一線城市成限購“孤島”背后：擔(dān)憂房價大漲

    目前，全國僅剩下北上廣深四個一線城市未放松限購，盡管業(yè)內(nèi)松綁限購的呼聲不絕于耳，但上述幾大城市都紛紛表態(tài)短期內(nèi)不會調(diào)整政策。

　　“實際上，并非僅出于中央層面的壓力，而是一線城市的地方政府自己不愿放開限購，他們有自身的顧慮。”深圳市規(guī)劃國土委一位內(nèi)部人士透露。

　　住建部政策研究中心原副主任王鈺林告訴記者，中央和地方政府放開一線城市限購的意愿都不強，政府擔(dān)心放開后，市場預(yù)期突然發(fā)生巨變，投資投機需求重新入市，房價再度大漲。

　　他進一步表示，目前北上廣深限購確實很難放開，但存在政策微調(diào)的可能性，比如按一定條件允許外地戶籍人士購買二套房，或縮短首套房繳納社?；蚶U稅的年限。

　　政府的重重顧慮

　　對于政府存在哪些顧慮，上述深圳市規(guī)劃國土委內(nèi)部人士告訴記者，一線城市的房源整體上仍是稀缺產(chǎn)品，長期來看供不應(yīng)求，而保障房的供給又十分有限，短期仍無法保障中低收入人群的住房問題，一旦放開限購，房價必然上漲，不利于社會穩(wěn)定。

　　該人士補充道，更為重要的是，政府需要考慮特大城市人口流入管理，而限購可以控制人口流入。“一般買了房，就會定居下來，政府需要配套各種資源，比如教育、社保、交通等，增加了政府支出，短期內(nèi)公共配套跟不上。”

　　盡管目前一線城市沒有購房入戶政策，但實際上附加在房子上的公共資源仍較多，比如教育資源，且有房也可為落戶加分，所以政府為了減少相關(guān)配套支出，之前有的二線城市即便救市，也不允許購房入戶。

　　而住建部副部長齊驥近期也公開表示，對于一些城市此前出臺的限購政策，這類干預(yù)遲早要離開房地產(chǎn)市場。但對一些特大城市而言，人們購置完房子就要在這里生活，形成了實際居住人口的增量，對整個城市運轉(zhuǎn)包括供水、公共交通、大氣污染等都帶來挑戰(zhàn)，這已經(jīng)超出了房地產(chǎn)市場的范疇。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，限購是在房價快速上漲、投資投機性需求大量釋放的背景下出臺的。目前，房價已經(jīng)處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)，而堅持限購可能造成奇貨可居的印象，反而令購房者對后市充滿信心。

　　在北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，一線城市對房地產(chǎn)的依賴相對較輕，其他產(chǎn)業(yè)完善，可以部分彌補房地產(chǎn)調(diào)整對經(jīng)濟的影響；今年一線城市土地銷售依然火爆，政府在房地產(chǎn)部分的收入減少有限，且一線城市不需要放松限購市場就可以回暖，央行“9·30”新政松綁限貸后，成交最活躍的恰恰是一線城市。

　　中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至11月18日，今年北上廣深四大城市土地成交金額已高達4519億元，平均樓面單價為每平方米8341.9元，比2013年年度的平均樓面單價大漲53.4%。而住宅土地成交額高達3037.9億元，已超2013年全年2728.9億元的成交額。

　　存微調(diào)可能性

　　據(jù)媒體報道，近期智囊機構(gòu)向監(jiān)管層提交了一份調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策的整體方案，未來包括對一線城市購房資格的進一步放寬、降低稅費等儲備政策將視市場情況出臺，使樓市維持一定熱度。

　　在王玨林看來，四個一線城市也有區(qū)別，北京、上海限購很難放松，廣州、深圳現(xiàn)在也不具備放開的條件，但政策存在微調(diào)的可能性。

　　“原來對外地戶籍人士只給一個購房指標(biāo)，但他們工作三五年后，也需要改善住房，外地人也繳納社保，也納稅了，有理由享受城市居民同等待遇。”王玨林說，這些微調(diào)操作起來也不難，同時對市場預(yù)期又不會產(chǎn)生太大影響，可行性較大。

　　實際上，業(yè)內(nèi)人士認為很多改善型需求被限購政策擋在門外，因此一直在呼吁放松北京等城市高端住宅的限購。

　　“我們在今年4月份就提出了對高端住宅放松限購的建議，從目前來看，這一建議已經(jīng)被多個地方采納，而結(jié)果證明，在目前的市場環(huán)境下，放松高端住宅限購不會帶來房價的報復(fù)性上漲，反而對于促進當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的健康發(fā)展是有好處的。”中房協(xié)名譽會長朱中一告訴本報記者。

　　北京萬科副總經(jīng)理肖勁也曾建議，北京高端住宅限購應(yīng)放開，比如單價5萬元／平方米以上，或者總價800萬元以上的項目。

　　“我們判斷有可能會放開高端住宅的限購，但全部放開的可能性不大。”深圳一家央企開發(fā)商營銷負責(zé)人對記者說。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進稱，可以對一線城市限購政策進行“結(jié)構(gòu)性調(diào)整”，比如市區(qū)和郊區(qū)采取不同的限購政策，對于外來人口的購房資格認定調(diào)整，或者加大對大戶型購買的政策優(yōu)惠力度，但不能任由投資投機者炒房。既要鼓勵樓市健康發(fā)展，也要繼續(xù)抑制投機等情況出現(xiàn)。

　　“兩個月前，住建部官員來上?？疾爝^，我們當(dāng)時反映了市場庫存已有下降的跡象，成交有所回暖。”上海一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，之后上海調(diào)整了普通商品房的認定標(biāo)準(zhǔn)，但并未放開限購。