兩類城市房價將漲 購房者迎新的購房窗口期

    多位業(yè)內分析人士均認為,央行降息將刺激樓市成交量反彈,但房企資金面不會因此有較大緩解

     11月22日,央行下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%,同時將存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍。

    對此,多位業(yè)內人士均認為,這是對房地產市場的重大利好。對開發(fā)商來說,這意味著將從銀行獲得更低利率的貸款,融資成本降低;對購房者來說,首套房的利率折扣將明顯增加,月供也會減少。

     “一線城市及庫存去化周期在15個月以下的城市的房價將出現(xiàn)小幅上漲。” 同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向記者表示,但降息并不能讓開發(fā)商過于樂觀,大多數(shù)城市庫存過高,房企資金鏈緊張難以改變,尤其中小企業(yè),仍然可能面臨更多債務違約的市場風險。

     房企加快跑量去庫存

     “降息并不一定給開發(fā)商資金鏈帶來很大程度的緩解,雖然貸款利率降低,融資成本也相應降低,但房企從銀行獲得的貸款總量并不一定提高。”某房企高層向《證券日報》記者坦言,銀行等金融機構對于樓市“風險控制”要求不低,“惜貸”現(xiàn)象未來一段時間內還將持續(xù)。

     張宏偉也認為,“降息給開發(fā)商的預期沒有那么樂觀”。他表示,多數(shù)開發(fā)商也不會因為此次降息而致使公司資金鏈有較大緩解,房企資金鏈緊張的基本面不可能改變。

     對此,有分析人士向本報記者表示,從融資角度而言,房企從國內獲得的開發(fā)貸仍將有限,但臨近年底,還款壓力和業(yè)績壓力同時壓頂,降息對房企貸款刺激雖有限,但可以從減少商業(yè)貸款購房月供等方面刺激購房者入市,這將在短期內拉升樓市成交量,上市房企若能抓住這一“窗口期”賣房,銷售業(yè)績壓力和現(xiàn)金回籠壓力都將得到一定程度的緩解。

     事實上,多數(shù)標桿房企都擁有靈活應對市場走勢的能力,包括針對不同城市的不同市場快速調整銷售策略。

     鑒于此,有業(yè)內人士稱,降息之后,有些房企可能會減少一線城市銷售速度較快的剛需產品的優(yōu)惠幅度,但不意味著大幅提價;反之,對于開發(fā)商項目布局較為密集且滯銷項目存貨較高的城市來說,低價跑量,快速回籠資金,提高項目周轉速度仍是房企執(zhí)行的主流銷售策略。

     “我們沒有漲價,反而最近都在辦優(yōu)惠活動,單套總價可以優(yōu)惠40萬元-70萬元之間。”北京市亦莊某項目銷售人員向記者表示,“項目周圍的新盤房價水平也都差不多,都在促銷。畢竟,開發(fā)商年底都有業(yè)績壓力的”。

     某房企高層也向記者稱,公司不會捂盤惜售,將繼續(xù)堅持跑量的高周轉戰(zhàn)略,加快清理庫存,將重點放在提高周轉率上,同時爭取盡快回籠現(xiàn)金。

     正如張宏偉所示,雖然大多數(shù)城市樓市短期內將出現(xiàn)一波放量的成交行情,但整體仍然面臨去庫存壓力。此時,開發(fā)商若堅持高周轉,通過盡快回籠資金減輕企業(yè)資金壓力,將降低未來市場再次遭遇供大于求的“利空”風險。畢竟,當前樓市總體供大于求的市場現(xiàn)象難以改變,多數(shù)二線、三、四線城市庫存偏大,去化周期偏長等問題還會暴露出來。

     購房者可趁“窗口期”入市

     值得注意的是,盡管降息難以改變房企資金鏈緊張的現(xiàn)狀,但對于購房者來說,降息無疑提供了一個購房“窗口期”,一方面開發(fā)商想促銷回籠現(xiàn)金;另一方面貸款購房利率降低則可以實現(xiàn)購房者減少購房成本和月供壓力的意愿。

     據數(shù)據分析,若購房者貸款100萬元20年等額本息還款購房,降息后,按照首套房基準利率政策,月均還款為7251元,與調控前相比減少了234元,合計20年可以減少4萬元的利息支出;若按照調整后貸款利率9折來計算,月均還款額為6899元,與調整前9折相比大約減少了205元,相當于調整前8.45折。

     對此,張旭認為,“930”新政主要帶動改善性需求,降低購房門檻。而降息的主要意義在于減輕購房者還款負擔,雖然降息后貸款的月均還款減少額度并不大,但對資金比較敏感的剛需而言仍是利好。

     實際上,根據統(tǒng)計數(shù)據,“930”新政后,今年10月份,在鏈家地產的成交案例中,商業(yè)貸款占比上升19個百分點至51%,11月份也將維持較高水平,預計央行此次降息后,商業(yè)貸款購房占比或將進一步有所提升。

     同時,張旭預計,由于二手住宅價格對于市場形勢及預期較為敏感,因此不排除未來房價伴隨著成交回暖出現(xiàn)緩慢上漲的可能性,但新房市場方面由于整體庫存壓力依然較大,因此短期內尚不具備漲價動力。

     不過,中原地產首席分析師張大偉認為,降息將帶動一、二線城市樓市資金面好轉,房價再跌的可能性接近于零,但三、四線城市因為庫存絕對值過高,將難以回暖。

     張宏偉則表示,短期內來看,降息將帶動樓市成交量反彈,價格將會逐漸堅挺。他預計,在一線城市及庫存去化周期在15個月以下的市場基本面良好的城市,房價將會出現(xiàn)小幅上漲的現(xiàn)象。

     鑒于此,張宏偉認為,對于購房者來說,可以把握降息后的短期政策紅利帶來的購房“窗口期”,趕在短期市場還沒有完全復蘇好轉的階段,也趁當下開發(fā)商資金面仍然相對緊張的階段入市購房。