”

    而乾寧置業(yè)在回復(fù)記者有關(guān)項目在售情況的問題時，只以簡單的“正常銷售”草草作答。

    而對于近日業(yè)內(nèi)傳言的東方之門頂層蘇式園林總統(tǒng)套是否會按照計劃建造的問題，蘇州市乾寧置業(yè)在回復(fù)記者的采訪公函上透露，東方之門一直按已通過審批的規(guī)劃方案及設(shè)計進行施工建設(shè)，頂層蘇式園林總統(tǒng)套不再建造屬謠言。

    內(nèi)憂外患，造樓十年至今未完工

    公開資料顯示，乾寧置業(yè)成立之初的注冊資本為1億元，公司發(fā)起人為南京天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南京東方投資集團有限公司、蘇州太湖之星開發(fā)建設(shè)有限公司以及蘇州東方之星置業(yè)有限公司，分別持股35%、30%、30%及5%。四家股東公司的法定代表人均為同一人——當(dāng)?shù)孛駹I企業(yè)家楊休。

    據(jù)了解，2003年至2008年期間，乾寧置業(yè)股權(quán)幾經(jīng)轉(zhuǎn)讓，新的投資方不斷入股又撤出，顯示公司資金層面遇到考驗。

    有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，僅僅是購買這條“秋褲”的“邊角料”公司就投入了將近4億元，建設(shè)秋褲的“布料”卻需要高達45億元。為了解決資金難題，開發(fā)商乾寧置業(yè)不斷尋找新的投資方。在乾寧置業(yè)成立不久后，太湖之星公司便向南京華恒投資有限責(zé)任公司和南京華福投資有限公司各轉(zhuǎn)讓了15%的公司股權(quán)。

    而乾寧置業(yè)另兩家發(fā)起股東——蘇州東方之星和南京天地房地產(chǎn)也試圖分別將其持有的5%股權(quán)和14%股份轉(zhuǎn)讓給江蘇萬泰實業(yè)集團有限公司。不過，乾寧置業(yè)引入萬泰實業(yè)的算盤以失敗告終。華恒投資和華福投資也在2007年底退出了乾寧置業(yè)。

    經(jīng)過一番頗為折騰的織造秋褲之路，東方之門的建設(shè)工期也一再延長。盡管在2012年11月，其總負責(zé)人楊休還公開表示，“我從來就不缺錢，除了蘇州的東方之門外，未來還將在中國的幾個發(fā)達城市再建四座東方之門。”

    而事實證明，蘇州這一座“東方之門”已經(jīng)讓乾寧置業(yè)的項目開發(fā)之路不堪重負。如今，隨著蘇州工業(yè)園區(qū)一座座新的摩天大樓的拔地而起，一座座毗鄰大秋褲的超高層建筑的出現(xiàn)，更讓東方之門項目去化壓力加大。

    記者采訪中了解到，正如曼哈頓之于紐約、陸家嘴之于上海，金雞湖西對于蘇州而言，這一區(qū)域已經(jīng)成為首屈一指的超高層“大本營”。已落成的環(huán)球188、鳳凰國際書城、尼盛廣場都是其中的代表。如今，湖西CBD的戳天格局又將升級。“CBD這片總面積230萬平方米，大致格局是這樣的：7棟建筑隸屬蘇州中心，1座301米高的東方之門，1棟729米高的中南中心，1片大型凱德商用中心，還有一棟高樓‘名花尚無主’，等待競拍。”徐文俊此前對媒體表示。

    目前，蘇州湖西CBD共聚集了3棟超高層，7棟高層，密度過高難免會造成“同質(zhì)化”困局。有業(yè)內(nèi)人士分析稱：“隨著一座座新的摩天大樓的拔地而起，東方之門的地標(biāo)性優(yōu)勢也必然會受到影響和撼動。加上大秋褲東方之門的項目售價偏高，與其他超高層產(chǎn)品相比幾乎沒有優(yōu)勢。”

    “賣房子賣不動，可能會造成有價無市的局面。”上述人士置評。