房企拿地仍然主要集中在一線城市 地價(jià)仍在上漲

    盡管成交仍未回升至理想狀態(tài)，但一線城市土地市場卻表現(xiàn)活躍。

    11月19日，中民投與上海外灘投資開發(fā)（集團(tuán)）有限公司、上海佳渡置業(yè)有限公司組成的公司聯(lián)合體以248.5億元奪得上海外灘董家渡地塊，刷新上海土地拍賣成交價(jià)紀(jì)錄。

    10月以來，20大標(biāo)桿房企中，萬科、保利、首開、遠(yuǎn)洋等已經(jīng)連續(xù)多次出手拿地。從目前市場趨勢看，土地市場依然將低位運(yùn)行，但抄底的企業(yè)有所增加。土地成交增長趨勢在11月延續(xù)，短短16天，拿地額度已超過262億，全月有望再次突破300億。

    值得注意的是，房企拿地仍然主要集中在一線城市。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至11月18日，北京、上海、廣州、深圳四城市的住宅土地成交額，不僅提前突破2013年創(chuàng)造的歷史紀(jì)錄，3037.9億也是歷史首次突破3000億大關(guān)。全年將有望突破3500億。

    龍湖地產(chǎn)11月10日以總價(jià)37.8億元，競得廣州市天河?xùn)|奧體板塊的兩幅土地，總占地面積約為185600平方米，總建筑面積約為256200平方米，將用作發(fā)展中高端剛需住宅，以及少量低密度改善型產(chǎn)品。龍湖終于正式進(jìn)軍廣州。

    中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，三四線市場整體風(fēng)險(xiǎn)非常大，很可能會(huì)繼續(xù)陷入低迷。杭州等二線城市，房價(jià)出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來越大。特別是庫存嚴(yán)重的城市，人口新增放緩的城市，最近都有可能再次出現(xiàn)降價(jià)。相比三四線城市看得見的風(fēng)險(xiǎn)，房企更加涌入一線城市，競爭也更加激烈。

    這必然推動(dòng)一線城市地價(jià)的上漲。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至11月18日，北、上、廣、深成交的188宗住宅土地平均樓面價(jià)高達(dá)11892元每平米，環(huán)比2013年的7571元每平米上漲高達(dá)57%。

    易居中國研究院數(shù)據(jù)也顯示，今年以來，雖然房價(jià)出現(xiàn)下跌，但多數(shù)城市的土地出讓底價(jià)并未回落，甚至還有城市上調(diào)底價(jià)。本輪地價(jià)降溫幅度，明顯小于2011年和2012年上半年那輪降溫期。尤其是一線城市，當(dāng)前房冷地?zé)岬默F(xiàn)象，以前較為罕見。

    數(shù)據(jù)顯示，10月，一線城市土地成交建筑面積為 322 萬平方米，環(huán)比下降 11%，同比下降44%；成交均價(jià)為 8551元/平方米，環(huán)比上升34%，同比上升 43.2%。

    張大偉認(rèn)為，從政策層面看，信貸政策的松綁使得一線樓市出現(xiàn)了企穩(wěn)的跡象，四季度部分企業(yè)可能進(jìn)入土地市場期待抄底。部分熱點(diǎn)地塊，競爭將比三季度有所增加。

    中金地產(chǎn)分析師寧靜鞭在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，標(biāo)桿房企未來的布局將發(fā)生明顯變化。房企將回歸房地產(chǎn)市場飽和度較低、未來仍然具有潛力的前20%一二線城市。比如北京、上海、廣州、深圳、南京、廈門等城市。

    在地產(chǎn)中國網(wǎng)舉行的首屆中國城市運(yùn)營商大會(huì)上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長、阿拉善SEE生態(tài)協(xié)會(huì)會(huì)長任志強(qiáng)（微博）稱，從數(shù)據(jù)結(jié)果來看，各地的土地出讓收入逐年提高，在這種情況下，土地成了政府運(yùn)營的發(fā)財(cái)工具，所以才出現(xiàn)買地難的問題，而這直接影響到中國未來的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

    任志強(qiáng)認(rèn)為，如果地方政府作為土地運(yùn)營商的定位問題不解決，不能完全交給市場的話，房地產(chǎn)市場就將只能是，政府賣什么地開發(fā)商就只能買什么地，政府把橋、路修到哪你只能跟往哪走。他期待，新型城鎮(zhèn)化的常態(tài)是，由市場決定教育資源、醫(yī)療資源配置這些問題，而政府從能夠市場化的領(lǐng)域退出，但這恐怕還需要很長的周期。