分析稱(chēng)三四線(xiàn)城市庫(kù)存過(guò)高 以降息回暖可能性小

    剛需購(gòu)房成本降低 中小房企融資難度或加大

    11月21日晚間,央行降息的決定傳來(lái),得知這一消息后,在一上市房企南方某省分公司供職的小聶,隨即在微信朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)了這條新聞,并評(píng)論了三個(gè)字:“好消息”。

    今年以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷,多個(gè)地方調(diào)控松綁,在信貸政策出現(xiàn)利好的前提下,樓市“被刺激”的效果有限,房地產(chǎn)成交仍在低位徘徊。本次央行降息,由于幅度大于以往的0.25個(gè)百分點(diǎn),因此在一些房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)看來(lái),這對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)存在“強(qiáng)心針”作用。這讓在上一輪“限購(gòu)取消潮”中未見(jiàn)希望的房企,似乎看到了真正的光亮。

    有研究機(jī)構(gòu)指出,此次降息短期將利好樓市,但長(zhǎng)期來(lái)看,是否能真正降低房企融資成本、刺激購(gòu)房者購(gòu)房需求,仍屬未知。還有分析人士直言,三四線(xiàn)城市由于庫(kù)存過(guò)高,通過(guò)政策刺激而全面回暖的可能性不大。

    購(gòu)房成本降低,房貸難度加大

    關(guān)于人們普遍關(guān)心的央行降息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平(微博)分析:“(降息)加上因降息而帶來(lái)的按揭貸款利率下降,有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),并通過(guò)帶動(dòng)住房成交量上升而促進(jìn)消費(fèi),降息也將起到穩(wěn)增長(zhǎng)的功效。”

    “央行‘9·30’新政在很多城市并沒(méi)有落地,而這個(gè)政策直接給了購(gòu)房者真正意義的優(yōu)惠。”信義房屋分析師陳麗娜告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者,“10月份70大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)中新建商品住宅環(huán)比均下降,二手商品住宅66個(gè)城市環(huán)比均下降,表明房貸新政并未帶動(dòng)樓市的回暖。”

    “本次貸款利率下降幅度超過(guò)以往,并且采取非對(duì)稱(chēng)性降息的方式,可能降低企業(yè)貸款成本。”鏈家市場(chǎng)研究部張旭分析,對(duì)于購(gòu)房者而言,降息意味著減輕剛需購(gòu)房成本。

    鏈家市場(chǎng)研究部算了一筆賬:貸款100萬(wàn)元,以20年等額本息還款法計(jì)算,降息后,按照首套房基準(zhǔn)利率政策,降息后月均還款為7251元,與調(diào)控前相比減少了234元,若按照調(diào)整后貸款利率9折來(lái)計(jì)算,月均還款額為6899元,與調(diào)整前9折相比大約減少了205元,相當(dāng)于調(diào)整前8.45折。

    盡管如此,對(duì)于降息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激作用,一些機(jī)構(gòu)認(rèn)為“不應(yīng)過(guò)度奢望”。CRIC研究中心在11月22日的報(bào)告中稱(chēng),盡管降息短期內(nèi)將會(huì)提振購(gòu)房者信心、提升樓市成交量,但以往歷史證明,利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)成交的影響多為短期的,因?yàn)槔手С鰧?duì)真正的購(gòu)房需求而言根本不是決定因素,無(wú)論是剛需還是投資客都不會(huì)最終償還20年或者30年貸款,理論上的利息支出并不會(huì)影響購(gòu)房決定。

    此外,關(guān)于降息之后銀行對(duì)于房貸的政策優(yōu)惠,機(jī)構(gòu)的看法頗為審慎。張旭就預(yù)計(jì),降息對(duì)于銀行而言,預(yù)示著利潤(rùn)空間壓縮,因此在貸款利率下降的基礎(chǔ)上,首套房利率折扣的力度很難再加大。

 這一點(diǎn)也引起了CRIC研究中心的注意。該研究中心指出,此次降息為非對(duì)稱(chēng)降息,存款利率上浮區(qū)間進(jìn)一步放大至1.2倍,因此銀行資金成本將進(jìn)一步提升,個(gè)人房貸業(yè)務(wù)也必將大大壓縮金融機(jī)構(gòu)的利潤(rùn)空間,這將直接影響銀行投放個(gè)人房貸的積極性,購(gòu)房者要獲取優(yōu)惠利率將頗為困難。

    雖然購(gòu)房成本降低,但房貸的難度可能會(huì)加大,業(yè)內(nèi)人士分析。

    “由于這樣的非對(duì)稱(chēng)降息,銀行的五年期存款利率和貸款利率利差繼續(xù)縮窄,銀行是趨利的,這樣的情況必然減少個(gè)人房貸的投放。”克而瑞中心分析師楊科偉向本報(bào)記者分析稱(chēng),“短期看對(duì)于購(gòu)房者有利,但是長(zhǎng)期來(lái)看,若是沒(méi)有信貸額度,購(gòu)房者可能更加痛苦,畢竟許多購(gòu)房者都會(huì)提前還清貸款,這些實(shí)惠對(duì)他們還是有限。”

    中小房企融資成本或不降反升

    此外,CRIC研究中心還認(rèn)為,非對(duì)稱(chēng)降息和提升存款利率上浮空間,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也存不利影響,即銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款利率可能將不降反升,而對(duì)于其他渠道如信托、基金、民間借貸等渠道而言,利率也同樣水漲船高,財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加無(wú)疑將進(jìn)一步削弱企業(yè)的盈利能力。

    “央行這個(gè)政策本身是針對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的,對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)而言可能并不那么樂(lè)觀。”楊科偉坦言,“首先銀行業(yè)資金成本并未降低,而貸款利率下降,這樣對(duì)于銀行利差縮小、對(duì)于銀行個(gè)人房貸投放力度和積極性都是一種打擊。就房企而言,央行非對(duì)稱(chēng)降息將增加融資難度,這樣的融資困難將限制房企特別是中小房企的發(fā)展。”

    楊科偉表示,對(duì)于大型房企而言,可能融資還會(huì)稍微便捷,本身具備更好的融資能力;但是中小房企將會(huì)受到很大影響,融資難將直接制約其發(fā)展速度和規(guī)模,項(xiàng)目速度可能會(huì)減慢。“說(shuō)到底,還是錢(qián)更貴了。成本提高對(duì)于房企可能是更大的考驗(yàn),自有融資能力的提高或許才是出路。”

    利好一線(xiàn)城市樓市

    “央行越降息、地方政府越‘救市’,說(shuō)明當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)依然相當(dāng)嚴(yán)峻,盡管樓市接下來(lái)幾個(gè)月成交量會(huì)短期反彈,但是,一波行情之后壓力會(huì)更大,尤其是對(duì)于大多數(shù)二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市來(lái)講,庫(kù)存偏大、去化周期偏長(zhǎng)的問(wèn)題遲早還是會(huì)暴露出來(lái)。”同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉告訴記者。

    楊科偉表示,短期去庫(kù)存很有效果,但是長(zhǎng)期而言,這個(gè)政策還是加劇了樓市去庫(kù)存難度。

    剛剛過(guò)去的周末,上海很多樓盤(pán)人氣增加不少,陽(yáng)光城麗景灣周末開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)籌約100套。“很多樓盤(pán)也感覺(jué)價(jià)格更加堅(jiān)挺,明顯感覺(jué)到這周的熱情更加高漲。”購(gòu)房者劉女士告訴記者。

    張宏偉表示,對(duì)于樓市來(lái)講,在央行降息等政策刺激之下會(huì)出現(xiàn)一波入市的行情,短期內(nèi)來(lái)看,樓市接下來(lái)幾個(gè)月成交量會(huì)短期反彈,價(jià)格有可能會(huì)逐漸堅(jiān)挺,甚至對(duì)于一線(xiàn)城市及市場(chǎng)基本面良好的城市(庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以下的城市)來(lái)講會(huì)出現(xiàn)小幅漲價(jià)的現(xiàn)象。

    在2008年周期中,降息始于2008年9月,當(dāng)時(shí)日均成交量大約在30萬(wàn)平方米,從9月份到12月份,成交量持續(xù)上升,2009年12月,日均成交量約為85萬(wàn)平方米,即使是在行業(yè)傳統(tǒng)淡季的6~9月份,日均也有50萬(wàn)~70萬(wàn)平米。

    在2012年周期中,盡管降息是從2012年6月開(kāi)始的,但從2011年12月開(kāi)始,連續(xù)3次降準(zhǔn)(2011年12月、2012年2月、2012年5月),因此,該輪周期的起點(diǎn)應(yīng)該是2011年12月,在此之前,日均成交面積連續(xù)6個(gè)月徘徊在40萬(wàn)平方米左右,而降準(zhǔn)開(kāi)始后,成交量同樣是持續(xù)上揚(yáng),2012年12月,日均成交量約為80萬(wàn)平方米。

    以上是成交絕對(duì)量的情況,從相對(duì)量來(lái)看,降息對(duì)成交的影響效果更為顯著,統(tǒng)計(jì)局的月度數(shù)據(jù)顯示,降息降準(zhǔn)后,商品住宅銷(xiāo)售面積累計(jì)同比增速在短期內(nèi)即由負(fù)轉(zhuǎn)正,并且轉(zhuǎn)正后增幅擴(kuò)大至很高的水平。

    張大偉指出:“一二線(xiàn)城市,(受政策利好影響)樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn),但三四線(xiàn)因?yàn)閹?kù)存絕對(duì)值過(guò)高,出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。”