國稅總局摸底房地產(chǎn)稅費 買房應(yīng)交多少稅

    國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份70個大中城市新房價格環(huán)比無一上漲，盡管環(huán)比降幅繼續(xù)收窄，但房價尚未止跌企穩(wěn)。

    多位業(yè)內(nèi)人士分析，央行9·30新政之后，全國樓市確實出現(xiàn)一波回暖，但進(jìn)入11月后，回暖態(tài)勢并未得以持續(xù)，多地房地產(chǎn)市場成交再次趨于平淡。隨著經(jīng)濟(jì)下滑壓力的加大，政府或再次出手維穩(wěn)樓市。

    “關(guān)于二手房營業(yè)稅的相關(guān)政策，國稅總局正在研究，前一段時間總局也在部分重點城市進(jìn)行了有針對性的調(diào)研，并將當(dāng)前二手房市場的交易與稅收情況做了匯總。”國稅總局的一位官員對記者表示。

    國稅總局多地調(diào)研

    “此前國稅總局的確派出調(diào)研組對部分城市的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅種進(jìn)行調(diào)研，并對二手房交易環(huán)節(jié)各稅種的稅收情況做了詳細(xì)的摸底。”東部某省會城市政府部門的一位官員告訴記者，從國稅總局調(diào)研期間透露的情況來看，國稅總局確實有計劃對二手房交易營業(yè)稅做出調(diào)整，但是否會在今年年底出臺仍要視市場情況而定。

    一位接近國稅總局的知情人士則表示，二手房營業(yè)稅政策在年底前進(jìn)行調(diào)整的可能性很大，預(yù)計在調(diào)整方向上國稅總局會給出一個比較寬泛的政策基調(diào)，但具體落地政策還需要各地出臺。

    “近期，我們多次給相關(guān)部委和地方政府提供二手房交易數(shù)據(jù)，從目前的市場情況來看，二手房的成交狀況在經(jīng)歷了10月份的短暫回暖之后，目前仍不容樂觀。”鏈家地產(chǎn)一位高層告訴記者，從全國層面來看，在二手房的相關(guān)稅費政策中，營業(yè)稅的免征期限具有較大調(diào)整空間。

    日前，部分城市二手房市場再次呈現(xiàn)出成交放緩的趨勢。以北京為例，偉業(yè)我愛我家市場研究院16日統(tǒng)計顯示，11月上半月，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為4662套，環(huán)比10月下半月回落31.5%，與9月相比回落幅度達(dá)21.7%。

    偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉認(rèn)為，就北京現(xiàn)階段二手房的區(qū)位和價格來說，整體總價依然較高。在銀行房貸七折利率優(yōu)惠難以落地、貸款成本偏高的情況下，未來一段時間二手房交易量或?qū)⒒貧w平淡，議價空間或?qū)⑦M(jìn)一步增大，二手房價也將出現(xiàn)穩(wěn)中有降。

    按照營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，目前商品房過戶已滿2年但未滿5年的二手房交易，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。以一套市場成交價格100萬元的普通住宅為例，超過2年但未滿5年，出售時需要繳納5%的營業(yè)稅即5萬元，同時以5萬元營業(yè)稅為基準(zhǔn)，分別還需要繳納6%的城建稅、3%的教育稅和2%的地方教育附加稅，共0.55萬元。

    “對稅費政策的調(diào)整不僅關(guān)系到市場，還關(guān)系到地方財政，二手房交易營業(yè)稅目前屬于各地稅局管理范疇，一旦做出調(diào)整會影響地方財政收入，所以目前國稅總局還需要對稅種價值做出全面評估。”上述接近國稅總局的人士對記者表示。

    實際上，差額稅制一直是樓市調(diào)控的重要手段，利用二手房交易營業(yè)稅來調(diào)整樓市早有先例。

    1999年，為配合當(dāng)時國家住房制度改革，積極啟動住房二級市場，國家出臺優(yōu)惠政策提出，個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅，且銷售時營業(yè)稅按銷售價減去購入原價后的差額計征。

    此后，為了遏制房價過快上漲，國家頻繁調(diào)整二手房交易稅的免征期限。2005年，國務(wù)院為遏制投機(jī)炒作，穩(wěn)住房價，將前述免征營業(yè)稅期限“1年”調(diào)整為“2年”。2009年12月，國務(wù)院又將免征期限由“2年”調(diào)整為“5年”。2011年1月，在免征營業(yè)稅期限5年的基礎(chǔ)上，國務(wù)院將此前的二手房銷售總額差額計征改為全額計征。

    地方首提營業(yè)稅補(bǔ)貼

    盡管中央層面尚未出臺相關(guān)政策，目前部分省市已經(jīng)悄然調(diào)整了二手房交易稅的相關(guān)政策。

    前不久，江西省出臺政策，提出對個人購買普通住房且屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；個人購買90平方米及以下普通住房且屬于家庭唯一住房的，契稅按1%稅率征收。同時，各地可對二手房交易應(yīng)繳納的契稅、營業(yè)稅給予適當(dāng)補(bǔ)貼。

    “由于二手房營業(yè)稅屬于各地稅局管理范疇，因此地方政府有調(diào)整政策的權(quán)限，目前一些三四線城市為了刺激當(dāng)?shù)貥鞘谐山唬呀?jīng)在政策上做出了調(diào)整，這也可以看出地方政府在救市行動中的迫切心態(tài)。”業(yè)內(nèi)分析人士陳劍波告訴記者。

    實際上，從今年各地紛紛取消限購開始，到央行9·30新政，各地的房地產(chǎn)政策已經(jīng)進(jìn)行了多次調(diào)整，其中超過20個城市還在購房補(bǔ)貼、契稅減免等方面做出調(diào)整。不過，時至今日，多輪救市后，市場成交情況仍未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。

    國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在新建商品住宅方面，與9月相比，10月份70個城市中價格下降的有69個，持平的有1個。同比去年價格下降的有67個，上漲的有3個。此外，10月全國一、二手住宅價格同比指數(shù)仍處于進(jìn)一步回落狀態(tài)，均為2011年以來最低水平，相較2012年上半年低谷時期水平還要低1.22點和0.52點。

    陳劍波分析，今年以來中央和各地救市政策頻出，但這些政策雖然在短期內(nèi)有助于緩解住房剛需購房壓力、刺激改善性需求入市，在樓市預(yù)期逆轉(zhuǎn)、住宅市場購買力需求萎縮的因素下，刺激樓市效應(yīng)遠(yuǎn)遜當(dāng)初的政策預(yù)期。