一線城市土地成交額創(chuàng)紀(jì)錄 樓市或步入回暖前夜

    在房地產(chǎn)市場相對低迷的今年，一線城市的土地成交金額卻已刷新歷史紀(jì)錄，目前已經(jīng)突破3000億元大關(guān)，高于去年同期，全年更有希望達(dá)到3500億元。土地成交金額的連破紀(jì)錄，以及連日來宋衛(wèi)平和孫宏斌就綠城股權(quán)一事的爭端，不禁讓業(yè)界揣測：房地產(chǎn)市場是否見底回暖？

　　一個(gè)證據(jù)是，龍湖地產(chǎn)集團(tuán)品牌及營銷部總經(jīng)理袁春曾表示，龍湖拿地的時(shí)間，往往是市場反彈之初。近日，龍湖地產(chǎn)成功以總價(jià)37.8億元,競得廣州市天河?xùn)|奧體板塊的兩幅土地；本月初，龍湖還在成都拿地。另一個(gè)證據(jù)是，中國指數(shù)研究院11月17日發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)資訊監(jiān)測報(bào)告（2014.11.10~11.16）》顯示，僅第46周重點(diǎn)監(jiān)測房企就拿地20宗，投入金額194億元，除龍湖外，金地、華潤等巨頭也紛紛出手。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房企融資規(guī)模擴(kuò)大以及各地出臺的救市政策，都是促成土地市場活躍的重要因素。但面粉漲價(jià)是否意味著面包一定會(huì)漲價(jià)，還有待進(jìn)一步觀察。

　　沉寂許久的土地市場似乎又要“發(fā)燒”了。

　　11月19日，位于上海市黃浦區(qū)外灘金融集聚帶核心位置的董家渡13、15號地塊以248.5億元，被中民投聯(lián)合外灘投資、佳渡置業(yè)拍走，刷新去年上海徐家匯中心地塊217.7億元的拍賣紀(jì)錄，是今年以來全國范圍內(nèi)成交額最高的地塊。而就在同一天，備受關(guān)注的浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)地塊，也拍出了13092元/平方米的樓面價(jià)，溢價(jià)率高達(dá)105.11%，刷新了區(qū)域樓面價(jià)的最高值。

　　在央行“930新政”的刺激下，樓市刮起陣陣暖風(fēng)，而土地市場翹尾的跡象也十分明顯。“隨著9月末央行房貸新政的出臺，樓市成交顯著回升，開發(fā)商年末的拿地意愿亦大為增強(qiáng)，不理性拿地又有抬頭的傾向。”德佑地產(chǎn)分析師趙葆根在接受記者采訪時(shí)如是說。

　　全年有望突破3500億元

　　董家渡地王的誕生將年末上海土地市場推至高潮。不單是上海，北京、廣州等地的土地市場也在加速回暖。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，截至11月18日，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的住宅土地成交價(jià)全面刷新歷史紀(jì)錄，不僅提前突破2013年創(chuàng)造的歷史記錄，也是有史以來首次突破3000億元大關(guān)，達(dá)到了3037.9億元，全年更有望突破3500億元。

　　從樓面價(jià)看，2014年截至11月18日，四大一線城市成交的188宗住宅土地平均樓面價(jià)高達(dá)11892元/平方米，較2013年的7571元/平方米上漲高達(dá)57%。

　　土地市場升溫的背后則是房企不斷加快的拿地腳步。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理近期房企拿地情況發(fā)現(xiàn)，11月以來，20大標(biāo)桿房企中，遠(yuǎn)洋、華潤、保利、金地、中海、龍湖、綠城等企業(yè)都已出手拿地；從9月開始，包括萬科等標(biāo)桿房企已經(jīng)連續(xù)多次出手拿地。11月截至16日，20大標(biāo)桿房企拿地額度已經(jīng)超過262億元，全月有望再次突破300億元。

　　“標(biāo)桿房企之前不拿地，主要是因?yàn)槿齑?。但不拿地的舉動(dòng)對土地市場的影響越來越大，導(dǎo)致地方政府的財(cái)政壓力逐漸增大。最近部分城市的土地價(jià)格開始下調(diào)，加上地方政府救市政策的疊加，預(yù)計(jì)在土地市場降溫半年之后，部分企業(yè)可能又將開始抄底拿地。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受記者采訪時(shí)指出，但不同于三四線城市，一線城市土地市場依然維持高熱度。

　　張大偉進(jìn)一步指出，隨著各類救市政策的出現(xiàn)，加上部分企業(yè)的抄底行為，預(yù)計(jì)四季度部分熱點(diǎn)地塊的拍賣競價(jià)將比三季度更加激烈。

　　市場已現(xiàn)大規(guī)?；嘏珙^

　　土地市場的升溫早已傳導(dǎo)至商品房銷售，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房價(jià)數(shù)據(jù)，房價(jià)持續(xù)下跌的狀況出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象：10月，二手住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)12個(gè)月以來首次出現(xiàn)回升，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)也連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)小幅上升。

　　近日，記者走訪了北京多個(gè)在售項(xiàng)目，明顯感覺到售樓處的“溫度”有所上升，看房的人以及來店咨詢的購房者數(shù)量都明顯增加。

　　“現(xiàn)在一天的來電訪問量趕上之前一個(gè)禮拜的量。”北京某在售項(xiàng)目的營銷負(fù)責(zé)人對記者說，伴隨著央行“930新政”、公積金貸款政策松動(dòng)等疊加效應(yīng)逐步釋放，購房者的消費(fèi)信心上揚(yáng)。與此同時(shí)，開發(fā)商整體的項(xiàng)目促銷和打折活動(dòng)也比較豐富，使得現(xiàn)階段的房價(jià)處于相對低位。

　　不光是剛需項(xiàng)目，改善型需求的釋放同樣刺激了中高端市場。記者走訪了位于海淀區(qū)的多個(gè)高端項(xiàng)目，保利·海德公園、華潤萬橡府、五礦萬科如園、京投銀泰琨御府等，盡管都屬于千萬級豪宅，但項(xiàng)目售樓處依然有不少前來看房咨詢的消費(fèi)者。

　　“今年開盤的位于海淀的多個(gè)高端項(xiàng)目銷售額都將突破20億元大關(guān)。”上述某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，包括萬柳書院在內(nèi)的上述五大高端項(xiàng)目預(yù)期銷售額將突破100億元。

　　北京萬科副總經(jīng)理肖勁在接受記者采訪時(shí)曾表示，對于千萬元級別的豪宅來說，20億元的銷售總額意味著要銷售200套左右，況且，單價(jià)50000元/平方米以上的高端項(xiàng)目，很難像剛需盤一樣快速去庫存。

　　然而，央行“930新政”的出臺無疑加大了樓市去化的信心。

　　9月30日，央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，對個(gè)人住房貸款需求的支持力度大幅提升?！锻ㄖ穼κ滋追吭賳?ldquo;認(rèn)貸不認(rèn)房”界定標(biāo)準(zhǔn)，貸款利率下限也重回2009年的水平。其中，首套房貸款最低首付比例為30%；貸款利率下限為基準(zhǔn)利率0.7倍；二套房已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，執(zhí)行首套房貸款政策；購買三套及以上住房的，在已取消或未實(shí)施“限購”措施的城市，放開已結(jié)清相應(yīng)購房貸款家庭的多套房貸；同時(shí)放開非本地居民住房貸款限制。

　　“對于曾經(jīng)貸過若干次款的高端客戶來說，這個(gè)政策是一個(gè)非常重要的需求釋放。”華潤萬橡府營銷負(fù)責(zé)人秦江向記者表示，首套房認(rèn)定新規(guī)執(zhí)行后，部分高端客戶賣一套房后就湊齊了首付款，然后再貸款購房，基本上不需要消耗其現(xiàn)有的存量資金就可以解決改善性購房需求，這無疑將刺激高端項(xiàng)目的成交速度和成交量。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫對記者表示，央行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策，受益最大的是“賣舊買新”的首次改善型購房者。據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月份北京成交均價(jià)在300萬~800萬元的中端改善型樓盤累計(jì)成交936套，環(huán)比大漲32%。

　　“在經(jīng)過幾個(gè)月的蓄客期后，中高端改善型樓盤于下半年集中入市，受樓市大環(huán)境影響，入市項(xiàng)目定價(jià)較為謹(jǐn)慎，高品質(zhì)的產(chǎn)品、完善的配套，加之合理的價(jià)格，從供應(yīng)層面為這類房源成交量的上升提供了源動(dòng)力。”任啟鑫說。