承和·書香庭
7000元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側
最新一期香港《經(jīng)濟導報》載文稱,香港經(jīng)濟雖然仍未完全復蘇,樓市卻屢創(chuàng)天價成交,豪宅市況瘋狂。尖沙咀豪宅新盤名鑄一個816平方呎的一廳一房單位,以天價2,450萬元售出,呎價逾3萬港元,成為全港最貴一房戶,甚至比英國倫敦市中心豪宅新盤貴近六成。另一豪宅盤天璽的特色戶更叫出每平方呎逾7萬元的天價,最新推出的富甲半山更是有價有市,而最新一手注冊比率高達62%;二手住宅也不遑多讓,其樓價指數(shù)已于月初升破去年水平,個別屋苑的呎價更創(chuàng)出歷史新高。豪宅價猛升是否虛火呢?其原因何在?會否突然逆轉呢?
兩個因素令豪宅價畸高
香港豪宅已成稀有珍品,不足一年間,價格由平變貴再變癲,將以往三至五年的上升周期,濃縮至少于一年,樓巿亦由不自覺的非理性亢奮,演變成狂性大發(fā)。
中原集團主席施永青指出,香港的投資巿場往往會在極度樂觀或極度悲觀下突然出現(xiàn)逆轉。1997年第三季前,樓巿升勢比現(xiàn)時更急更勁,結果年底就出現(xiàn)金融風暴;2003年沙士后,巿場極度悲觀,結果樓價于同年第三季開始上升。
他指出,近日豪宅樓價飆升與實體經(jīng)濟不太配合,本港總體經(jīng)濟雖已暫告見底,但上季GDP依然按年下跌3.8%;最新失業(yè)率高達5.4%,高過去年同期的3.2%,失業(yè)人口更大幅增加近七成。由此可見,普羅市民的置業(yè)能力并未在過去一年間被神奇提高,經(jīng)濟基本因素根本不足以支撐目前的豪宅樓價水平。而豪宅樓價快速節(jié)節(jié)高攀主要有以下兩股特殊的因素,以致出現(xiàn)目前樓價畸高之異狀。
首先是本地因素。全球央行連手減息救市,聯(lián)匯制下的本港,不得不隨美國把息口調低;而在量寬幣策下,美元近期頹勢畢現(xiàn),港匯長處7.75的強方兌換保證水平,金管局不得不向市場斥出港元,導致市場資金泛濫;再加上按揭市場的惡性競爭,業(yè)界爭相調低按息以薄利多銷方式搶客,選用最優(yōu)惠利率(P)供款者的實際按息低至約1.8厘(P-3.25厘,P為5厘),以銀行同業(yè)拆息(H)的更不足1厘(H+0.7厘,一個月和三個月拆息最新只報0.14厘及0.21厘),買家供樓乃至炒樓的成本可謂似有若無。
其次是外來因素,現(xiàn)時本港樓市的銷售對象廣泛,其中內地買家不斷增加,單憑港人本身的負擔能力已不足解釋當前市況。內地有錢一族青睞本港豪宅早非新聞,闊綽出手掃樓更是屢有所聞,有豪宅的內地客比例高達兩至三成,內地因素日漸影響本港樓市,已是不爭的事實。
內地資金成主力
戴德梁行北亞區(qū)策略發(fā)展顧問部主管陶汝鴻亦稱,目前本港豪宅樓價已非由港人支持,在整個珠三角的資金支持下,加上中港兩地的利率都低企,買樓保值成為主導思想,推動樓價上升。不過,陶汝鴻警告,近期二手成交明顯放緩,反映用家入市轉趨審慎,樓市僅靠內地資金支持,且中央政府早前輕微收緊貸款政策,對市場亦響起警號,建議投資者要留意內地政策變動。陶汝鴻估計,短期內中央政府為保經(jīng)濟增長,相信不會調整政策。
高力住宅買賣部行政董事潘偉基更指出,內地客將成為未來支撐本港豪宅市道的主力之一,他說,相對于與美元掛的港元來說,人民幣表現(xiàn)強勢,內地客買港樓更可以在匯率中獲利,更吸引內地客投資港樓。
他估計,長遠來說,本港豪宅市場將由目前二至三成為內地客,提升至近半數(shù)將為內地買家,這些內地資金成為樓價主導力量,使樓市與本港經(jīng)濟脫,相信本港豪宅價格仍有5~10%升幅。
天價成交谷高地產(chǎn)股
地產(chǎn)界人士人認為內地資金成主力,而證券界亦同樣認為,內地資金推升樓市格局仍然未變,豪宅新盤天價成交谷高地產(chǎn)股。
匯業(yè)財經(jīng)證券部主管熊麗萍指出,現(xiàn)時本港豪宅市場主要是由外來資金推動,加上部份投資者經(jīng)過金融海嘯后,投資態(tài)度亦可能有變,轉為投資物業(yè),而有實際需要的買家則見息口低企而入市,為地產(chǎn)市道帶來支持。本地地產(chǎn)股中,她較為看好龍頭新地及長實,中線以前者較佳,后者則有機會短線跑贏,但以現(xiàn)水平而言,估計地產(chǎn)股的升幅亦僅得約10%。
泓福資產(chǎn)管理執(zhí)行董事兼研究部主管鄧聲興也說,豪宅市道未必受按揭影響,由于息口仍然低企、一手樓供應少、新盤仍然受追捧,地產(chǎn)股中線仍然值得看好,首選同樣為新地及長實,建議可于100元以下買入長實,三個月目標價為120元,跌穿88元止蝕;新地則可于110元吸納,上望130元,跌穿100元止蝕。
調整勾地政策 避免陷入泡沫化
市場扭曲雖成就一時榮景,但潛藏極大風險。一方面,一旦美國退市加息,港元拆息勢必抽升,在息差早已嚴重偏低的情況下,銀行必須以更大的加息幅度來保住利潤,金管局已作預警;對買家來說,超低息環(huán)境不再,面對的更是息率數(shù)十個的巴仙增幅,炒家必先離場,用家供樓亦倍艱難,熾熱樓市肯定無以為繼。另方面,依靠外來需求帶動樓市亦難穩(wěn)定持續(xù)。
施永青認為,雖豪宅屢創(chuàng)天價,但本港整體樓市尚未現(xiàn)泡沫。他說,曾歷泡沫之苦的香港,還是應預防風險,須密切留意樓市動態(tài),加強樓按監(jiān)管,合理增加土地供應,通過調整勾地政策、加快市區(qū)重建及港鐵上蓋的招標步伐等,以平衡理順樓宇供求關系,避免本港樓市再次陷入全面泡沫。
他更認為,政府應關注香港的民生,幫助年青人置業(yè),香港政府應訂立制度,限制某一類樓宇,只準香港居民購買,以防海外人士炒得太過份。
附:豪宅租金升幅創(chuàng)新高
半年豪宅租金升幅遠遠落后同期樓價,幸好踏進8月租賃旺季,租金升勢明顯加快。全港35項指針豪宅8月份平均成交呎租報28.8元,數(shù)字較7月份飆升4.3%,升幅高于同期樓價升幅(35項指針豪宅加權平均成交呎價于8月份錄得2.4%升幅),并創(chuàng)2007年11月以來單月最高升幅。
有物業(yè)代理研究數(shù)據(jù)顯示,九龍站君臨天下及漾日居租金升勢最強勁,上述兩個豪宅物業(yè)租金分別按月飆升11.4%及11.2%,港島區(qū)三個主要豪宅包括貝沙灣、寶翠園及賽西湖大廈的租金亦分別錄得7.9~8.8%升幅,表現(xiàn)理想。
租賃成交方面,樓市氣氛熾熱,不少租客決定轉租為買,買賣交投顯著加快,導致租賃成交減少。
豪宅定義被扭曲
豪宅定義眾說紛紜,不少新盤經(jīng)過鋪天蓋地的宣傳攻勢,以及在美輪美奐的包裝下,均被稱為新晉豪宅,但對于資深投資者及用家,豪宅必須合乎地區(qū)所處的原則。
全球各地,物業(yè)價值在乎Location。豪宅不單是金光燦爛的表面,而是具充實的“上等"內涵。傳統(tǒng)而言,本港公認的“純正"豪宅,主要分布于山頂、深水灣、淺水灣、中半山及跑馬地等港島區(qū)的高質素物業(yè),這幾乎成為地產(chǎn)老行尊的鐵律,至于周圍的鄰里身份及社會地位,也可顯示物業(yè)的市場地位。
不過,近年各大發(fā)展商就將豪宅定義扭曲,發(fā)展商推盤為求突圍而出,不斷硬銷“新豪宅”概念,售價也往往高于同區(qū)二手樓價20~30%,且部份分層住宅的價格更超越1997年傳統(tǒng)豪宅的造價水平。如名鑄一個816平方呎的一廳一房細戶可賣到2,450萬元,呎價逾3萬元,反映出今日的豪宅已不再視乎面積究竟有多大,最重要還是其位置、景觀和獨特性,豪宅概念已重新定義,有別于以往至少有過千方呎單位,才可稱得上為豪宅。
又如西九的天璽及凱旋門,最高呎價達7.5萬元,造價已高于1997年傳統(tǒng)豪宅區(qū)淺水灣或中半山物業(yè)的呎價。但如天璽及凱旋門,除有3000多平方呎的大單位,也有幾百平方呎的上車盤,如此混雜組合,猶如“大大老板與小小職員同處一廈”,又是否稱得上真正豪宅?更甚者, 現(xiàn)時新盤愈見不實用,根本不能與傳統(tǒng)豪宅相比,故價錢差距實不應如此大。但發(fā)展商仍不斷推高新盤售價,進一步拉闊一手與二手樓價差距,令一手業(yè)主放售單位時有價無市,當樓市表現(xiàn)欠佳時,便可能在樓盤入伙前出現(xiàn)大量業(yè)主撻定離場,影響樓市良性發(fā)展。
傳統(tǒng)豪宅定義是在貴重地段,單位面積較大及擁有靚景觀,住客非富則貴。新豪宅的特點則無地點、規(guī)模及面積大小限制,連果欄隔離或土瓜灣都算是豪宅,只有部份特色單位如多層復式或相連戶,和配上名貴用料及大會所便稱為豪宅。